越秀地產董事長及執行董事林昭遠（左二）、越秀地產副董事長、總經理及執行董事朱輝松（右二）、越秀地產聯席總經理及執行董事江國雄（左一）、越秀地產財務總監曾志釗（右一）

越秀地產又一次展現了突出的逆周期成長能力。

8月27日，越秀地產發布的中期業績顯示，上半年，在行業持續調整、成交總量收縮的背景下，該公司實現615億元的合同銷售額，同比增長11%，成為Top10房企中僅有三家實現正增長的房企之一，增速排名第二。期內，公司實現營業收入475.7億元，同比大幅增長34.6%，連續7年保持穩健增長。

值得關注的是，在規模持續增長的同時，越秀地產還兼顧了財務的安全健康，上半年實現經營性現金凈流入41億元，加權平均借貸成本則降至3.16%。基于這些優異表現，該公司獲惠譽上調評級展望，并成為目前行業內唯一躋身標普投資級評級的地方性國企。分析人士認為，國際評級機構接連看好越秀地產，不僅有助于該公司進一步鞏固發展優勢，亦為中國房地產市場的止跌回穩注入了寶貴的信心。

里昂證券也在8月份上調了越秀地產的目標價，并維持其“跑贏大市”的評級。該機構強調，作為國資內房開發商，越秀地產融資優勢顯著、銷售表現強韌、土地儲備持續改善，預期明年起銷售逐步回穩將推動盈利回升。

截至6月末，越秀地產已經達成了全年銷售目標的51%，該公司管理層表示，下半年將繼續保持行業領先優勢，有信心完成1205億元的銷售目標。

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精準投資驅動業績逆勢增長

上半年，中國房地產市場仍處于企穩修復的發展階段，全國新建商品房銷售面積同比下降3.5%，商品房銷售金額同比下降5.5%。受大環境影響，房企的經營業績亦面臨較大壓力。據中指研究院統計，上半年，TOP100房企銷售總額為18364.1億元，同比下降11.8%，各陣營房企銷售額均有下降。其中，TOP10房企銷售額均值為893.8億元，同比下降13.2%。雖然銷售下滑是行業普遍現象，但也有部分企業實現了逆市上行，如，越秀地產便是Top10房企中實現正增長的三家房企之一。得益于強勁的銷售表現，上半年，該公司穩居行業第一梯隊，名列第8。

“來之不易。”談及上半年優于行業均值的正增長，越秀地產董事長林昭遠有感而發。在他看來，銷售額、營業收入等指標的持續向好并非一蹴而就，而是基于該公司超前的戰略眼光及多年來的精準施策，包括對市場的精準研判、產品的精準定位，交付力、服務力的不斷提升以及穩健的財務管理策略等。

惠譽認為，越秀地產的銷售業績較好是因為其近年來在關鍵市場積極拿地，能夠實現更快的銷售周轉。據了解，2025年上半年，該公司新增土儲面積約148萬平方米，全部位于北京、上海、廣州、杭州等一二線核心城市，其中68%位于一線城市。期末總土地儲備達2043萬平方米，一二線核心城市占比達94%，其中半壁江山位于一線城市。

在房地產市場的深度調整期，人口吸附力強、產業質量高的核心城市表現出了較強韌性，成為頭部房企的主要糧倉。據中指數據，2025年上半年，20家代表房企47.8%的銷售業績來源于二線城市，一線城市銷售業績貢獻率同比增長9個百分點至40%。而越秀地產在一二線城市的戰略投資也為其帶來了豐厚回報，上半年，其一線核心城市的銷售額為495億元，占總銷售額80.5%。其中，該公司在北京實現合同銷售額197.2億元，同比大幅上升255.1%，晉升為上半年北京市場的銷冠。大本營廣州則實現了157.56億元銷售額，排名第二。上海也實現了144.92億元銷售額，位居第六名。

除了堅定落實聚焦核心城市的布局策略，越秀地產還根據市場的分化情況進一步提升了投資的精度，上半年新獲取的土地大多為中小規模，平均單宗體量不足12萬平方米。小體量項目如廣州荔灣的瓏悅西關、廣州白云的云悅等項目，均位于當地市場的黃金板塊，且為新規產品，因此去化確定性更高，溢價能力更強。行業專家認為，通過這種“小快靈”的策略，該公司形成了“精準投資—快速去化–資金回籠”的高效閉環，驅動現金流持續為正，成為整體銷售“逆市增長”的底層保障。

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引領“好房子”標準

多地項目熱銷

據機構觀察，上半年房地產市場的結構性分化特點明顯，一方面，成交熱點更多集中于核心城市，另一方面，高品質的“好房子”在市場調整期也實現了較好去化。優質房企通過“核心城市核心區+優質產品”策略，率先企穩市場。

