處于品質漩渦中的上海天元府項目。徐凡淋/攝

從最初宣傳的居住典范，到被質疑降標、減配建造，這個由京東、卓越、金地商置聯合打造的項目，正經歷著一次品牌信譽危機。

徐凡淋 中房報記者 李葉丨上海報道

退房！退錢！保衛家園！

3月15日下午，上海市普陀區真如副中心天元府售樓處，上百名業主聚集，要求開發商立即整改項目存在的問題，否則退房退錢！

現場多名業主表示，上海天元府項目存在諸多設計、建造質量問題：

一是宣傳時外立面為深灰色香檳金鋁板材料，實際用的卻是灰色真石漆；宣傳時外墻為“玻璃幕墻”，實際則是玻璃窗；

二是精裝修標準縮水，未達到3000元/平方米標準；

三是小區公區建造縮水，過于簡陋；

四是開發商存在“虛假宣傳”誤導消費者行為。

此前，業主們也已將天元府相關問題反饋到地方留言板：稱開發商在房屋預售后未征得業主同意、未公示規劃變更的情況下，因設計缺陷隨意切割設備平臺欄桿并外推平臺，未按圖紙施工導致建筑外輪廓線超出原規劃審批范圍，且修改后的設備平臺形式丑陋，存在安全隱患……

針對業主們的投訴，上海市普陀區真如副中心組織普陀區房管局、區建管委、區規資局、區市場監管局、區綠容局等相關部門，天元府項目開發商，及業主代表召開了一次“三方協調會議”，協調解決業主提出的相關問題。開發商方面參會代表為上海京越東卓網絡科技有限公司總經理張曉峰與副總經理陳成。

參與談判的業主劉女士稱，對于業主提出的天元府項目外立面整改問題，開發商方面一開始表態強勢，稱“沒有修改外立面現狀的計劃”；對于業主代表提出的公共區域大門、車庫、兒童樂園、電梯廳內外等改善方案也全部當場拒絕。

“開發商表示，項目實際呈現的不是玻璃幕墻的原因是宣發員工失誤，將‘墻’字寫錯了；兒童樂園則是施工單位弄錯了。”另一名參與談判的業主楊先生也表示，開發商完全不考慮業主感受。

不過，經過17個小時的協調溝通，事情有了轉機。

3月19日，上海市普陀區房管局相關負責人在接受中國房地產報記者采訪時表示，當天協調會，針對天元府業主提出的問題相關部門均進行了有效回復與解答，開發商對業主提出的問題則需要進一步完善方案，具體整改方案還在研究中。

“目前，開發商方面給出的解決方案是，將優化資金用于項目內部裝修標準達到3000元/平方米，或集中用于外立面整改，將由業主商議決定。對于后續問題，真如副中心將在接下來的每周六安排業主代表與開發商會談。”上述上海市普陀區房管局相關負責人表示。

針對天元府項目存在的問題及下一步整改完善計劃，中國房地產報記者多次致電開發商京越東卓及相關高層求證，電話均無人接聽。天元府售樓處相關人員則表示，不清楚事情具體進展。

公開資料顯示，天元府項目開發商為上海京越東卓網絡科技有限公司（以下簡稱“京越東卓”）。根據股權穿透信息，京越東卓由南通卓捷建材貿易有限公司（以下簡稱“南通卓捷建材”）持股66.6%，宿遷京東齊威企業管理有限公司（以下簡稱“宿遷京東齊威”）持股33.4%。企查查顯示，南通卓捷建材為南通卓園房地產開發有限公司全資子公司，后者股權穿透后浮現卓越集團和金地集團，卓越集團占控股地位；宿遷京東齊威股權穿透后由“京東系”全資控股，2020年4月高管團隊未變更前，這家公司的總經理是劉強東。

有房地產行業相關人士表示，從最初宣傳的居住典范到被質疑降標、減配建造，這個由京東、卓越、金地商置聯合打造的項目，正經歷著一次品牌信譽危機。特別是在政府力推“好房子”建設的當下，作為建設主體的房企承擔著將“好房子”理念轉化為現實的重任，但這一千萬級別項目卻以“貨不對板”交付，與行業發展方向、與政府的要求是背離的。

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背靠名企的“住宅典范”

天元府項目宣傳效果圖。

“這是‘京東’在上海的第一個樓盤，我是因為‘京東’才買的這個樓盤。”上述業主劉女士告訴記者，當時相信“東哥”不會騙我們，沒想到千萬元買的房子卻貨不對板。

公開資料顯示，2021年6月18日，京東與卓越聯合體以總價99.1億元競得上海市普陀區萬里社區W060701單元X101-01、X102-02、X103-01地塊（237坊地塊），綜合成交樓面價約為3.07萬元/平方米，房地聯動價9.6萬元/平方米。根據規劃，該地塊要打造的是集居住、商業、辦公等功能于一體的TOD綜合開發項目。京東上海總部項目也將位于此，計劃2027年完工。

