中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道

一邊是地鐵運(yùn)營(yíng)報(bào)表上難以填補(bǔ)的虧損，一邊是土地市場(chǎng)上動(dòng)輒數(shù)十億元的豪氣出手。地方地鐵公司這種看似矛盾的“雙面人生”，正在佛山等地上演。

9月8日，佛山市南海區(qū)一宗涉宅用地成功出讓，最終經(jīng)過3輪競(jìng)價(jià)，由佛山市佛鐵投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“佛鐵投資”）以8.53億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率2%，成交樓面價(jià)為4193元/平方米。

這是佛鐵投資1個(gè)多月內(nèi)在佛山取得的第3宗地塊，拿地支出共計(jì)19.8億元。佛鐵投資的全資控股股東正是佛山市地鐵集團(tuán)。當(dāng)公眾還在為地鐵運(yùn)營(yíng)虧損而擔(dān)憂時(shí)，這家地方地鐵旗下的投資主體，已悄然成為土地市場(chǎng)上迅猛的“新勢(shì)力”。

這并非個(gè)例。近期，廣州、杭州、天津、南京等城市的地鐵公司紛紛加入拿地大軍，在本地土地市場(chǎng)積極展開布局。

針對(duì)拿地事宜，記者致電佛鐵投資，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。一位企業(yè)人士稱，地鐵公司進(jìn)入土地市場(chǎng)，是政策引導(dǎo)、市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)和生存壓力下的共同結(jié)果，但依賴地產(chǎn)同樣隱患重重。

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地鐵公司成拿地主角

地鐵公司正成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要參與者，它們涌入拿地戰(zhàn)場(chǎng)，成了一支不容小覷的生力軍。

近期拿地動(dòng)作最頻繁的是佛鐵投資，1個(gè)月時(shí)間其在佛山土地市場(chǎng)連續(xù)拿下3宗地塊，布局橫跨南海獅山、禪城南莊與綠島湖片區(qū)，均圍繞軌道交通節(jié)點(diǎn)展開，延續(xù)“軌道+物業(yè)”TOD開發(fā)模式。

先是8月4日，佛鐵投資以底價(jià)51242萬元成功競(jìng)得禪城南莊大道南側(cè)地塊，樓面價(jià)約4650元/平方米，占地面積3.94萬平方米。根據(jù)規(guī)劃要求，競(jìng)得者需配套建設(shè)包括配電房、信息基礎(chǔ)設(shè)施、燃?xì)庹{(diào)壓站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、公交樞紐站等在內(nèi)的公共配套設(shè)施。

接著8月21日，佛鐵投資又以6.17億元總價(jià)競(jìng)得位于南莊約3.7萬平方米商住地塊，成交樓面價(jià)6550元/平方米。根據(jù)出讓文件，地塊將配建12班規(guī)模幼兒園、托兒所、托老所等設(shè)施，且陽臺(tái)率為30%。

后又于9月8日，以8.53億元總價(jià)拿下佛山市南海區(qū)一宗涉宅用地，樓面價(jià)4193元/平方米。該地塊用地性質(zhì)為綜合用地（含住宅），總用地面積7.81萬平方米，是南海區(qū)獅山鎮(zhèn)第一宗四代住宅地塊。

當(dāng)?shù)匾晃黄髽I(yè)人士稱，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)背景下，像佛鐵投資這樣的國(guó)有企業(yè)出手拿地，一定程度上起到了穩(wěn)定佛山土地市場(chǎng)、托底市場(chǎng)預(yù)期的作用。同時(shí)，助推TOD模式發(fā)展，加速佛山軌道交通沿線區(qū)域的綜合開發(fā)；第四代住宅等新產(chǎn)品類型的出現(xiàn)，也有助于刺激當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求。

天津軌道交通集團(tuán)的動(dòng)作，同樣具有標(biāo)志性意義。8月18日，其所屬資源公司通過協(xié)議出讓方式，獲得天津地鐵4號(hào)線和平路站A地塊使用權(quán)，該地塊也是天津市首宗運(yùn)用低效用地再開發(fā)專項(xiàng)支持政策的地鐵上蓋地塊，為城市低效土地盤活與地鐵資源結(jié)合提供了新范本。

廣州地鐵拿地支出更多。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2025年1～8月粵港澳大灣區(qū)拿地排名前十的企業(yè)中，廣州地鐵以28億元拿地金額位列第8名，成為區(qū)域內(nèi)拿地的重要代表企業(yè)。

