陳躍/發自深圳

深圳樓市正經歷淡季陣痛期。

8月17日，深圳“網紅豪宅”華潤城一套二手房源被上架法拍，引來近萬人“圍觀”后，最終流拍。

原業主2018年的購入價為1150萬元，此次起拍價為1050萬元。上述房源流拍后，該房源迅速在8月18日重新上架進行二次拍賣，起拍價則已大幅降為840萬元。

這個曾經被冠以“買到即賺500萬元”的深圳“網紅盤”，吸引過大量投資客入場，是新房限價時代首個掀起“打新熱”的豪宅盤，過往二手房成交價最高近20萬元/平方米，盡管長期以來爭議不斷，但仍被市場認為是深圳樓市的“風向標”。

深圳華潤城片區的房產中介機構人士表示：“去年‘9·29’新政后，深圳只有華潤城業主敢聯合喊出漲價護盤，當時價格確實漲上去了，不少房源也有成交，現在看來，接手的那批人也站在高位上了。”

跌落的不只華潤城，龍悅居、諾德假日等“二手神盤”以及如海納公館、前海天境等“網紅次新盤”，8月份以來的成交價格也紛紛刷新了“地板價”。

深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉表示，今年“小陽春”市場較為火熱但持續時間短，二季度政策效應基本消化完全后，市場出現了成交大幅下滑、觀望情緒升溫、二手掛盤量創新高、價格持續調整的狀況，因此，即便是核心區域“網紅盤”，也難走出獨立行情。

面對即將到來的“金九銀十”，深圳樓市正迫切等待新一輪的“政策發令槍”。

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多個“網紅盤”成交價創新低

“這個價格即使放在一年前，是想都不敢想的。”

深圳市南山區房產中介經紀人歐陽接受采訪時說，8月份，華潤城潤府一期出售的一套東南向89平三室，業主報價跌破1000萬元，最終成交價990萬元，創下了該戶型成交新低。

據了解，華潤城潤府一期在去年9月新政出臺后，成交價一度回漲至13萬~14萬元/平方米。有二手房中介經紀平臺成交紀錄顯示，今年6月，同樣戶型的成交價為1150萬元；更早之前的成交價均在1200萬元以上。

“去年同期的成交價也沒有這么低過，目前整個華潤城項目的掛盤量驚人，500多套二手房在賣，不排除投資客繼續砸盤的可能。”歐陽感慨地表示。

8月以來，成交價創新低的“二手網紅盤”不只華潤城一個。

位于深圳市龍華區的擁有“名校”概念加持的龍悅居四期，近期最新成交的63平方米兩房戶型，成交價為280萬元，單價已低于4.5萬元/平方米。該小區在2021年成交高峰期，兩房戶型最高成交價曾高達720萬元，單價超過了11萬元/平方米。

去年同期，龍悅居兩房成交價仍在320萬元左右，之后盡管價格有所波動，但直到今年一季度也仍保持著300萬元以上的成交總價。

然而，二季度以來，龍悅居業主報價和成交價陸續擊穿“3字頭”，據房地產中介機構人士透露，目前同戶型房源，有業主報價只要278萬元。

8月5日，龍悅居一套63平方米房源在法拍平臺上迎來二次拍賣，最終成交價僅255萬元，單價約4萬元/平方米，創下龍悅居四期近年成交價新低。

次新盤方面，多個曾經搶破頭的“神盤”項目，光環也在褪去。

位于深圳市寶安區的海納公館項目，2019年首次開盤，756套房源遭千人搶房，2020年，項目最后5套保留房源進行搖號選房，吸引了1171批凍資100萬元的客戶，234:1的入圍比例至今仍是深圳樓市最高的認籌比紀錄。

去年年中，已過限售期海納公館開始進入二手房交易市場，但該小區最新成交案例顯示，116平方米四房戶型成交總價僅1210萬元，與同戶型在去年12月1460萬元對比，近半年跌幅將近2成。

同時，有房地產中介機構人員透露，海納公館89平方米三房，在8月的最新成交價也僅912萬元，“業主去年10月掛盤，掛盤價最初為1180萬元，后來該業主不斷下調報價，總共降價了20多次才最終成交。”

“網紅盤”不再叫好叫座，普通二手房小區更是陷入流動性問題，來自深圳市房地產中介協會的數據顯示，深圳8月份二手房在售房源已突破7.6萬套。

目前從購房者到二手房經紀人，個人的市場“體感”普遍較低。在深圳市寶安區一房地產中介門店，正在了解近期行情的黃小姐說，她從去年第四季度開始看房，到今年7月份發現之前看過的幾個小區，有的成交價格已經跌了七八十萬元，“現在我也不知道，還該不該繼續看房買房了。”

同時，有不少房地產經紀人也表示，進入三季度，深圳多個次新高價樓盤的成交價格持續走低，對深圳樓市的市場情緒和整體成交形成一定影響。

深圳市房地產中介協會亦指出，7月深圳二手房錄得量雖有增長，但下旬已有走弱趨勢，同時市場呈現“以價換量”現象，市場信心仍待修復。

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政策刺激呼聲再起

二房市場交易態勢轉冷的同時，深圳樓市也有好消息傳來。

深圳貝殼研究院最新監測數據顯示，8月11日至8月17日，貝殼深圳合作門店的二手房成交呈現顯著回暖態勢，不僅簽約量大幅增長，比前一周（8月4日至8月10日）增幅高達26.3%，作為成交先行指標的帶看量亦同步提升，較前一周增長16%。

我們也從另一家深圳地產中介樂有家了解到，8月1日至17日，樂有家深圳門店二手住宅簽約量同比去年同期上漲47%，市場交易好于去年同期。

另一方面，近3周以來，樂有家門店300萬元以下房源成交占比相較7月提升2.5個百分點，達到29.1%，在這座住房自有率不足3成的城市，剛需加速進場跡象明顯，也是樓市健康運轉的重要體現。

深圳貝殼研究院院長肖小平分析認為，北京發布購房新政后，置業者對樓市的關注度增加，且市場上高性價比房源增多，也刺激了深圳置業者加快入市。

不過，深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉也提醒，二手房市場交易環比情況呈現一路走低態勢，8月成交預計略有下滑，“二手房成交量已經完成筑底，但價格持續調整，區域之間分化較為嚴重，非核心區域供需矛盾更為顯著，價格下行幅度也更為明顯。”

因此，面對持續低迷的市場，今年以來深圳地產領域對于政策刺激的呼聲日益高漲。

“去年新政讓市場看到了止跌回穩的希望，信心顯著增強，二手房價格也維持了相當長一段時間穩定，但目前形勢不容樂觀，新一輪的政策放松確實是必要的。”鄒少偉表示。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，以目前的市場情緒、交投態勢來看需要政策支持，這也有利于“金九銀十”市場的發力。

值班編委：李紅梅

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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