住建部社區(qū)建設(shè)專委會(huì)委員、北京城市象限科技有限公司創(chuàng)始人兼CEO、北京社區(qū)研究中心主任茅明睿

中房報(bào)記者 李葉丨北京報(bào)道

新質(zhì)生產(chǎn)力如何重塑城市發(fā)展邏輯？城市更新與運(yùn)營(yíng)如何跳出“經(jīng)驗(yàn)依賴”，實(shí)現(xiàn)從“粗放推進(jìn)”到“精準(zhǔn)賦能”的跨越？ 11月5日，以 “智慧空間重塑” 為主題的 “2025 第二屆新質(zhì)生產(chǎn)力賦能未來(lái)人居發(fā)展論壇” 在北京舉辦，為這些行業(yè)核心議題提供了深度解答。

會(huì)上，住建部社區(qū)建設(shè)專委會(huì)委員、北京城市象限科技有限公司創(chuàng)始人兼CEO、北京社區(qū)研究中心主任茅明睿發(fā)表了名為《城市大模型賦能城市更新與運(yùn)營(yíng)》的演講，從城市體檢、城市更新案例圖譜、社會(huì)感知城市活力運(yùn)營(yíng)三個(gè)核心維度，系統(tǒng)闡釋了城市大模型如何通過(guò)激活數(shù)據(jù)要素，為城市更新與運(yùn)營(yíng)注入新質(zhì)生產(chǎn)力，構(gòu)建未來(lái)人居的全新范式。

作為從北京市規(guī)劃院孵化的科技企業(yè)，北京城市象限科技有限公司成立 9 年來(lái)始終深耕城市大數(shù)據(jù)與城市人工智能場(chǎng)景領(lǐng)域，憑借技術(shù)積累與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，成為推動(dòng)城市更新數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要力量。

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城市體檢：

數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)更新項(xiàng)目精準(zhǔn)落地

茅明睿表示，所謂“城市體檢”，本質(zhì)上是利用數(shù)據(jù)要素研判城市需求、尋找更新要點(diǎn)，最終驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目落地。今年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱“住建部”）發(fā)布的《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》不僅劃定了城市更新 “專項(xiàng)規(guī)劃、片區(qū)策劃、項(xiàng)目實(shí)施方案” 的三個(gè)層級(jí)框架，更明確了三個(gè)層級(jí)的 “先體檢后更新”的要求，將“數(shù)據(jù)要素”推到了行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心位置。

城市體檢有一套綜合的技術(shù)體系，同時(shí)還有專項(xiàng)體檢要求，自然資源部也在推進(jìn)國(guó)土空間規(guī)劃城市體檢評(píng)估工作，在此背景下，為解決多部門體檢標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)、數(shù)據(jù)與更新行動(dòng)脫節(jié)的問(wèn)題，茅明睿團(tuán)隊(duì)自去年起就與北京規(guī)劃部門合作，整合了八大類標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建了一套全新的城市更新的指標(biāo)集合。通過(guò)為每個(gè)指標(biāo)打上價(jià)值觀、空間尺度、功能類型等標(biāo)簽，并與龐大的政策庫(kù)關(guān)聯(lián)，繪制出一張清晰的“城市體檢與更新評(píng)估指標(biāo)圖譜”，使得任何數(shù)據(jù)都能快速定位其在城市更新中的價(jià)值與應(yīng)用場(chǎng)景。

這一圖譜的實(shí)踐價(jià)值，在北京標(biāo)志性的“回天超大社區(qū)”項(xiàng)目更新評(píng)估中得到了驗(yàn)證。團(tuán)隊(duì)依托“圖譜”實(shí)現(xiàn)政策高效解讀、指標(biāo)快速篩選、數(shù)據(jù)支撐摸底與指標(biāo)計(jì)算支持，最終生成的深度評(píng)估報(bào)告，針對(duì)評(píng)估結(jié)果，明確了每個(gè)街鎮(zhèn)當(dāng)前面臨的問(wèn)題、投資的效益，并指出下一階段城市更新計(jì)劃的重點(diǎn)發(fā)力領(lǐng)域。

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全國(guó)案例圖譜：

提煉可復(fù)制的更新 “成功密碼”

完成城市體檢與評(píng)估后，“怎么干” 成為城市更新推進(jìn)過(guò)程中的又一核心問(wèn)題。“中國(guó)的城市更新需要‘可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)’，但文本不是數(shù)據(jù)，只有把案例結(jié)構(gòu)化，才能變成行業(yè)的新質(zhì)生產(chǎn)力。” 茅明睿說(shuō)。

茅明睿介紹，住建部已連續(xù)多年征集全國(guó)城市更新的優(yōu)秀案例，發(fā)布了三批“實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單”，共115個(gè)案例。但這些案例多以PDF文本形式呈現(xiàn)，描述缺乏結(jié)構(gòu)化信息。為此，茅明睿及其團(tuán)隊(duì)配合住建部科技司、國(guó)家發(fā)改委城市中心，啟動(dòng)了 “全國(guó)城市更新案例圖譜”項(xiàng)目，對(duì)全國(guó)各省征集的600多個(gè)城市更新優(yōu)質(zhì)案例、數(shù)千份文檔進(jìn)行結(jié)構(gòu)化解析，最終構(gòu)建了覆蓋九大類城市更新項(xiàng)目的知識(shí)圖譜，共形成20項(xiàng)圖譜。

