2025年，中國房地產行業仍在經歷一場深刻的結構性調整。全國新房銷售面積持續下行，城投企業拿地規模收縮，不少傳統開發企業仍在負重前行。然而，正是在這樣的“逆風局”中，一種以輕資產為核心的發展模式，正展現出其獨特的發展韌性。

縱觀全球，輕資產模式并非新詞。從酒店行業的萬豪、零售業的蘋果，到互聯網平臺模式的亞馬遜，越來越多企業借助品牌輸出、管理賦能和生態協同，實現了在不確定環境中的穩健增長。它們不過度依賴重資本投入，而是憑借專業能力、服務標準和資源整合穿越周期。在中國代建領域，綠城管理正是這一模式的典型代表。

8月29日，綠城管理發布公告表示，公司以約158.62萬港元回購約55萬股股份，回購價格區間為2.85港元至2.9港元/股。

而就在不久前，綠城管理發布2025年半年報。盡管今年上半年代建行業競爭加劇、商務要求提高，“頭部集中、尾部出清”的馬太效應進一步凸顯，但綠城管理作為代建頭部企業依然交出了一份穩健的半年成績單：實現收入13.74億元，毛利率保持在40%，凈利潤率約20%，尤其引人注目的是，經營性凈現金流同比大幅增長45%，在手現金較去年末增長8%。

綠城管理2025中期業績發布會現場

這些數字背后，不僅是綠城管理財務結構的健康，更映射出一套系統性的“內生式”發展哲學——不依靠杠桿擴張，而是通過質量驅動、效能提升與生態共贏，實現可持續增長。

而這套發展哲學也獲得投資者的一致認可。近期，摩根士丹利在其研究報告中就給予綠城管理“超配”評級，目標價為3.51港元。

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從交付到拓展

輕資產模式引領者彰顯經營韌性

當下房地產行業依然處于深度調整期，代建“輕資產、高盈利、抗周期”的市場特性讓其持續顯現活力，成為眾多房企向輕資產轉型的重要方向。

克而瑞數據顯示，今年上半年代建新增規模TOP20企業新增簽約建筑面積達10983萬平方米，同比增長28%，整體拓展表現優于今年一季度和去年上半年。另有機構數據統計，銷售額TOP100房企中已經約有80%進軍代建業務，進一步印證代建行業的良好發展勢頭。

然而隨著參與者增多，行業競爭加劇，項目操盤難度增大，這對企業的解題破局能力、服務響應能力以及價值兌現能力提出更高要求。而綠城管理能夠在市場低迷階段依然保持增長動能與其品牌力、產品力和拓展能力的提升息息相關。

品牌力和產品力的最終顯化在于高質量交付。2025年上半年，綠城管理如期交付45個項目，將理想新家的鑰匙交到2.56萬余戶業主手中；累計完成交付面積465萬平方米，位列行業首位，占代建行業交付面積TOP10企業總交付量的60%。綠城管理交付業態和商業模式也較豐富多元、地域廣泛，涌現了一批標桿作品。例如產城融合典范金華科信智造基地、安徽省級重點工程科大訊飛人工職能小鎮、浙江最大山海協作樣板義烏蓮都大廈、共有產權房寧波和樾灣、紓困標桿重慶春風晴翠、紓困項目漳浦鷺海明月、庫爾勒誠園等等。

科大訊飛人工智能小鎮實景圖

盡管交付項目類型多元，但客戶滿意度保持92%高位，這不僅是綠城管理對“為更多人造更多好房子”承諾的回應，也充分印證了客戶對其信任，是綠城管理代建能力的驗證，也更是其代建的初心和意義。

傳承綠城的品質基因，綠城管理也始終相信，好產品是企業穿越市場周期的重要法寶。綠城管理從代建之初便堅持品質代建。彼時接受地方政府委托參與營造保障房，雖然是按照既定要求營造、管理和交付，但其依然發揮了精細化管理的經驗和品質營造的能力，在成本規定的范圍內，把產品品質做到最好，贏得了政府和業主的一致好評。綠城管理在品質上為其他企業做了良好標桿，一些代建企業亦開始以高標準營造保障房，一定程度上推動了政府代建保障房品質的整體提升。

此后，綠城管理在產品營造上不斷創新突破。今年以來，綠城管理通過推進高層建筑立面“屬地化創新”、低密產品立面風格迭代升級、室內精裝深化場景營造、景觀IP煥新等多維措施，持續豐富產品譜系，實現產品全面升級，涌現出一大批如海南萬寧海語春風、成都溫江柳岸瀾語、杭州春頌香雪里、鄭州錦堂天地、上海黃浦ONE、金華鳳棲潮鳴等標桿作品，持續鞏固產品差異化優勢，并榮獲30多項國內外重要獎項。

