在行業深度調整期，房企的生存法則正被重新審視。

根據統計，已發布2025年中報的TOP50上市房企，歸屬母公司凈利潤合計-984.83億元，虧損額較去年同期增加323億元。50家房企中，虧損者數量33家，占比超過6成；營業收入同比下滑的有36家，占比超7成。

房地產行業發展艱難，民營房企經受考驗更為嚴峻，龍湖何以成為疾步穩行的行業優等生？

“正確投資的戒條是保持安全邊際。”巴菲特導師格雷厄姆的這條核心投資原則，成為龍湖現今發展的最好詮釋。

十幾年前，在依賴負債驅動的舊模式下，加大杠桿以擴大規模曾是行業多數派的選擇。但龍湖并沒有盲目樂觀，它憑借多年來的財務審慎態度，提前布局經營性業務，對沖行業發展不確定性；在行業陷入周期性調整時，龍湖審慎自持，持續優化債務和業務結構，連續3年壓降有息負債超400億元，夯實穿越周期的安全邊際，奠定長期穩健發展的基礎。

龍湖穩健發展底色，不是憑借地產基本盤單兵作戰，而是開發、運營、服務等多航道“鐵索連舟”，才能在市場波動時互相賦能、風險對沖。在這一點上，龍湖多年前就埋下種子，讓多航道業務扎根地下，而今龍湖厚積薄發，業務條線攀搏向上，生發出新的枝芽。

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安全穩健基本盤

每一條內生驅動的航道，均意味著龍湖在收入和利潤結構上的主動權，通過此消彼長應對不同的行業發展周期，正如曾經高速發展的開發業務，與如今仍能穩健增長的經營性業務。

站在新發展模式的起點，龍湖以堅定的投資與沉淀，打破了行業過往負債與規模構建的二元世界，構建起服務千萬人的“一個龍湖”生態體系，使得地產開發、商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造等業務都位于行業領先地位。

地產開發業務是龍湖營收的核心支柱。2025年半年報顯示，龍湖上半年實現合約銷售金額350.1億元，一二線城市銷售占比達90%，回款率超100%。

高能級城市是龍湖地產開發業務的主戰場，上半年中龍湖扎根的23座城市銷售進入當地TOP20，15座城市躋身TOP10（數據來源龍湖2025年半年報），北京龍湖·觀萃等項目逆勢熱銷，印證了產品力與市場需求的精準匹配。

北京龍湖·觀萃是龍湖在產品創新、好房子打造上的示范項目之一。規劃設計上，龍湖·觀萃使用全國“好房子”設計大賽的北京賽題——業內院士專家從176份參賽方案中嚴苛篩選出7份一等獎，龍湖最終選定北京住宅設計院“生活協奏曲·未來理想社區”方案，以“真題、真賽、真建”的標準，扛起全國首個“好房子”設計理念落地的使命。

龍湖·觀萃實景示范區實拍圖

肩負探索行業新模式的重任，龍湖·觀萃一步步將“好房子”理念照進現實。憑借超群的產品力，龍湖·觀萃一舉斬獲2025年昌平區年度銷冠，7、8月再奪昌平區銷售金額與套數雙料冠軍。（數據來源天朗研究院）

好房子不只是好規劃、好設計，更要好實踐、好落地。當前的龍湖·觀萃，以超3萬平方米實景全域開放，讓“好房子”以完整、可觸、可感的形態呈現在北京市場面前，涵蓋雙口袋公園、社區大門、商業街區、風雨連廊、園林景觀、架空層泛會所、實體樣板間等核心社區場景，讓好房子成為眼見為實的答案。

龍湖·觀萃實景示范區實拍圖

收縮投資尺寸，保持產品創新和好房子打造，是當前龍湖地產開發業務的著重點。從2025年上半年來看，龍湖期初現房合計壓降近80億元，存量資產半年已盤活11個項目，累計盤活住商土儲128億元。這份財務健康度，成為龍湖好房子兌現的底氣，也為其保留了龐大的經營性業務盤面。

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切換增長引擎

任何一個周期性行業，經歷規模從18萬億元滑落至9萬億元，都注定是一場不可逆的深刻變革。尤其是身處周期的第四年，房企集體面臨著存量時代生存的現實問題。

而龍湖的答案，除了優化債務結構和正向經營性現金流構成的基本盤之外，還有運營+服務業務構成的內生動力引擎作為增長盤。

很早之前，在房企普遍沉浸于開發業務時，龍湖就開始注重經營性業務的發展，并系統化展開了全面鋪排，時至今日，僅在商業運營這一航道，累計投資額就已超過千億元。

2025年上半年，龍湖的正向盈利很大程度得益于經營性業務的持續穩健增長，期內龍湖經營性業務貢獻了132.7億元營收，以及約40億元的核心凈利潤，不僅成為利潤的主要貢獻者，在集團營業收入的貢獻占比也達到22.6%。

