城市與區域治理研究院 蘇志勇/文

優化供給已經成為構建房地產發展新模式、推動房地產高質量發展的關鍵路徑。

“十五五”規劃建議明確提出“優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給”。從“保障”和“市場”兩個維度對優化住房供給作出部署，核心目標是通過結構性調整和優化，形成定位清晰、功能互補的“保障+市場”體系，有效滿足不同人群、不同階段的住房需求。

目前房地產市場供求關系已經發生重大變化，傳統模式下供給端諸多矛盾和問題開始凸顯，通過優化供給破解供給端矛盾和問題，是實現房地產高質量發展繞不開的話題。

一、房地產供給端的矛盾和問題

在追求規模擴張的傳統模式下，房地產供給端暴露出諸多矛盾和問題：產品供給方面，存在保障性住房供給結構性失衡，改善性住房供給與城市需求錯配等矛盾；土地供給方面，存在土地供應效率低下與存量盤活不足的矛盾；供給主體方面，房企普遍面臨流動性風險化解和經營模式轉型難題。

首先是保障性住房供給存在結構性失衡。具體表現為保障房類型結構、空間分布與目標群體存在三重維度錯配。公租房仍為供給主體，但其主要覆蓋低收入戶籍家庭，難以有效滿足新市民、青年人等“夾心層"群體對可負擔租金、完善配套的住房需求；保障性租賃住房與共有產權房供給規模相對不足，特別是在一線城市核心區域供給稀缺。部分城市雖完成保障房建設指標，但因選址偏離就業中心、交通與教育配套滯后，資源配置效率問題突出。保障性住房結構性失衡的深層次原因在于財政資源配置機制滯后于人口結構演變，忽視了"夾心層"的住房需求，未能根據人口凈流入規模動態調整供給結構與空間布局。

其次是改善性住房供給與城市需求錯配。特別是在人口持續凈流入的一線及強二線城市，市場供給的戶型結構與居民對"大戶型、高品質、好地段"住房的真實需求存在嚴重脫節。這種供需錯配不僅抑制了消費潛力釋放，也加劇了城市內部居住品質的分化。改善性住房供給錯配的核心癥結在于"人房地錢"聯動機制的系統性缺失，城市規劃滯后、開發商短期行為與金融資源配置失衡共同加劇了結構性矛盾。

第三是土地供應效率低下與存量盤活不足。具體表現為土地出讓節奏與城市實際住房需求明顯脫節，大量低效存量土地未能充分轉化為有效住房供給。在一些城市土地市場呈現"饑渴式供應"與"囤地惜售"并存的矛盾現象，導致新建商品住宅庫存高企與保障性住房供給不足的結構性問題。制度性約束是土地供應效率低下的根本癥結，集中反映在土地計劃指標剛性、審批流程冗長、城中村改造成本高企以及地方政府對土地財政的深度依賴。現行年度土地供應計劃主要基于歷史數據和財政目標制定，缺乏對人口流動與家庭結構變化的動態響應機制，導致"供需錯配"現象嚴重。

第四是供給主體（房企）面臨化解流動性風險和經營模式轉型難題。房地產企業作為供給端的關鍵主體，在行業深度調整背景下，其經營模式、融資結構等方面正在面臨前所未有的考驗。房企長期依賴“高負債、高杠桿、高周轉”的“三高”模式進行規模擴張，以及融資渠道單一、過度依賴銀行貸款和預售資金等問題，面對銷售回款速度放緩、融資渠道收緊，企業便會陷入嚴重的流動性危機。截至目前，至少70余家典型房企深陷債務泥沼，由此帶來的交付難題為各級政府帶來不小的壓力。此外，隨著市場環境變化，房企傳統的“拿地-開發-銷售”模式難以為繼，向新發展模式轉型面臨巨大挑戰。

