房企債務重組進入關鍵節點，9月10日，龍光境外債重組迎來重要突破。

據龍光集團發布的境外債整體重組方案重大進展公告，公司已與債權人小組就境外債重組達成修訂協議，對整體CSA（整體債權人支持協議）作出對公司境外債權人及其它持份者整體有益的若干修訂，該修訂協議于2025年9月9日簽署并生效。

對比1月份推出的原方案，本次條款修訂將短期票據、長期票據對應的底層項目及資產設立資產信托用于抵債，將剩余債務納入轉股選項，擴大轉股選項規模，原方案中的現金選項條款及6港幣/股的加權平均轉股價則保持不變。

總體來看，這是一個對債權人更具吸引力的升級方案，兩處優化相輔相成，債權人被賦予擁有更多元的選擇和更高的安全墊，無疑將增加債權人參與重組的意愿。

值得關注的是，公司管理層在此次公告中首次明確：經修訂整體重組方案生效后，公司境外債務負擔將徹底解決，從而得以建立長期穩定的資本結構，大幅增加公司凈資產總額和每股凈資產值。同時，將進一步促進公司內部生產正常運轉，保障各利益相關方的權益。

這是龍光境外債重組的關鍵一步，也是民營房企化解債務問題的又一個模式創新。

從龍光方面了解到，自出現債務風險以來，龍光核心團隊始終保持穩定，在逆境中積極作為，對公司走出困境充滿信心。

過去幾年，龍光在“穩經營、保交房”等各項重點任務也均有效落實，為企業解決債務問題、把握新一輪行業機會夯實了基礎。

此次，龍光修訂境外債重組方案，深度整合了現金選項、資產信托抵債、股票等多類核心資源，堪稱當前市場上重組資源最多、最具誠意的方案之一，不難看出龍光在推動債務重組上的不懈努力。

正是因此，今年以來，龍光的境內外債務重組進程較為順暢，成為行業關注焦點。

目前，龍光境內債券重組加快落地，不僅為整體境外債重組的持續推進筑牢堅實基礎，更對加快境外債重組進程形成積極助力。

中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜認為，今年初，龍光整體境外債務重組方案獲得超過80%債權人支持并簽訂整體CSA，此次經修訂后的條款更好地契合了市場需求，吸引了更多投資人對債轉股、資產信托表現出濃厚興趣，預計經修訂后的重組方案支持率將有望進一步提升。

01

“資產信托”創新模式出爐

在這一輪房企債務重組中，市場化處置機制與“工具箱”的逐步成熟，疊加房企在制定重組方案的努力與創新，獲得了較為積極的市場反響。

以龍光為例，其基于行業現狀與公司現有資源條件，主動探索優化重組方案的創新舉措，便讓眾多債權人看到了龍光的決心與努力。此次境外債重組方案條款修訂最引人矚目的創新，當屬“資產信托抵債”模式在行業境外債重組方案中的首次應用。

根據公告，該資產信托選項由兩大部分組成——其一是“境外項目資產信托選項”：龍光將境外項目相關權益作為抵債資源，設立境外項目資產信托；其二是“外商投資項目資產信托選項”：公司還將以若干個外商投資項目相關權益作為抵債資源，分別設立若干個外商投資項目資產信托。

“資產信托抵債”模式的應用，直擊當前房企債務重組兩大痛點：回收確定性與未來收益。通過創設資產信托抵債模式，龍光相當于為債權人設立了專門的“資產池”，該模式將債權與項目資產直接掛鉤，擺在債權人眼前的，是更加清晰的“資產信用”與回收預期，既保障了基本回收，又保留了資產價值上升的潛在收益。

柏文喜表示，龍光境外債重組設立資產信托模式，是對其境內債券重組成功經驗的借鑒。選擇此選項的債權人，將自動成為對應項目的信托受益人，享有相關資產的全部收益。該選項設計進一步強化了債權人的利益保障，提高了債務回收的可預期性和確定性。

02

提升“債轉股”選項規模

從當前房企債務重組案例看，債權人往往訴求各異，因此，房企能否設身處地為債權人著想，盡量滿足不同債權人訴求，多管齊下找到彼此的“最優解方案”，是債務重組方案得到認可與通過的重要因素。

相比1月份的原方案，龍光此次還同步提出了“擴大債轉股”選項。根據公告，經修訂條款將提升強制可轉債選項的規模，以滿足更多境外債權人的轉股需求。

債轉股選項的轉換對價為：每100美元面值的債權，可轉換為100美元的強制可轉換債；期限為2年，加權平均實際轉股價為6港幣/股。

這一調整，徹底改變了原方案中債權人可能被強制分配至留債選項的情況，轉而通過持有股權共享公司未來價值提升的潛在收益。

換句話說，債權人可避免被動分配，主動去提升資金靈活性與選擇權，此舉為龍光的資本市場價值修復釋放了積極信號。

業內人士分析指出，公司提升債轉股選項的規模，可以為債權人帶來多重好處：一方面，重組完成后，龍光徹底解決境外債務負擔，資本市場對公司股票的投資價值認可度將進一步提高，境外債權人有機會共享公司未來價值提升的潛在收益，獲得更高的投資回報；另一方面，賦予了債權人更大的靈活性和主動性，使其能依托公司股票作為港股通標的獲得更好的流動性、更靈活的套現通道。

03

龍光：全力推進境內外債務重組

在公告中，龍光促請尚未加入整體CSA的境外債權人盡快加入經修訂整體CSA，以此可享有整體CSA規定的“早鳥同意費”，即同意債權人所持境外債務本金總額的 0.125%。

作為房地產企業在債務重組過程中采用的一種激勵機制，“早鳥同意費”同樣體現了房企在化債上的主動性和誠意，對加速重組亦會起到促進作用。

市場普遍認可，龍光此次境外債重組方案的優化，是其整體債務重組戰略的關鍵一環。

今年，龍光全力推進境內外債務重組事宜，并取得重要進展。截至公告日，龍光旗下共計21筆境內公司債券及資產支持證券重組方案，成功獲得投資人投票通過，全部債券表決悉數提前通關。從龍光方面了解到，當前，龍光正推進債券持有人對重組選項的選擇與分配，全面落實境內債券重組后續工作，以確保重組計劃順利完成。

龍光不僅展示出了企業誠意以及強大的執行力，境內債重組的順利推進也為境外債權人注入了極大信心。同時，通過“首創資產信托模式+擴大債轉股規模”優化方案，還為行業化債提供了新的參考樣本。

中指研究院數據顯示，截至2025年8月，全國違約房企已超77家，但取得實質性重大突破的案例仍不算多。

今年以來，促進房地產市場止跌回穩仍是政策核心，其中推動房企加快債務重組、重返經營正軌是關鍵一環。龍光等房企債務重組取得重大進展，為企業解決債務問題、把握新一輪行業機會夯實了基礎。

值班編委：樊永鋒

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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