經營性業務中，截至2025年上半年末，龍湖商業累計已開業89座購物中心，整體出租率96.8%，報告期內營業額、日均客流均保持兩位數增長，在下半年還將開業10個左右全新項目，并持續推進商業老項目改造，保證項目領先的資產回報率。

龍湖商業華北區域率先開展了一輪商業項目優化改造實踐。9月~10月，北京長楹天街對場內進行集中改造，包含地磚重新鋪設、連橋及悶頂天花改造、標準走道燈光改造等；北京房山天街創新空間利用形式，打造秋日花海。同時全國天街還與華為進行品牌聯動打造數碼節，集中資源投入促發門店業績強爆發。

房山天街天臺花海實拍圖

資產管理航道是龍湖運營業務的又一重點。尤其是長租公寓品牌龍湖冠寓，截至2025年上半年，累計開業12.7萬間房源，整體出租率95.6%，成為龍湖經營性業務新業績增長點。

龍湖冠寓項目多為存量項目改造，比如龍湖冠寓北京熙悅天街店，就是由存量項目改造而來。這一項目所在的綜合體，是榮獲2024北京城市更新最佳實踐獎的熙悅天街·熙悅薈，總體量約17.4萬平方米，自2021年9月竣備后即成為閑置國有資產，2023年4月啟動更新改造工程，其中42地塊更新改造為自主運營租賃住房，引入龍湖冠寓品牌，今年7月正式開業，為更多城市青年提供理想居所。

龍湖冠寓熙悅天街店公區實拍圖

從“低效洼地”到"智慧高地”，龍湖產城業務依托自身運維能力盤活一座”老舊汽配城“，實現產城融合與區域重塑。為做好精細化運營，龍湖藍海引擎產業園在保證樓宇的正常運行基礎更致力于提升服務品質。不僅每月定期舉辦園區活動，更不斷豐富創新。比如8月舉辦“童行職場”萌娃探班活動以及9月底聯合特斯拉舉辦“賽博越野車"巡展,為入駐企業鏈接頂尖科技，賦能前瞻視野，做好軟性服務支撐。

智慧營造是基于龍湖三十余年全業態建造運營經驗及行業領先的數字科技能力，生發而來的全業態、數字化“一站式解決方案”。近期，龍湖龍智造在北京業務動作頻頻，龍湖恩祥·凌雲頌，是昌平新中芯的首個新規雙會所奢宅，目前營銷中心及美學樣板間盛放；而順義城央首個新規“好房子”項目龍湖·宸翰，于首開便迎來熱銷盛況，當日勁銷8.6億元，進入到10月份，項目持續熱銷，累計銷售金額已突破15億元大關，成為龍湖在京的又一好房子標桿。

龍湖·宸翰開盤現場

可以看到，龍湖的非地產業務已經開始全面開花，且每一項非地產業務均遵循著質量與規模兩個邏輯有序推進。通過品質、能力、口碑提升，再自然而然帶動自身發展是龍湖過往最熟悉的路徑。

在新周期之下，第二增長曲線上，熟悉的齒輪再一次開始扭動。

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長期主義價值兌現

在龍湖業務藍圖中，昂揚向上的數字指標是顯性價值，隱于業務線中的仍是以客戶為中心的品牌使命。即便是在房地產行業進入新周期后，龍湖也未拋棄這一核心基因，而是將其與業務鋪展和市場需求相結合，實現了品牌理念的現代化演進。

地產開發方面，過去“善待你一生”的理念更多體現在優質的園林、貼心的物業服務等具體觸點上，而在新時代，這份“善待”則被賦予了更豐富的內涵：它意味著提供一個更安全、更健康、更智能、更可持續的居住空間，從而真正實現對客戶全生命周期的關懷。

物業管理是龍湖"善待你的一生"理念落地的"最后一公里"。2025年下半年，華北大區物業圍繞"社區煥新"與"業主關懷"兩大主線，推出石材煥新專項行動，19個項目同步啟動，讓社區"逆齡生長"。同時，華北區域聯動北京30余個社區，舉辦堅守11年的龍民節活動，通過情感鏈接構建"鄰里共同體"，讓"善待"從"對房子的維護"延伸至"對人的關懷"。

龍湖龍民節實拍圖

房地產終將從“開發時代”邁向“服務時代”。當企業思考的不再是建多少樓，而是如何讓建筑中的生命更美好，這才是真正的可持續發展。

從半年報的穩健業績，到龍湖多航道的創新實踐，龍湖用行動證明：在行業轉型期，唯有堅守"以客戶為中心"的價值導向，將品牌理念轉化為可感知的產品與服務，才能實現長期發展。華北區域的每一個項目、每一次改造、每一場活動，都是"善待你的一生"理念的具象化——它不是一句口號，而是龍湖對"空間"與"人"關系的深刻理解。

在時間的長河中，龍湖那些為“善待”付出的成本，終將轉化為堅不可摧的品牌信任與生生不息的發展動能。在冰冷的經濟周期與鋼筋水泥之間，唯有人性的溫度，才是穿越迷霧的永恒坐標。

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值班編委：馬琳

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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