第五，產品品質量和服務水平有待提升。產品品質上，在規模擴張模式下，房地產開發注重速度而忽視了對產品的精心打磨，房地產開發過程中難免出現設計缺陷、施工質量不達標、材料不合格、監理不到位等問題。服務水平上，存在售后服務缺失或響應不積極、物業服務水平不高等問題。在賣方市場環境下，這些問題往往被忽視或掩蓋，隨著市場需求從“有沒有”向“好不好”轉變，市場對產品品質和服務有了更高的需求，“好房子”供給不足的矛盾開始凸顯。

二、優化保障性住房供給，補齊民生“短板”

優化保障性住房供給作為構建房地產發展新模式的重要環節，不僅能夠有效滿足低收入群體實現“住有所居”目標，補齊民生“短板”，還能優化整個房地產市場供給結構。根據住房城鄉建設部數據，“十四五”期間已建設籌集保障性住房和安置住房1100多萬套(間)，而“十五五”期間將更注重規模、區域和產品結構的精準匹配。

首先，要從源頭上將保障性住房建設提升到戰略高度。各地應制定覆蓋未來五年乃至十年的保障性住房發展專項規劃，明確建設目標、空間布局和時間表，確保工作的系統性和連續性。要落實“人房地錢”要素聯動，在城市總體規劃中，根據人口流入、產業發展布局和實際住房需求，科學預測并優先安排保障性住房用地指標和建設規模，實現“以人定房、以房定地”。

其次，要拓展可持續的資源渠道。土地和資金是保障性住房建設的兩大核心要素，需要突破傳統路徑依賴。土地來源方面，除了劃撥專用土地外，還應積極探索盤活存量資源，鼓勵將閑置或低效的商業辦公、園區、廠房等非住宅存量房屋，按規定改建為保障性租賃住房；通過利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地等多種方式增加保障性住房用地供應。資金來源方面，除中央和地方政府提供財政支持外，還需建立“投融管退”的良性循環機制。大力發展保障性租賃住房REITs，吸引社會資本參與投資建設和運營；鼓勵銀行業金融機構提供長期、低息專項貸款支持。

最后是增加多層次房源供給。需要精準匹配不同人群的差異化需求，實現從“住有所居”向“住有宜居”升級。當前重點是擴大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等群體的階段性住房困難。同時因地制宜發展公租房、共有產權住房等不同形態保障性住房。在保障房建設過程中，要按照“好房子”建設標準，做到戶型設計合理、建筑質量過硬、配套設施齊全。在標準上，應建立以保障對象需求為核心的分級標準體系：對低收入家庭側重基礎功能達標，對新就業群體強化職住平衡與通勤便利性，對特殊困難家庭增加無障礙與適老化配置。從不同城市看，超大城市重點應提升空間利用效率與通勤便利性，鼓勵"小戶型+共享空間"模式；三四線城市則應優先完善教育、醫療等公共服務配套。

三、因城施策增加改善性住房供給

增加改善性住房供給，是當前穩定房地產市場、滿足人民群眾對“好房子”期待的關鍵舉措。因城施策增加改善性住房供給的核心在于差異化、適配化的供給策略。對于一線及強二線城市，重點增加核心地段優質改善型住宅供給，優化戶型設計（如120~144平方米主流戶型），配套高品質社區服務；對于普通二線及三線城市，要控制總量供給，側重存量優化，通過城市更新提升現有住房品質；對于人口流出城市，需嚴格控制新增供給，以消化庫存為主，通過置換政策激活存量改善需求。

在土地供應方面，按需求確定各地供地指標，差異化設置容積率、戶型比例等規劃條件。對需求旺盛的城市，增加核心區位優質地塊供應，在配套成熟、交通便利的區域，有計劃地推出適合建設改善型住房的地塊，緩解“好地段”稀缺問題。在確保普通住房供應的前提下，對部分地塊可適當放寬容積率、建筑高度、戶型比例等限制，允許開發商規劃更多中大戶型、低密度社區。將住宅建設標準、綠色建筑等級、裝配式建筑應用、未來社區場景等“品質”指標作為土地出讓的重要條件，從源頭上引導建設“好房子”。對平穩發展且有一定庫存壓力的城市，暫停或大幅減少外圍區域住宅用地供應，以消化現有庫存為主要任務；支持將限制的商業、辦公、工業等用地，在符合規劃前提下轉為改善性住宅用地，盤活存量資源。