以越秀地產為例，近年來，該公司持續迭代核心城市的改善型產品，積極響應消費者對居住品質和功能提升的需求。年初，公司發布了引領行業“好房子”建設標準的“4×4好產品理念”，進一步提升產品力。期內，各地“好房子”全面開花，多個高品質項目獲得市場的充分肯定。北京海淀和樾望云、和樾玉鳴兩大重磅項目首開熱銷152億元，創下北京同期市場銷售額新高，包攬北京上半年住宅成交金額TOP1、TOP2，昌平星耀未來也進入上半年板塊區域新房成交套數TOP3。在廣州，“廣府系”瓏悅西關、熙悅江灣等項目成為市場熱銷標桿，先鋒系產品東山云起項目開盤去化率超9成，云萃項目首推誠意登記客戶1比3，相當于3人搶一套，實現開盤即基本清盤。上海的靜安天玥項目同樣大受歡迎，開盤即售罄，銷售額達23億元。

核心城市“好房子”的持續熱銷顯著提升了越秀地產的銷售質量。上半年，該公司的銷售均價從2024年中期的29500元/平方米提升至42100元/平方米，同比提升42.7%，是行業銷售均值的2.5倍，奠定了其在高品質產品賽道的領先地位。

上半年，越秀地產還持續完善大客研體系，推動創新試點項目及產研基地落地，加速設計施工一體化進程，并依托“悅智造”BIM平臺優化全鏈條管控。這一系列措施不僅提升了開發效率，更保障了工程質量，為“好房子”的高品質交付奠定堅實基礎。

在業內看來，過去7年營收的穩定增長以及今年上半年34.6%的逆勢增長，印證了越秀地產“好城市+好房子”經營策略的韌性及活力。一線及強二線城市的核心地塊貨值兌現周期短、溢價高，“好房子”產品則可拉高售價、縮短去化周期。精準投資與高效回款形成閉環，現金流持續正流入，既對沖行業銷量下滑，又放大單盤利潤，最終體現為營收的穩健提升。

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國際評級機構積極看多

綜合實力獲肯定

在越秀地產發布中期業績的前一天，標普授予了該公司“BBB-”的投資級長期發行人信用評級，展望“穩定”。而惠譽則是在6月份確認了其“BBB-”投資級的評級，并將展望上調至“穩定”。據了解，自2021年中國民營房企陷入流動性危機以來，國際評級機構便對中國的房地產行業及房企持謹慎態度，陸續下調了不少企業的評級。此次是標普時隔一年來首次看好中資房企，對企業個體及行業都具有重要信號意義。

標普在報告中表示，母公司越秀集團的大力支持、銷售業績穩健、資源布局優質、財務安全健康是此次越秀地產獲得投資級評級的重要因素。作為越秀集團的核心業務板塊，越秀地產在債務擔保、供股認購、增持股份等方面獲得了母公司的大力支持，廣州地鐵集團的深度協調，也有助于公司獲得軌交沿線優質土儲。

適度的杠桿率、良好的融資能力等是評級機構衡量房企經營質量的重要指標。業績報告顯示，今年上半年，越秀地產的財務管理質量進一步提升。截至2025年6月末，該公司短期債務占比控制在24%，“三道紅線”指標長期保持綠檔，剔除預收款資產負債率64.6%，凈負債率53.2%，現金儲備達446.4億元，覆蓋短期債務1.7倍，顯著高于行業平均1倍-1.2倍的覆蓋水平，充裕的流動性及合理健康的負債結構既保障了運營安全，也為企業的適時擴張留足了彈性。期內，該公司實現經營性現金凈流入41億元，適配新周期的業務模式展現出強大的造血能力。

融資是越秀地產的優勢領域。上半年，該公司的加權平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個基點創歷史新低，較2025年上半年TOP10房企的平均融資成本低逾13個基點。而期末利率首次突破3%以下關口至2.84%，融資成本處于行業最低區間。

兩家國際評級機構都對越秀地產的發展前景給予樂觀評價。鑒于迄今為止的強勁銷售業績和持續的土地儲備補充，惠譽預計該公司今年的銷售額將趨于穩定，隨著行業低迷前購置的高成本庫存所產生的銷售額占比逐漸下降，毛利率此后將逐步改善。標普認為，盡管行業環境充滿挑戰，但越秀地產仍將在未來一至兩年內繼續保持其市場地位。

交銀國際在業績數據發布后維持了對越秀地產的買入評級，理由是公司財務狀況穩健、融資成本較低，聚焦在一二線城市的新土儲更容易在市場進一步好轉時抓住購買力，國企背景及土儲布局也更容易受惠于近期的行業支持政策。

值班編委：李紅梅

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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