城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

2025年上半年，房地產(chǎn)市場初步顯現(xiàn)止跌回穩(wěn)跡象，但基礎(chǔ)仍有待夯實(shí)。在一攬子政策作用下，一季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“小陽春”行情，市場顯著回暖；進(jìn)入4、5月份，受季節(jié)和政策效應(yīng)減弱等因素影響，市場成交有所走弱。總體上看，前5月商品房銷售、70城房價(jià)指數(shù)等多項(xiàng)指標(biāo)同比降幅明顯收窄，特別是部分核心一二線城市表現(xiàn)出較強(qiáng)的市場韌性，新房二手房成交活躍，土地市場熱度不減，對市場信心的恢復(fù)起到強(qiáng)有力的支撐。

政策層面，延續(xù)去年“9·26”政策導(dǎo)向，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。需求端，進(jìn)一步降低購房成本和購房門檻，促進(jìn)需求釋放；供給端，一方面加大存量商品房和存量閑置土地收儲力度，另一方面推動城市更新行動和“好房子”建設(shè)，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，增加高品質(zhì)住房供應(yīng)。

針對當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的形勢，6月13日召開的國務(wù)院常務(wù)會議對下一步工作作出重要部署，要求對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。下半年，在摸底調(diào)查基礎(chǔ)上，或?qū)⒊雠_更加精準(zhǔn)有效的政策措施，打通政策堵點(diǎn)，為全面實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

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止跌回穩(wěn)跡象初顯

華少/制圖

在去年“9·26”以來一攬子房地產(chǎn)政策作用下，今年上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的止跌回穩(wěn)跡象。1~5月份新建商品房銷售面積和銷售額同比下降2.9%和3.8%，與2024年全年相比降幅分別收窄了10個(gè)百分點(diǎn)和13.3個(gè)百分點(diǎn)，特別是現(xiàn)房銷售表現(xiàn)亮眼，5月份累計(jì)同比增幅達(dá)13.2%。

5月份全國70個(gè)大中城市中，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比有所下降，但同比降幅繼續(xù)收窄。5月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比下降4.1%，自去年11月份以來實(shí)現(xiàn)連續(xù)7個(gè)月降幅收窄。分城市能級看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.7%，環(huán)比收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市同比下降3.5%，環(huán)比收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)；三線城市同比下降4.9%，環(huán)比收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)？。5月份70個(gè)大中城市有13個(gè)城市環(huán)比實(shí)現(xiàn)正增長，其中杭州、上海、南寧、烏魯木齊和沈陽分列漲幅榜前五，這說明不僅像上海、杭州這樣的核心城市表現(xiàn)強(qiáng)勁，像南寧、烏魯木齊和沈陽這樣的弱二線城市也出現(xiàn)止跌企穩(wěn)跡象。

商品房去庫存也取得明顯成效。截至2025年5月末，商品房待售面積為77427萬平方米，較4月末減少715萬平方米，連續(xù)3個(gè)月下降；住宅待售面積減少439萬平方米。按照近6個(gè)月的移動平均銷售面積計(jì)算，截至5月份全國商品房待售庫存去化周期為24.76個(gè)月，是2024年7月以來的最低值。另根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至2025年5月，28個(gè)主要城市商品住宅庫存（可售規(guī)模）合計(jì)2.44億平方米，按照最近平均6個(gè)月的銷售面積計(jì)算，2025年5月的平均去化周期為18.6個(gè)月。2024年2~9月，該值維持在20個(gè)月以上，隨著“9·26”一攬子政策推出，到今年3月降至17個(gè)月以內(nèi)。

不同城市商品房庫存差異明顯，去庫存能力也所有不同。其中一線城市和強(qiáng)二線城市庫存去化明顯，上海、杭州、成都等熱點(diǎn)城市去化周期已經(jīng)降至15個(gè)月以內(nèi)，核心區(qū)域去化周期甚至不足8個(gè)月，但部分三四線城市去化周期仍然高達(dá)30個(gè)月以上，去庫存任務(wù)依然艱巨。

上半年核心城市土地市場也是異常活躍。1~5月雖然全國土地成交規(guī)模同比下降8%左右，但一二線城市土地成交建筑面積、成交金額雙雙止跌回升。上海、北京、杭州、成都等城市持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊，樓面價(jià)和總價(jià)“地王”頻現(xiàn)，溢價(jià)率屢創(chuàng)新高。如杭州4月份以來有18宗地塊成交總價(jià)超過10億元，其中14宗溢價(jià)成交。核心城市土地市場率先回暖，一方面反映企業(yè)信心和拿地能力有所恢復(fù)，另一方面也反映出核心城市高品質(zhì)住房需求依然旺盛，未來城市和板塊分化將進(jìn)一步加劇。

雖然房地產(chǎn)市場初顯止跌回穩(wěn)跡象，但基礎(chǔ)并不牢固，市場運(yùn)行仍有反復(fù)。從4、5月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，商品房銷售、房價(jià)指數(shù)等指標(biāo)繼3月份沖高后有所回落，市場信心仍需進(jìn)一步修復(fù)，市場供求關(guān)系有待改善。