南京地鐵也加入拿地陣營(yíng)。8月15日，其以2.33億元底價(jià)競(jìng)得南京鼓樓區(qū)一宗涉宅用地，成交樓面價(jià)16077元/平方米。

杭州地鐵則通過合作方式拓展版圖，先是5月30日，聯(lián)合多家企業(yè)以11億元拿下杭州地鐵18號(hào)線喬司車輛段上蓋物業(yè)綜合體項(xiàng)目的東西兩側(cè)組合地塊；接著，7月29日，又聯(lián)手華潤(rùn)置地icon、杭地發(fā)，以26.8億元競(jìng)得杭州三墩單元TOD地塊。

沈陽地鐵也出手了。7月25日，沈陽地鐵旗下沈陽文薈置業(yè)有限公司拿下文萃路地鐵站一宗商業(yè)地塊，成交總價(jià)4280萬元，樓面起始價(jià)9264元/平方米。

作為地鐵公司拿地的“先行者”，深圳地鐵集團(tuán)去年10月以66.65億元競(jìng)得寶安機(jī)場(chǎng)東一宗“巨無霸”宅地。

為何地鐵公司會(huì)進(jìn)軍土地市場(chǎng)？一方面，在市場(chǎng)下行期，地鐵公司作為“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)拿地，可以起到托底市場(chǎng)、穩(wěn)定信心的重要作用；另一方面，則是現(xiàn)實(shí)生存壓力之下，地鐵公司尋找資金活水的必然選擇。

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高負(fù)債與持續(xù)虧損

地鐵虧損已成為全國(guó)性現(xiàn)象。

2024年度數(shù)據(jù)顯示，扣除政府補(bǔ)貼后，全國(guó)28個(gè)主要城市的地鐵公司中，有26個(gè)城市處于虧損狀態(tài)，只有上海和福州的地鐵公司勉強(qiáng)盈利。高負(fù)債也是各大城市地鐵公司不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)窘境，目前全國(guó)地鐵公司總負(fù)債超過4萬億元，一些公司負(fù)債率超過80%，每年的利息負(fù)擔(dān)非常沉重。

為什么地鐵公司普遍虧損？有分析稱，一是建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本極高，二是票務(wù)收入難以覆蓋成本，三是“軌道+物業(yè)”模式受地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊，過去很多地鐵公司依靠房地產(chǎn)開發(fā)來反哺運(yùn)營(yíng)，但近年來市場(chǎng)下行，這部分收入大幅縮水。深鐵集團(tuán)的巨額虧損就與其投資的萬科業(yè)績(jī)大幅下滑以及自身地產(chǎn)收入減少密切相關(guān)。

2024年度，深圳地鐵集團(tuán)虧損334.6億元，而它曾經(jīng)是全國(guó)最會(huì)賺錢的地鐵公司。深圳地鐵在公告中稱，主要系公司聯(lián)營(yíng)企業(yè)萬科企業(yè)2024年度業(yè)績(jī)虧損，公司對(duì)萬科股份的長(zhǎng)期股權(quán)投資確認(rèn)投資虧損，并計(jì)提投資減值損失，導(dǎo)致本年度業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損。

此外，2024年，深圳地鐵集團(tuán)的站城一體化開發(fā)收入同比下滑46.23%，共同導(dǎo)致了大額虧損。

扣除政府補(bǔ)貼后，2024年度，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司虧損216億元，天津軌道交通集團(tuán)虧損35.49億元，南京地鐵集團(tuán)虧損53.84億元，沈陽地鐵集團(tuán)虧損23.72億元，廣州地鐵集團(tuán)虧損7.19億元。

佛山地鐵也處于虧損狀態(tài)。2024年，佛山地鐵集團(tuán)營(yíng)業(yè)總收入5.86億元，但營(yíng)業(yè)總成本卻達(dá)26.89億元，收入還不到支出的五分之一，加上其他收益（一般為財(cái)政補(bǔ)貼）20.81億元后，凈利潤(rùn)仍虧損1.78億元。有分析稱，若沒有財(cái)政補(bǔ)貼，佛山地鐵2024年虧損額或超過20億元。

地鐵公司單純依靠票價(jià)完成運(yùn)營(yíng)幾乎是不可能的事情，想要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)只能要靠多元化收入。通過“軌道+物業(yè)”模式發(fā)展地鐵沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目，將一部分地鐵收入直接對(duì)接房產(chǎn)和商業(yè)物業(yè)的增值，曾被奉為造血“金鑰匙”，但該模式在地產(chǎn)下行周期中也面臨挑戰(zhàn)。

“以房養(yǎng)鐵”的思路，需要重新被審視。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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