彭紅俠 單甜甜 中房報記者 梁笑梅丨北京報道

入市3年多，北京宸知筑仍面臨著交付、去化的雙重考驗。

來自北京市住建委的數據顯示，截至2025年10月31日，宸知筑611套房源僅網簽225套，3年去化率不足42%。2024年10月，宸知筑項目二期——璽院接力推出，市場反應依舊平淡，璽院取證至今已滿1年，首次獲批的651套房源僅網簽47套。

北京城建集團2025年第二期中期票據募集說明書亦顯示了項目存在的去化問題。說明書顯示，宸知筑與璽院預計收入132.58億元，但截至2025年7月，兩項目回款僅19.08億元，回款率不足15%。

除了存在去化問題，上述項目在交付方面亦引起了業主質疑。9月中旬，宸知筑舉辦了第二次業主開放日，有業主發現，一些房屋存在過門石斷裂、地磚和墻磚空鼓、地板不平，以及窗臺石刮花、鏡面破損、櫥柜門損壞等交付問題；還有業主發現，購房時選的樓號與實際樓棟編號不符，開發商并未發起合同變更或補充協議說明。

交付風波及去化問題都將宸知筑及二期璽院的開發商——北京城建房地產開發有限公司（以下簡稱“城建開發”）置于市場關注的中心。針對上述項目去化承壓及交付問題，記者向城建開發方面進行了求證，但未得到回應

“城建開發過往積累的住宅開發經驗多集中在回遷房、限價房及剛性需求項目，在改善型產品開發方面沉淀不足。相關改善型項目頻頻被詬病，反映出企業在這一產品開發方面經驗、高端供應鏈整合及客戶研究方面的短板。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示。

另悉，城建開發在北京房山、平谷等區域的項目去化亦不理想。

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降價百萬元仍滯銷

作為城建開發在北京重點打造的改善型項目，“宸知筑”被企業寄予厚望。

它是利用自有土地一次性招標的棚改項目，發端于2015年4月，位于北京市豐臺區大瓦窯板塊，包含25-131、132、134地塊及一塊幼兒園用地共4宗土地。其中，131地塊建成了定向安置房福悅四季，132地塊和134地塊計劃開發為“宸知筑”，分兩期開發。

2022年10月，宸知筑一期入市，引發區域關注。彼時，北京市豐臺區大瓦窯板塊熱度持續攀升，電建華曦府等項目甚至創下首開即罄的銷售佳績。然而，這一熱度卻未在同年入市的宸知筑項目上延續，盡管該項目定價為每平方米7萬余元，相較于板塊內其他在售新房如龍樾天元、首創天閱山河、國譽萬和城等改善盤超8萬元/平方米單價有明顯價格優勢，但在樓市熱度高漲且價格競爭力突出的背景下，去化表現未達預期。

在一期項目銷售成績不佳后，2024年7月，城建開發將宸知筑二期改名為“璽院”，連同調整的還有規劃，將此前規劃的824戶縮減至了707戶，同時戶型面積變大，樓棟也重新進行了排列。

不過，重新規劃開發的璽院，并未賣出預期中的好成績。璽院首批房源于2024年10月取證，至今為止網簽47套，去化率僅約7%。

近日，記者來到了位于北京市豐臺區大瓦窯板塊的璽院營銷中心了解情況，在一個工作日的下午3點到4點間，售樓處僅有1組客戶在看房，氣氛相對冷清。

據這一項目置業顧問介紹，璽院入市后，宸知筑的價格進行了下調（開盤時均價7.2萬～7.5萬元/平方米），調價幅度在1萬元/平方米上下；璽院的價格也從開盤均價的7.2萬～7.8萬元/平方米，降到6.8萬～7.7萬元/平方米。

兩樓盤售價雖有調整，但銷量未見明顯提高。目前，這一項目的營銷負責人也已由先期鄂寧更換為王岸卿。對于此次人事調整是否與項目銷售不佳有關，城建開發未予回應。

王岸卿此前曾任城建開發房山項目銷售中心負責人，在他的帶領下，今年6月城建開發曾啟動京西四盤限時鉅惠活動（包括城建開發在房山區的和知筑、頤知筑；豐臺的宸知筑及其二期璽院），效果并不理想。

和知筑、頤知筑同在北京房山良鄉大學城板塊，兩盤直線距離不到2公里，和知筑早在2024年10月與璽院同期開盤，目前去化已過70%，成交均價3.75萬元/平方米；頤知筑則以更大的折扣力度在售，網簽均價3.04萬元/平方米，但截至10月31日，項目西區規劃的634套房源僅網簽83套。

諸多項目的去化問題，不僅成為新任營銷負責人王岸卿案頭上的要事，也是壓在城建開發董事長王聰穎肩上的重擔。

6月10日，北京城建集團黨委書記、董事長李偉東帶隊調研城建開發的宸知筑、和知筑等項目時強調，要準確把握房地產市場新變化，認真分析在手項目，總結經驗、查找不足，結合市場變化和需求，打造更多被消費者和市場認可的好產品。集團黨委常委、總會計師齊占峰提出，用足用好各項政策措施，做好成本控制和資金回收，統籌集團內外部資源做好存量去化和增量優化工作。

李偉東與齊占峰強調的打造好產品與存量去化，是城建開發不得不面對的問題。尤其是王聰穎在去年12月份接替史贊出任董事長、袁浩升任總經理后，新一屆領導班子上任后燒的“第一把火”，就是落實管理、促進銷售。