基于目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，國務(wù)院常務(wù)會議明確要求，要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。高層定調(diào)意味著，下一步將在摸底調(diào)查基礎(chǔ)上對現(xiàn)有政策進(jìn)行優(yōu)化，出臺更加精準(zhǔn)有效的政策措施，打通政策堵點(diǎn)。

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政策全方位發(fā)力

2025年房地產(chǎn)政策以“穩(wěn)預(yù)期、促需求、優(yōu)供給、防風(fēng)險(xiǎn)”為主線，通過金融支持、需求刺激、存量盤活等全方位發(fā)力，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

中央層面：政府工作報(bào)告首次明確“穩(wěn)住樓市”，提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。中辦、國辦印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》，提出“更好滿足住房消費(fèi)需求”，支持剛性和改善性需求。4月份的中央政治局會議強(qiáng)調(diào)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，“加緊實(shí)施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”。

貨幣政策上，上半年央行再次下調(diào)了5年期LPR，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率降至3.1%。財(cái)政政策上，地方政府專項(xiàng)債額度提升至4.4萬億元，明確用于土地收儲和存量商品房收購。提出新增100萬套城中村改造目標(biāo)，并推進(jìn)貨幣化安置，帶動住房需求。允許地方政府收購存量商品房用作保障房，緩解庫存壓力。

房企融資支持上，推動房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地，商業(yè)銀行“白名單”項(xiàng)目貸款超6萬億元，支持“保交房”；推動房企債務(wù)重組，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管；支持房企通過ABS、REITs等融資工具拓寬融資渠道。

地方層面：重點(diǎn)圍繞松綁限購限貸、購房補(bǔ)貼和稅費(fèi)優(yōu)惠、公積金政策優(yōu)化、存量房盤活、房票安置等，從供需兩端出臺政策措施。

在松綁限售限貸方面，廣州提出優(yōu)化房地產(chǎn)政策，全面取消限購、限售、限價(jià)，降低貸款首付比例和利率。廣州成為全國首個(gè)全面取消限購、限售、限價(jià)的一線城市。上海、深圳也在優(yōu)化限購區(qū)域、取消大面積住房限購等方面進(jìn)行了政策優(yōu)化，同時(shí)放寬了人才購房門檻。

在購房補(bǔ)貼和稅費(fèi)優(yōu)惠方面，全國已有超60個(gè)城市推出購房補(bǔ)貼政策，購房補(bǔ)貼的形式涵蓋現(xiàn)金補(bǔ)助、房票抵扣、電子消費(fèi)券等。多個(gè)城市專門設(shè)立了針對二孩、三孩家庭的購房獎勵(lì)政策。其中武漢提出多子女家庭購房補(bǔ)貼政策——“二孩家庭補(bǔ)貼6萬元、三孩家庭補(bǔ)貼12萬元”。紹興也是提出二孩家庭每平方米補(bǔ)1500元（上限20萬元）、三孩家庭每平方米補(bǔ)2500元（上限40萬元）。

公積金政策優(yōu)化是地方政府的重要調(diào)控工具。上半年公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)（首套房利率降至2.6%），達(dá)到歷史最低水平。同時(shí)，多個(gè)城市對住房公積金政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，包括擴(kuò)大公積金使用范圍、提高貸款額度、優(yōu)化貸款服務(wù)流程、推動異地貸款與提取互認(rèn)互通、延長貸款期限、延長政策試用期等。例如深圳支持提取公積金用于支付購房首付款；推進(jìn)“同城化”服務(wù)，與珠海、汕頭、江門、潮州、揭陽五個(gè)城市實(shí)現(xiàn)公積金繳存貸款信息互認(rèn)等；青島擴(kuò)大公積金提取范圍，支持支付購房首付款，支持家裝或更新電梯的住宅提取公積金，簡化繼承提取流程等；杭州推出“住房公積金直付購房首付款”業(yè)務(wù)，支持線上辦理；沈陽優(yōu)化6項(xiàng)公積金政策措施，延長貸款最低首付比例政策至2025年12月31日。

存量閑置土地收儲和存量商品房收購是供給端政策的重點(diǎn)和難點(diǎn)。今年上半年，各地政府通過專項(xiàng)債、金融工具和政策創(chuàng)新，積極盤活存量資源。例如廣東省成為首個(gè)全年落實(shí)專線債收購閑置土地的省份，15個(gè)城市發(fā)布公告，涉及160宗、680萬平方米土地，擬收購金額達(dá)353.7億元。杭州首例土儲專項(xiàng)債回購項(xiàng)目落地，富陽區(qū)以1.5億元收購哦5萬平方米的商務(wù)用地，計(jì)劃重新規(guī)劃出讓。長沙等地也啟動了專項(xiàng)債收儲工作，優(yōu)先收回企業(yè)無力開發(fā)的住宅和商服用地。自然資源部總結(jié)各地收儲情況發(fā)布了39個(gè)閑置土地處置典型案例，涵蓋優(yōu)化開發(fā)、市場轉(zhuǎn)讓和政府收回等方式，為地方收儲工作提供參考。