具體來看，X101-01地塊用于辦公樓和商業用地，擬建商業慶典廣場、商業Mall以及刷新區域天際線的兩棟商務超塔樓，計劃引入世界500強科創互聯網總部；X102-02地塊用于辦公、商業和住宅用地，擬建5棟19~33層的高層住宅及商業辦公、人才公寓和社區配套服務設施；X103-01地塊為純宅地，也就是如今的天元府所在地塊。

這一總體地塊的開發一直被上海市普陀區政府寄予厚望。普陀區政府曾發文稱，項目建成后，將是未來普陀區真如副中心的又一個新地標。

2022年，卓越集團副總裁、卓越上海總經理李宏耕曾在天元府營銷培訓會上表示，作為上海市場重點項目，同時也是卓越集團和金地商置兩大集團公司聯袂之作，天元府承載了兩大集團公司的雙重目標，希望以更高目標要求驅動下精益求精，一舉創造上海市場標桿。

除背靠名企外，天元府項目在設計上也曾頗具“匠心”。

2022年，上海天元府項目摘得美國繆斯設計獎“居住建筑類金獎”。在卓越集團官方微信上，該項目被列為“晴翠府系列”TOD豪宅居住典范，并稱“項目將實現片區整體風貌、城市格局、板塊競爭力全面躍升，外立面同頻國際審美標準，深灰色與香檳金的鋁板線條，搭配大面積通透玻璃，營造‘技與藝相融’的摩登天幕。”

天元府項目一期晴翠華庭于2022年9月19日開盤，共372套房源；二期晴翠璟園共444套房源，銷售均價9.6萬元/平方米，戶型105~203平方米，分別于2022年12月31和2023年3月28日兩次開盤上市，目前兩期上市房源均已售罄，均是千萬級別項目。

然而，這一曾被定位為“住宅典范”、被區政府寄予厚望的項目，隨著交付時間的臨近，卻遭到了業主集體投訴。

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“貨不對板”

“天元府全體業主訴求書”顯示，業主共給項目列下了20多處問題，并提出了相關整改訴求。

上述“天元府全體業主訴求書”顯示，天元府項目存在的問題主要發生在外立面、室內裝修、公共區域、兒童樂園等方面。

在建筑外立面與側立面方面，開發商宣傳中寫的是：“同頻國際審美標準，深灰色與香檳金的鋁板線條，搭配大面積通透玻璃”的設計，實際卻是鋁板材料減配嚴重，且部分外立面已出現鼓包、滲水、掉色等現象。

對外宣傳中寫的是，“每一面都是回家的昭示面”的“玻璃幕墻+鋁板”配置，實際交付時則是玻璃窗，鋁板僅出現在南立面以及入戶門頭位置，占比總體不足15%。

天元府項目外立面的宣傳效果圖與實際情況。

在精裝修方面，業主認為天元府項目精裝修標準嚴重不達標，且涉嫌違反土地出讓合同。

“迷你抽油煙機、無品牌的空調、廚房不貼瓷磚、廁所貼半墻磚、陽臺是水泥地面。”觀看樣板房時，多名業主認為天元府的裝修成本遠遠不足3000元/平方米，呈現效果遠低于同價位新房中國鐵建·花語前灣，甚至不如越秀仁恒天樾園和1700元/平方米裝修標準效果。

開發商京越東卓在與上海市普陀區規劃和自然資源局簽署的《上海市國有建設用地使用權出讓合同》。

據上述“天元府全體業主訴求書”顯示，開發商京越東卓在與上海市普陀區規劃和自然資源局簽署的《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中明確約定“商品住宅的裝修成本不低于3000元每平方米”。據業主們了解，開發商提供的裝修完全達不到3000元/平方米的裝修標準，占精裝成本大頭的精裝工程費用在上海市住建委備案價約為700元/平方米（開發商以商業機密為由拒絕提供甲供合同以及整體采購物料表）。

上述合同中還提到，“全裝修住宅建筑面積應占總住宅建筑面積的100%以上”，但經房管局備案登記的天元府的商品房預售合同中，明確寫著“樓梯間毛坯交付”，與《上海市國有建設用地使用權出讓合同》文件提到的100%全裝修的要求不相符。

天元府項目精裝修實際情況。

在公共區域方面，項目宣傳中是“精致的高級灰瓷磚墻面，高檔金屬電梯門，木飾面裝飾與消防器材等細節均使用高級金屬門搭配、燈光條點綴”；實際則是，地面與墻面使用的米色風格瓷磚，細節處理粗糙，質感效果與宣傳效果相差甚遠。車庫建造更是簡陋，開發商未公開車庫設計圖、施工計劃，業主認為車庫建造既不如同價位的樓盤靜安天悅，也不及樓盤均價低于天元府的招商臻境。

“電梯廳內實際呈現與效果圖嚴重不符，樓梯間現場更是粗制濫造，甚至不及‘拆遷房’逃生用的樓梯間裝修效果。”上述業主劉女士表示，天元府9.6萬元/平方米的售價，實際效果嚴重不符上海內中環千萬新盤標準與品質。

另外，業主認為項目的地暖施工、空調配置等隱蔽工程亦存在偷工減料、施工粗糙、不達標等情況。

針對天元府實際建設中存在的問題，從2024年11月開始，陸續有多名業主找到開發商反饋并溝通解決，開發商方面均以效果圖不能作為交付依據、最終以合同與竣工圖為準為由拒絕業主訴求。當業主提出查看項目竣工圖與整體采購物料表時，開發商則以設計施工圖為內部商業機密為由拒絕提供。