在規劃建設方面，鼓勵產品創新，推廣靈活分割戶型、強化收納空間、優化采光通風等設計。支持“好房子”標準落地，制定并落實地方版“好房子”標準，對達標項目在稅收等方面給予優惠或獎勵。推動住宅產業化與科技賦能，鼓勵使用裝配式建筑、BIM技術等，提高建造標準和效率。

在交易和金融支持方面，暢通置換鏈條，降低成本。對需求旺盛城市，可進一步優化“認房又認貸”政策，對于已結清原有貸款的家庭，購買第二套改善型住房，可執行首套房首付比例和貸款利率，降低置換門檻和成本。簡化交易流程，鼓勵帶押過戶，縮短置換周期，激活市場流動性。對有一定庫存壓力的城市，可提供定向的財稅支持。對購買指定區域或類型的改善型住房，給予一定的購房補貼或契稅減免。引導金融機構對改善型住房貸款提供更優惠利率。

在存量盤活方面，一是加大存量商品房和存量閑置土地收儲力度，利用好地方政府專項債、專項貸款等工具，擴大收儲范圍，提高收儲效率。二是推動城市更新，重點推進老舊小區改造（如加裝電梯、改善水電管網、增加停車設施和社區服務），提升存量住房的居住品質。三是鼓勵開發商、中介機構、地方國企等推出住房“以舊換新”方案，收購居民舊房轉化為保障房或租賃住房。規范中介服務市場，提高二手房交易效率，為以舊換新創造條件。

四、優化主體供給，重塑健康的產業體系

優化房地產市場的主體供給，即優化房地產企業的結構和質量，是推動行業走出困境，實現長期健康發展的治本之策。核心目標是讓房地產市場從過去“三高”模式和野蠻生長，轉向以專業能力、精細化運營、優質產品和服務為核心的高質量發展模式。

首先要推動行業出清，加速市場優勝劣汰，讓失去造血能力、無法適應新環境的企業有序退出。一方面要加大對優質房企的支持力度，對財務穩健、經營正常的房企實施“白名單”制度，在信貸、債券融資、股權融資等方面給予堅定支持，確保其現金流安全。另一方面要隔離風險房企，對已經發生實質性債務違約、資不抵債的房企，重點做好“精準拆彈”，用好房地產紓困基金等工具，按照市場化、法治化原則，處理債務問題，同時做好“保交樓”工作。

要健全市場化退出機制，完善房企破產的法律法規和司法實踐，鼓勵通過破產重組方式，引入優質資本盤活存量資產，保護購房者、債權人合法權益，讓失敗的企業有序退出，而不是僵而不死。鼓勵市場并購重組，為優質企業收購陷入困境房企的優質項目提供金融支持，加速行業資源整合。

其次是培育優質主體，引導行業轉型升級。在淘汰落后企業同時，要引導和培育一批能夠適應新發展模式的優質市場主體。在經營模式轉型方面，鼓勵企業從“拿地-開發-銷售”的一次性開發模式，轉向持有優質資產并進行長期運營模式，以獲取長期收益。推動企業注重產品能力、服務能力和品牌打造，在綠色建筑、健康住宅、智慧社區、物業服務等領域深耕細作。為優質主體拓寬多元化融資渠道，加速不動產投資信托基金（REITs）擴圍，加快推進租賃住房、商業地產等領域REITs發展，為持有運營型房企提供有效的退出渠道和資金循環機制，鼓勵股權融資和長期資本金融，降低企業對高杠桿的依賴。

最后是優化準入與監管，構建長效機制。一是完善預售資金監管制度，建立相對統一、透明、嚴格的預售資金監管標準，確保資金用于項目建設，從根本上杜絕挪用預售資金的風險，同時逐步推行現房銷售。二是建立企業綜合評估與預警機制，包括企業資產負債、現金流、開發質量、客戶滿意度等多維度的房企評價體系，對企業實施動態監測。

（此文刊于中國房地產報11月17日11版 責任編輯 蘇志勇）

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