在今年2月份舉行的城建開發2025年工作會上，王聰穎當時亦提出要求，要全面落實“法人管項目”，完善管理體系，強化總部統籌，探索營銷、工程系統新的管控模式。并強調，2025年房地產市場環境依然復雜多變，公司面臨的風險與挑戰仍然巨大，要以審慎且積極的態度制定合理策略，確保各個項目、各項工作能夠在可控的風險范圍內逐步取得實質性進展。

不過，四大樓盤去化遇阻，這給城建開發及王聰穎帶來了不小的壓力，急需尋找破局之道。

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為何賣不動？

在多位業內受訪者看來，宸知筑、璽院等項目銷售不暢，與產品設計不無關系。

從宸知筑來看，這一項目規劃有110平方米～135平方米戶型產品，其中110平方米三居、125平方米三居、132平方米四居等戶型均為長進深、窄面寬，導致南向只能做到兩面寬，大大降低了產品的舒適性。

北京豐臺區大瓦窯板塊一房產中介機構人士表示，北京當前樓盤產品主要是“三面寬+大采光”戶型，宸知筑的“面寬小、進深大”的狹長型設計，與其他競品背道而馳。

在一期銷量不佳的情況下，2024年10月，宸知筑二期產品——璽院經調規后入市，打造為一期的升級版，改善屬性更強，但在規劃設計方面仍有不足。

璽院的容積率與同區域的京能西賢府相同，均為2.8，京能西賢府在戶型設計上只設計了125平方米、154平方米和173平方米三款產品，聚焦于中高端改善客群，圈層更為純粹。與之相比，璽院的84平方米起到208平方米全系產品路線，缺失了對外宣傳的“傳世大宅”的自信與格調。

而懸殊的樓棟高差，也讓璽院出現差異較大的得房率。從樓盤分布來看，璽院的樓棟最低為6層，最高為26層，導致各樓棟的得房率差異較大，部分樓棟得房率只有76%。如此的得房率顯著低于“好房子”新規發布后豐臺出現的內嵌陽臺+外接花池的雙陽臺新盤，對璽院的銷售帶來一定沖擊。

另外，璽院最大面積208平方米戶型僅12#一棟，該樓棟被安排在項目西南角，位置十分特殊，在這棟樓對面的東南角是13#，兩棟樓之間是大面積園區綠化。這部分綠化實際上是由地塊南端樓棟退線而來，由于璽院地塊南側是萬科中糧紫苑小區15層高樓，若不退線將影響璽院室內采光；南側退線后，地塊內部樓棟排列更加密集，導致實際容積率進一步增加。

“戶型錯位、產品力與品牌溢價不足，是城建開發項目去化緩慢的直接硬傷。城建開發過往積累的住宅經驗多集中在回遷房及剛性需求項目， 在高端市場缺乏品牌故事。”柏文喜認為。

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池表示，樓盤位置偏遠，配套不夠完善，不夠宜居宜業也會影響樓盤銷售。另外，當前樓市正處于低谷，購房者觀望情緒濃厚、入市意愿顯著降低等，是每個房企和項目都要面臨的現狀。

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陷經營困局？

城建開發成立于1985年，是北京城建集團最早成立的地產開發企業，其與上市公司城建發展同為北京城建集團子公司，但與城建發展多開發商品房不同，前者多承擔著北京回遷房、保障房等政策性住房建設任務。

北京市豐臺區小屯西路棚戶區改造項目（以下簡稱“小屯西路項目”）的一二級聯動開發便由城建開發負責。2015年，該地塊按照“棚戶區改造前期工作及擬改造土地使用權一次性招標”政策出讓，最終城建開發中標，成交價48.57億元。

不同于以往拆建分離，新的棚改政策是將一級開發和二級開發聯動，通過一次性招標，同時確定了前期工作的實施主體以及土地使用權人。因地塊中有商品房部分，開發主體負責建設并售出后，可使項目實現資金平衡。

2018年小屯西路項目重新核準批復后，總投資預算97.67億元，全部由城建開發自籌。然而，從投資產出情況來看，項目效益尚未達預期。目前，地塊上開發的商品房項目宸知筑、璽院已完成網簽金額僅25.22億元，回籠資金不足總投資的三分之一，投資回報率有待提升。

如這樣投資回報周期較長的棚改項目，城建開發手中還有很多。

北京石景山區黃莊村棚戶區改造土地開發項目就是其中之一，2022年北京市發改委發布的《關于石景山區黃莊村棚戶區改造土地開發項目核準的批復》顯示，城建開發的工作內容為“進行房屋征收、拆遷工作和必要的基礎設施建設，土地前期開發完成后，經營性用地達到入市交易條件后入市交易”，總投資約為43.71億元，全部由城建開發自籌解決。

2022年5月，重新核準批復的北京豐臺區張儀村路東側棚戶區改造項目，亦由城建開發拿下，投資額44.28億元。

大額投資下，城建開發融資動作頻頻。據不完全統計，城建開發的銀行借款金額已超100億元，借款銀行包括建設銀行城市建設開發支行、中國建設銀行股份有限公司等。

一邊是動輒數十億元的資金投入，另一邊卻是銷售回款周期持續拉長，這種“高投入、慢回報”的運營模式，無疑給企業的資金鏈和經營預期蒙上了一層陰影。不過，面對記者提出的“企業會如何化解項目投資大、回收周期長、市場去化難等現實困境”的問題，城建開發方面并未給出實質性回應。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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