杭州濱江彩虹立交橋城市建筑風(fēng)光。相比第一輪商品房收儲(chǔ)，第二輪收儲(chǔ)取消了收購(gòu)價(jià)格的上限要求。 CFP/供圖

中房報(bào)記者 向軍丨北京報(bào)道

時(shí)隔近6個(gè)月，杭州市存量商品房收儲(chǔ)轉(zhuǎn)為保障房再迎新動(dòng)作。

11月11日晚，杭州安居集團(tuán)發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房工作的通告》，收購(gòu)房源用于配售型保障住房和保障性租賃住房，征集范圍包括杭州市上城、拱墅、西湖、濱江、蕭山、余杭、臨平、錢塘8個(gè)城區(qū)，優(yōu)先考慮中心城區(qū)已建成存量商品房（含自持商品住房）項(xiàng)目。

這意味著，杭州新一輪存量商品房收儲(chǔ)計(jì)劃已正式啟動(dòng)，也將新增一批配售型保障住房或保障性租賃住房。

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放寬條件擴(kuò)大收儲(chǔ)

杭州首輪存量商品房收儲(chǔ)計(jì)劃始于去年。去年10月，杭州市安居集團(tuán)有限公司擬面向部分城區(qū)公開(kāi)征集已建成存量商品房。

今年5月20日，杭州市安居集團(tuán)完成萬(wàn)科河語(yǔ)光年府2幢房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，成為杭州市本級(jí)首輪收儲(chǔ)中唯一被收購(gòu)的項(xiàng)目。

相比第一輪收儲(chǔ)，第二輪收儲(chǔ)取消了收購(gòu)價(jià)格的上限要求。在第一輪收儲(chǔ)中，還有一些基本條件符合被收購(gòu)要求的項(xiàng)目，但是最終未能入圍，很關(guān)鍵的原因是收購(gòu)價(jià)格分歧較大。有的開(kāi)發(fā)商雖然收購(gòu)意愿較為強(qiáng)烈，但是收購(gòu)價(jià)格低于預(yù)期，最終沒(méi)有成功。

雖然杭州市安居集團(tuán)和萬(wàn)科方面并未公布具體的收購(gòu)價(jià)格，但第一輪收儲(chǔ)公告約定了收購(gòu)價(jià)格上限——“以同地段重置價(jià)格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過(guò)5%的利潤(rùn)”。按照這一要求測(cè)算下來(lái)，收購(gòu)價(jià)格不到同地段商品房?jī)r(jià)格的50%。但是同行普遍認(rèn)為，這次收購(gòu)成功不僅讓萬(wàn)科能夠迅速將手中資產(chǎn)變現(xiàn)，有效補(bǔ)充現(xiàn)金流，也為在杭州擁有自持資產(chǎn)的其他房企提供了一種可行的資產(chǎn)處理思路。

剛剛發(fā)布的第二輪收儲(chǔ)公告已經(jīng)取消了收購(gòu)價(jià)格的上限要求，僅保留了“由（收購(gòu)）實(shí)施主體結(jié)合政策規(guī)定、房源品質(zhì)、同地段租金收入等因素，并結(jié)合各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用，綜合考慮確定收購(gòu)價(jià)格”這一描要求。

公告發(fā)布后，有開(kāi)發(fā)企業(yè)人士樂(lè)觀預(yù)計(jì)收購(gòu)價(jià)格或許會(huì)略有提高，被收購(gòu)項(xiàng)目數(shù)量也有望增加。對(duì)此，杭州市安居集團(tuán)方面并未明確回應(yīng)。

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收儲(chǔ)資金需穩(wěn)定長(zhǎng)期化

今年11月份以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市密集推出新一輪存量商品房收儲(chǔ)計(jì)劃。

除了杭州，廣州也再次發(fā)布房源征集通告，進(jìn)一步加大收購(gòu)存量商品房用作保障性住房的力度，明確收購(gòu)房源建筑面積原則上在90平方米以下且優(yōu)先選取整棟或獨(dú)立單元未售樓棟項(xiàng)目。青島市則表示，將繼續(xù)深化和完善存量商品房收購(gòu)用作保障性住房的創(chuàng)新模式，堅(jiān)持“以需定購(gòu)”原則，持續(xù)優(yōu)化政策體系，擴(kuò)大收購(gòu)范圍和規(guī)模，強(qiáng)化項(xiàng)目后續(xù)管理與服務(wù)，探索建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

收購(gòu)存量商品房是化解房地產(chǎn)庫(kù)存、完善住房保障體系的關(guān)鍵舉措。去年5月召開(kāi)的全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議首次系統(tǒng)提出收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。同年10月，財(cái)政部表示，用好專項(xiàng)債券來(lái)收購(gòu)存量商品房用作各地的保障性住房。

在中央政策的引導(dǎo)下，一些地方開(kāi)始試點(diǎn)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。這些試點(diǎn)城市在收購(gòu)對(duì)象、收購(gòu)價(jià)格、資金來(lái)源等方面進(jìn)行了積極探索，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，超過(guò)60個(gè)城市表態(tài)支持國(guó)有企業(yè)收購(gòu)存量房用作保障房，其中超32個(gè)城市發(fā)布征集公告。

目前，一些地方在收購(gòu)存量商品房和去庫(kù)存方面取得了初步成效。根據(jù)廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公布的數(shù)據(jù)，截至今年6月底，廣西全區(qū)收購(gòu)存量商品房2萬(wàn)套，拉動(dòng)全區(qū)商品房銷售面積增速9.35個(gè)百分點(diǎn)。收購(gòu)的存量商品房主要用于保障性住房、城中村改造安置房等，讓中低收入群體盡早入住的同時(shí)，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的活躍和預(yù)期的穩(wěn)定。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，商品房去庫(kù)存持續(xù)推進(jìn)，10月末全國(guó)商品房待售面積7.56億平方米，比9月末減少322萬(wàn)平方米，今年以來(lái)連續(xù)八個(gè)月減少。但是去庫(kù)存的形勢(shì)和任務(wù)依然嚴(yán)峻。

相較于前期試點(diǎn)，新一輪收購(gòu)存量商品房在機(jī)制、規(guī)模等方面有所改進(jìn)。廣州將收購(gòu)從“一次性任務(wù)”轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期制度，常態(tài)化征集房源，持續(xù)優(yōu)化保障性住房供給；杭州新一輪存量商品房收儲(chǔ)覆蓋8個(gè)城區(qū)，房源征集規(guī)模更大；青島擴(kuò)大收購(gòu)范圍和規(guī)模，強(qiáng)化項(xiàng)目后續(xù)管理與服務(wù)。

對(duì)于地方政府十分關(guān)心的收儲(chǔ)資金支持問(wèn)題，有分析人士稱，盡管財(cái)政部提出用專項(xiàng)債券收儲(chǔ)存量商品房，但專項(xiàng)債券額度有限，且需優(yōu)先用于存量土地，導(dǎo)致收購(gòu)存量商品房資金不足，地方政府的財(cái)政壓力又較大，如何確保長(zhǎng)期、穩(wěn)定的資金來(lái)源，是這項(xiàng)政策能否持續(xù)推進(jìn)的關(guān)鍵。

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：何可信 溫紅妹

審讀：戴士潮

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