尤其值得注意的是，綠城管理上半年拓展實現了規模與質量雙升，結構更加優化——利潤率相對更高的商業代建占比持續上揚，占到新拓總建筑面積的81%左右，推動行業費率競爭轉向價值競爭；來自金融機構、私營企業、國有企業委托方的業務量均較去年同期有所增長。私企委托方的活躍度明顯提升，同比上漲8個百分點，達到了37%，民企的活躍意味著將帶來廣闊的增量市場空間，預計未來還將有更多機會。

這些成績并非偶然，背后是綠城管理拓展能力的提升。比如2025年上半年綠城管理中標率在去年基礎上再次上升15個百分點，整體項目中標率已經連續三年持續提升，重復委托率較去年上漲4個百分點至22%，客戶黏性進一步增強。

正因如此，今年上半年，綠城管理實現新拓代建費50億元，同比增長19%；新拓建筑面積1989萬平方米，同比增長14%；銷售金額419億元，比去年同期增長2%。在嚴苛市場環境下，其龍頭優勢持續擴大、行業第一身位越發鞏固。

在整個行業普遍面臨回款壓力的情況下，綠城管理通過強化合同管理、優化付款節點、嚴格執行風控標準等一系列有力措施，實現經營性凈現金流1.12億元，同比增長45%。

另外，經董事會批準，公司還首次實施中期分紅，每股派息0.076元，展現出輕資產模式可持續回報股東的能力。

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內核修煉 “存量提質、增量做優、能力精進”

三大戰略維度支撐高質量增長

能夠在行業低谷中保持增長，離不開綠城管理持續的內功修煉。2025年，公司明確提出“存量提質、增量做優、能力精進”三大戰略方向，系統化提升企業運營質量與效能。

在“存量提質”方面，綠城管理強調加速在手訂單的轉化，提升項目的經營兌現度，并積極拓展效益空間。截至2025年6月底，公司在手訂單建筑面積約1.27億平方米，其中77%位于京津冀、長三角、珠三角和成渝四大高能級城市群，優質的項目儲備為其后續發展提供強有力支撐。

“增量做優”聚焦于“固本”與“增利”雙路徑，做優做精基本盤、深挖廣拓新增量。“固本”即持續鞏固代建主業，全面提升產品力與服務口碑，強化品牌競爭力，緊抓城市更新、保交樓、好房子建設等政策機遇，同時強化風險管控，保障現金流安全；“增利”則通過延伸業務鏈條，培育第二增長曲線。例如拓展代銷、咨詢等配套服務，提升項目附加值，探索“代建+運營”模式在康養、文旅、產業園等多元場景中的應用，并借助股東資源探索海外代建可能性。

“能力精進”則體現為四大核心能力的構建：拓展力、經營力、服務力與組織力。從前期的客戶研判、產品定位，到中期的營造管理、營銷推動，再到后期的服務響應與客戶關系維護，綠城管理正在通過機制優化、數字化工具和組織扁平化，實現全周期、全維度專業能力的提升。

在三大戰略支撐下，綠城管理正在錨定一個行業增長新方向。

實際上，作為代建行業的領軍企業，綠城管理不僅是行業標準制定者，同時也是行業創新者和破局者，其發展視野早已超越單一項目的服務，正主動從“服務提供者”向“生態構建者”轉型。

2025年，綠城管理秉持“共建、共享、共榮”的理念，立足代建行業協會平臺，推動行業標準化建設。由綠城管理主導編制的代建企業綜合能力評價標準已進入試評價階段，即將正式發布。這一標準填補了行業評價體系的空白，為代建企業能力評估提供了明確、可操作的依據，有助于推動行業從粗放競爭走向健康、規范發展。

而不久前，綠城管理還在探索“生態代建”新模式，試圖提升項目整體品質與效率的同時，也為委托方帶來更多元的價值回報。

此外，高質量開展城市更新、“白名單”擴圍增效，以及扎實推進“好房子”建設等城建措施的大力推進，也給代建行業帶來結構性的增量機會，能分別釋放拆建、更新類代建機會，激活更多紓困保交樓代建機會，以及增加高品質改善住宅的代建機會，而這些正是綠城管理的強項所在。

俗話說，機會從不辜負有準備的人。綠城管理表示，未來將繼續堅持輕資產、低風險、強能力的發展路徑，以“保持行業第一身位、第一品牌、第一市值”為目標，穩步向中國房地產全周期綜合服務引領者邁進。真正能夠穿越周期的，從來不是運氣，而是深度耕耘的能力、清晰的戰略和一套以人為本、以品質為根的內生哲學。

值班編委：樊永鋒

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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