在與開發商多次溝通無果后，業主們不得已向上海市普陀區真如副中心、市長信箱、普陀區房管局及市場監督管理局、綠容局等多部門投訴，在上海市普陀區真如副中心的協調下，3月15日，普陀區多部門就項目存在的相關問題與業主、開發商進行了一次深入溝通。

“協調會從3月15日上午10點一直談到了16日零晨3點，持續了17個小時，開發商從開始的拒不整改到逐漸松口，非常的不容易。”一名業主向記者表示。

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一場持續17個小時的協調會

在3月15日的協調會中，業主提出了自己的訴求，如對于商品房外立面，開發商要根據最初宣傳進行整改，增加側面鋁板、背立面增加鋁板與側立面交圈；同時真石漆黑粗線縫隙采用金屬型材。在公區方面，希望電梯廳使用大理石、奢石等材質，連廊全吊頂鋪設瓷磚；電梯轎廂具備空調，裝飾面使用奢石，轎廂地面使用大理石。電梯按鈕做美化設計；消防樓梯間全裝修，地面及墻面通體貼磚，樓梯鐵欄桿換成不銹鋼金屬制造型扶手或玻璃+不銹鋼邊框……共計20多處。

開發商京越東卓方面承認，裝修標準不足3000元/平方米；但對于項目外立面的問題則表示，外立面符合各項法規要求，出現掉色可能是在施工過程中磕碰導致，如發現有鼓包會安排施工單位及時修正。

對于宣傳中的“玻璃幕墻”實際變為“玻璃窗”的情況，開發商則表示，宣傳時寫的“玻璃幕墻”是負責宣發的員工工作失誤所致，將“墻”字寫錯了，且宣傳單中下面亦有免責條款——僅為效果示意圖，非實際交付標準。

開發商方面還表示，宣傳效果圖兒童樂園與實際不符，是施工單位弄錯了；外推懸浮欄桿，已經裝上去的不會整改，外立面沒有整改計劃。

“字寫錯了就可以讓消費者買單？就可以免責？”“開發商對業主代表提出的外立面與公區改善問題則全部當場拒絕，連回去研討的機會都沒有”……

天元府項目問題的協商會持續到3月16日凌晨3點，在眾多業主的堅持下，最后開發商給出了解決方案：將整改項目內部裝修，滿足3000元/平方米標準，或優化資金集中用于提升外立面，具體整改方案由業主商議決定。

3月19日，業主劉女士告訴記者，目前開發商正在征詢業主對上述改善方案的意見和建議，外立面與公區提升包括：

1.所有樓棟外立面連廊兩側金屬欄桿更換為玻璃欄板；

2.所有樓棟現有真石漆黑色線條換為金屬型材；

3.所有樓棟側面以及背面按照2021年8月效果圖補齊鋁板；

4.公區同步溝通提升，開發商提供升級方案；

5.室內裝修滿足土地出讓合同中“商品住宅裝修成本不低于3000元/平方米”的規定；

從目前談判結果來看，事情正在向著好的方面發展。

此外，對天元府項目“貨不對板”情況，業主再次發出質疑，為什么開發商在銷售中使用的宣傳圖片、樓盤效果圖與實際建造存在這么大差異？政府相關部門對于開發商的這一虛假宣傳行為什么沒有監管？

如開發商在官方公眾號“上海META CITY ”中展示效果圖中側面均有大量鋁板，但實際上開發商已于2021年12月的報規圖紙中將側面改為涂料，目前整個外立面實際建造情況側面和背面均為涂料。開發商在明知外立面已經減配的情況下仍宣傳之前立面效果圖誤導消費者購買，業主認為開發商涉嫌“虛假宣傳”。

對于這一問題，北京市眾明律師事務所律師宋庭敏表示，根據現有法律及《商品房銷售管理辦法》規定，若廣告內容明確具體且對購房人購房決策產生重大影響的，這種情況下的“貨不對板”可能被認定為虛假宣傳，需承擔法律責任；反之，若購房合同或提示已明確宣傳僅為效果參考，則維權難度較大。

另據《民法典》及《廣告法》，若開發商在廣告中對房屋及相關設施（如外立面材質、綠化、公共區域設計等）作出具體的明確的承諾（如材質規格、品牌、設計效果等），且該承諾對購房者決策產生重大影響，開發商未能按此承諾交房則可能構成合同違約。

“在天元府樓盤中，開發商在合同中承諾‘裝修成本不低于3000元/平方米’，而實際配置較低（如迷你油煙機、水泥陽臺等），已構成明顯違約，此類維權通常可以通過訴訟主張賠償。”宋庭敏表示。

當前，建設“好房子”已經成為政府和行業共識，要努力提升人民群眾的居住生活品質和幸福感，在這個基礎上企業取得經營上的成功，而不應是依靠“減配”“低品質”獲得收益，這既不符合時代要求，也不符合企業長遠發展的利益。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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