存量商品房收購方面也取得積極進(jìn)展。浙江省率先試點(diǎn)專項(xiàng)債收購存量商品房，投入16.53億元用于湖州、溫州、嘉興的8個(gè)住宅項(xiàng)目，改造為保障性租賃住房。遼寧省通過國開行貸款收購存量商品房，計(jì)劃新增4.5萬套保障性住房，大連、沈陽已發(fā)放貸款支持青年人才住房。福州國企安住發(fā)展以5.6億元收購建發(fā)、金茂旗下232套住宅，轉(zhuǎn)為保障性租賃住房。

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“新模式”漸行漸近

隨著我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式成為近年來的重要課題。“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”也被寫入中共二十屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》。6月13日的國務(wù)院常務(wù)會議指出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義，要著眼長遠(yuǎn)，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

隨著近年來房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型探索和實(shí)踐，房地產(chǎn)發(fā)展新模式框架已基本成型。基本可以概括為：以滿足居民剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，按照政府保基本、市場滿足多樣化住房需求的原則，深化供給結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、調(diào)控政策、監(jiān)管機(jī)制等改革，完善“市場＋保障”的住房供應(yīng)體系，加快構(gòu)建租購并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在住房保障體系建設(shè)方面：一是積極推進(jìn)保障性住房建設(shè)和籌集；二是優(yōu)化土地供應(yīng)政策，提升保障房用地占比；三是加大財(cái)政金融支持力度，給予保障性住房全方位的資金支持；四是不斷完善政策體系，推動保障性住房建設(shè)制度化、規(guī)范化。上半年，我國住房保障體系建設(shè)在政策支持、資金投入、土地供應(yīng)、租賃市場發(fā)展等方面取得了顯著進(jìn)展。保障性住房建設(shè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，住房租賃市場發(fā)展提速，金融支持政策持續(xù)發(fā)力。這些舉措不僅提升了住房保障水平，也為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

在優(yōu)化調(diào)控政策方面，去年10月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委在國新辦新聞發(fā)布會上提出一攬子政策措施，其中包括“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，提出“充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，城市政府要因城施策，調(diào)整或取消各類限制性措施”。其中“四個(gè)取消”包括限購、限售、限價(jià)、普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。未來將建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

今年5月在國新辦“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期”發(fā)布會上，金融監(jiān)管總局局長李云澤明確，將推出八項(xiàng)增量金融政策，其中“加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”是重要內(nèi)容。具體為加快出臺房地產(chǎn)開發(fā)、個(gè)人住房、城市更新等貸款管理辦法。這些制度將房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要制度保障。

“好房子”是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。其核心在于推動行業(yè)從“重速度、重規(guī)模”的粗放式發(fā)展向“重品質(zhì)、重服務(wù)”的高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。這一模式的構(gòu)建不僅回應(yīng)了居民對住房品質(zhì)提升的現(xiàn)實(shí)需求，也為房地產(chǎn)行業(yè)注入了新的發(fā)展動能，同時(shí)帶動了產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化與升級。2025年，“好房子”首次被寫入《政府工作報(bào)告》；4月25日中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)“加大高品質(zhì)住房供給”；5月1日，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式施行，明確了“好房子”的底線標(biāo)準(zhǔn)。各地方政府也在積極出臺適合地域發(fā)展的“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，積極開展“好房子”建設(shè)實(shí)踐。

“好房子”建設(shè)強(qiáng)調(diào)“安全、舒適、綠色、智慧”四大屬性，推動住宅從“滿足基本居住”向“全生命周期適配”轉(zhuǎn)變。這一轉(zhuǎn)變不僅提升了居住體驗(yàn)，也倒逼房企在設(shè)計(jì)、施工、材料、服務(wù)等環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)性優(yōu)化，從而實(shí)現(xiàn)從“金融模式”向“制造業(yè)+服務(wù)業(yè)”模式的轉(zhuǎn)型。

城市更新也是房地產(chǎn)新模式的重要載體。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)依賴土地財(cái)政和規(guī)模擴(kuò)張，而新模式強(qiáng)調(diào)對存量資產(chǎn)的盤活。城市更新通過舊改、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型、商業(yè)升級等方式，為房企提供“輕資產(chǎn)化”運(yùn)營機(jī)會（如租賃住房、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)），推動行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”向“長期運(yùn)營”轉(zhuǎn)變。

5月15日，中辦、國辦聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》），明確了城市更新行動的主要目標(biāo)，部署了八項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)和六大保障支撐，成為推進(jìn)城市更新行動的綱領(lǐng)性文件。5月20日國新辦召開新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財(cái)政部、自然資源部、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人就《意見》出臺相關(guān)情況作了詳細(xì)介紹，進(jìn)一步明確了城市更新工作的實(shí)施路徑。城市更新頂層設(shè)計(jì)框架為房地產(chǎn)新模式的構(gòu)建增添了一塊重要“拼圖”。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報(bào)6月30日11版 責(zé)任編輯 蘇志勇）

值班編委：馬琳

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審讀：戴士潮

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