中房報記者 許倩丨北京報道

樓市仍在調整中。

11月14日，國家統計局公布最新房地產數據，多項指標顯示，經歷4年下行調整后，當前房地產市場規模已基本回落至2009年以來低位，正處于回穩的關鍵階段。

銷售端，1～10月份，新建商品房銷售面積71982萬平方米，同比下降6.8%；新建商品房銷售額69017億元，同比下降9.6%。

房價端，10月份，全國70個城市新房價格環比下跌0.5%，跌幅比9月份擴大0.1個百分點；同比下跌2.6%，跌幅收窄0.1個百分點，已連續12個月收窄。而二手房價格環比下跌0.7%，跌幅擴大0.1個百分點；同比下跌5.4%，跌幅擴大0.2個百分點。

投資端，1～10月份，房地產開發投資同比下降14.7%，并拖累固定資產投資下降1.7%，房地產開發投資下降下拉全部投資3個百分點。

“固定資產投資增速放緩是多方面因素共同作用的結果。從結構因素看，房地產投資在整個投資當中占比較高，房地產行業調整對投資增速下拉作用比較明顯。此外，部分行業投資增長動能不足在客觀上也影響投資增速?！眹医y計局新聞發言人、總經濟師、國民經濟綜合統計司司長付凌暉在當日召開的國新辦新聞發布會上表示。

他進一步表示，當前房地產市場還處在新舊模式轉換時期，轉型調整需要一定時間，在這個過程中，部分指標會出現波動，對此要客觀看待。

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房價仍在調整

當前，房價整體仍處于下行通道。

從新房市場看，10月份，一線城市、二線城市新房價格分別環比下降0.3%和0.4%，降幅均與9月份相同。而三線城市新房價格環比下降0.5%，降幅擴大0.1個百分點。這說明，10月份70城環比跌幅擴大，主要是受三四線城市新房價格跌幅擴大所影響。

在重點城市中，上海新房價格環比上漲0.3%，漲幅與9月份持平；北京則由9月份的上漲0.2%轉為下跌0.1%；廣州下跌0.8%，跌幅擴大0.2個百分點；深圳下跌0.7%，跌幅收窄0.3個百分點。

70個大中城市中，有6個城市新房價格環比上漲，比9月份增加1城。具體來看，上海上漲0.3%；沈陽、烏魯木齊、韶關均上漲0.2%；杭州、合肥均上漲0.1%。與9月份相比，北京、長春及惠州均由漲轉跌。

值得注意的是，與去年同期相比，仍有7個城市新房價格保持同比上漲，分別是上海（5.7%）、杭州（4%）、烏魯木齊（0.9%）、成都（0.7%）、南寧（0.6%）、宜昌（0.5%）和合肥（0.4%）。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，此類房價表現堅挺的城市特征非常清晰，即年輕人導入速度快。上海、杭州、成都和合肥等城市，成為本輪房價穩中向好的示范性城市。這反過來也要求各地做好年輕人的住房保障工作。調研發現，近期各地在推動好房子建設中，主打年輕友好社區和住房項目，以促進好房子與住房消費需求的有效對接。

在龐大的掛牌量及新房“好房子”供給的沖擊下，二手房價格跌幅更顯著，面臨的“穩房價”壓力也更大。

從環比看，一二線城市二手房價格分別下降0.9%和0.6%，降幅均比9月份收窄0.1個百分點；但三線城市二手房價格環比下降0.7%，降幅擴大0.1個百分點。

從同比看，一二線城市二手房價格分別下降4.4%和5.2%，降幅分別擴大1.2和0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降4.7%、3.4%、6.4%和3.3%。三線城市二手房價格同比下降5.7%，降幅與上月相同。

70個大中城市中，二手房價格環比已持續兩個月全線下跌，顯示出各類城市二手房價格仍在深度調整。

從同比跌幅排名來看，成都（降1.5%）、杭州（降2.4%）、西寧（降3%）、南充（降3.1%）、深圳（降3.3%）、上海（降3.4%）、天津（降3.4%）、?？冢ń?.5%）等城市的二手房價格跌幅相對較小，相對更為堅挺。

據廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉觀察，近期市場出現一些積極變化：業主大尺度降價出售的意愿有所下降，掛牌量攀升態勢開始緩解，售轉租的比例上升，法拍房清倉率也開始攀升。

他認為，隨著投資于人、以人為本的新型城鎮化等政策逐步落地，新市民、年輕人在本地落地扎根的積極性上升，對低總價、區位優的二手住房需求將隨之增長。在全國及重點城市二手房交易量已連續兩年上升背景下，二手房價格同比環比跌幅擴大的趨勢有望緩解。

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樓市“主動收縮”

當前，房地產開發投資的大幅下滑，已成為制約全國投資增長的主要因素。

國家統計局數據顯示，1～10月份，全國固定資產投資（不含農戶）408914億元，同比下降1.7%；扣除房地產開發投資，全國固定資產投資增長1.7%。分領域看，基礎設施投資同比下降0.1%，制造業投資增長2.7%，房地產開發投資下降14.7%，形成鮮明對比。

房地產開發投資的低迷，還拖累了民間投資。1～10月份，民間投資同比下降4.5%；扣除房地產開發投資，民間投資增長0.2%。

從影響房地產投資的幾個指標看，1～10月份，房屋新開工面積同比下降19.8%，降幅比1～9月擴大0.9個百分點；房屋施工面積同比下降9.4%，降幅持平；竣工面積同比下降16.9%，降幅擴大1.6個百分點。

李宇嘉分析稱，當前這種下行不僅是市場交易端轉弱導致行業被動收縮的結果，更是主動為之，即積極推動房地產舊模式向新模式轉型，通過上游供給端收縮來平衡下游供求關系，以實現“止跌回穩”的新階段，必須要嚴控增量?？紤]到住房發展新舊模式的過渡期較長，若繼續加大開工、賣地與投資力度，必然進一步加劇供需失衡，增加企穩難度。

房企資金面仍未改善。1～10月份，房地產開發企業到位資金78853億元，同比下降9.7%，降幅較1～9月份擴大1.3個百分點。

其中，國內貸款同比下降1.8%，降幅擴大0.4個百分點；自籌資金下降10%，降幅擴大0.7個百分點；定金及預收款下降12%，降幅擴大1.7個百分點；個人按揭貸款下降12.8%，降幅擴大2.2個百分點。這反映出企業融資與銷售回款雙雙承壓。

銷售端的持續低迷是資金緊張的主因。1～10月份，商品房銷售面積與銷售額同比分別下降6.8%和9.6%。10月份單月，商品房銷售面積6147萬平方米，環比下降27.9%；銷售額5977億元，環比下降27.7%，市場活躍度明顯不足。

盡管10月末商品房待售面積（75606萬平方米）比9月末減少322萬平方米，但同比仍上漲3.3%，庫存壓力仍存。

樓市止跌企穩仍需要進一步發力。李宇嘉建議，下一步，除行業自身繼續通過供給收縮來平衡供求關系外，更應跳出房地產來看問題，從就業和收入、社會保障、人口出生率和結婚率等宏觀基本面入手，修復房地產發展的內生動力。

付凌暉表示，下階段，要按照黨中央、國務院決策部署，落實好中央城市工作會議精神，積極構建房地產發展新模式，堅持長短結合、標本兼治，持續用力推動房地產市場高質量發展。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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