“以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造類為例，通過(guò)節(jié)點(diǎn)重要性分析（PageRank 算法）和社區(qū)發(fā)現(xiàn)分析（聚類相似案例），對(duì)典型案例、入圍案例進(jìn)行對(duì)比分析。比如老舊小區(qū)類項(xiàng)目的典型案例在投融資主體、融資模式、運(yùn)營(yíng)方式/內(nèi)容、收益來(lái)源等方面具有更好的市場(chǎng)參與性。”他進(jìn)一步講解單個(gè)案例，如成都市金牛區(qū)工人村片區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目（二期）通過(guò)政策性開發(fā)性金融工具、專項(xiàng)債券、企業(yè)自籌、政策補(bǔ)貼、居民補(bǔ)償繳費(fèi)、政府財(cái)政資金等，多元化的資金渠道助力破解改造資金平衡問(wèn)題；南充市順慶區(qū)三公街片區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目通過(guò)公共空間開發(fā)、LED大屏幕廣告運(yùn)營(yíng)、街區(qū)外擺攤位開發(fā)運(yùn)營(yíng)、公共停車位收費(fèi)管理、租賃閑置房屋開辦民宿等方式，2023年所得收益52萬(wàn)元。

茅明睿分析，這些項(xiàng)目的 “成功密碼” 可通過(guò)大模型實(shí)現(xiàn)智能匹配——輸入新項(xiàng)目條件，即可快速推薦相似案例的投融資、運(yùn)營(yíng)、政策創(chuàng)新等關(guān)鍵路徑，提煉可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)做法。

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社會(huì)感知Agent：

激活城市活力的 “數(shù)字引擎”

“城市更新不止是‘改房子、建設(shè)施’，更要‘運(yùn)營(yíng)好活力’。讓居民愿意來(lái)、留得住、過(guò)得好。” 茅明睿在演講中強(qiáng)調(diào)，城市活力的核心數(shù)據(jù)要素藏在四個(gè)地方：歷史文脈的文化沉淀、活力場(chǎng)所的營(yíng)造、活力事件的組織、城市品牌的營(yíng)銷，但這些數(shù)據(jù)多為非結(jié)構(gòu)化信息。

“比如城市里的各類活動(dòng)信息只在社交媒體文章里；某座歷史建筑的活化利用情況，散落在新聞報(bào)道中，傳統(tǒng)技術(shù)根本無(wú)法整合。” 為此，茅明睿團(tuán)隊(duì)研發(fā)了“社會(huì)感知Agent” 技術(shù)，構(gòu)建 “社會(huì)感知-數(shù)據(jù)資產(chǎn)建構(gòu)-活力運(yùn)營(yíng)” 的閉環(huán)，讓城市活力從 “被動(dòng)觀察”變?yōu)椤爸鲃?dòng)激活”。

茅明睿直言，針對(duì)北京4600余個(gè)歷史文化保護(hù)對(duì)象（含文保單位、歷史建筑等），AI Agent 會(huì)周期性掃描互聯(lián)網(wǎng)信息——包括政府公告、社交媒體帖子、新聞報(bào)道等，自動(dòng)生成場(chǎng)所的 “動(dòng)態(tài)畫像”。智能挖掘歷史文化保護(hù)對(duì)象的歷史價(jià)值、建筑價(jià)值、文化價(jià)值、保護(hù)與利用情況。

對(duì)于正在改造的場(chǎng)所，AI Agent 還能跟蹤進(jìn)度——比如白塔寺地區(qū)的福綏境大樓（1958年北京首棟帶電梯居民樓），系統(tǒng)記錄了 “2024年3月啟動(dòng)保護(hù)性改造，定位保障性租賃住房，2025年3月進(jìn)入施工準(zhǔn)備階段” 的全流程信息，為政府監(jiān)管與運(yùn)營(yíng)規(guī)劃提供依據(jù)。

在活力事件監(jiān)測(cè)方面，AI Agent 覆蓋了多個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，跟蹤社交媒體發(fā)布的市集、展覽、演出、快閃店等信息。“我們用多模態(tài)模型提取文章中的關(guān)鍵信息：活動(dòng)主題、時(shí)間、地點(diǎn)、參與方等，再進(jìn)行數(shù)據(jù)清洗——剔除重復(fù)信息、修正地址誤差，形成‘城市活力事件地圖’。”

不僅如此，從活力事件中，AI Agent 還能提取 “主辦方、品牌方、主理人” 信息，構(gòu)建 “城市活力主理人品牌庫(kù)”。目前庫(kù)中已收錄3000余個(gè)品牌，涵蓋二次元、市集運(yùn)營(yíng)、寵物社群等類型。

“最終，我們?yōu)槌鞘袠?gòu)建了兩大產(chǎn)品：活力資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)與智能運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)。”茅明睿總結(jié)道，我們認(rèn)為，將空間資產(chǎn)與內(nèi)容資產(chǎn)打通，讓數(shù)據(jù)要素真正服務(wù)于招商運(yùn)營(yíng)、趨勢(shì)發(fā)現(xiàn)乃至市民游客的精準(zhǔn)導(dǎo)覽，最終能夠推動(dòng)城市活力與價(jià)值的持續(xù)增長(zhǎng)。

本次論壇由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社主辦，中國(guó)城市與區(qū)域治理研究院、京東集團(tuán)、36氪研究院提供學(xué)術(shù)支持。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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