《中國房地產發展之路》課程被清華大學研究生院列為全校研究生學術與職業素養平臺課程。課程目標為：

第一，分析中國房地產業發展的歷程、面臨的挑戰以及未來的發展方向，使學生能夠理解房地產行業發展的基本制度環境、商業邏輯，建構房地產行業未來的發展圖景；

第二，為房地產行業相關領域的未來發展提供一個分析的框架，也力求為有意愿在相關領域發展的學生提供未來職業發展規劃的前景指導；

第三，結合理論分析和實踐經驗總結，掌握行業分析框架，并能將方法論拓展到其他領域未來機會與挑戰的分析中。

上課時間：2025年10月20日(周一) 18:45-22:00

聽課方式：騰訊會議（提交問卷后，掃描二維碼進入課程群）

Part I 18:45-20:15 主題演講

王海民：從“城市服務” 到 “城市合伙人”—— 物企在城市運營的價值創造

第五課：

從“城市服務” 到 “城市合伙人”—— 物企在城市運營的價值創造

一、課程背景與企業基礎介紹

授課主體與核心主題

本次課程圍繞華潤集團旗下華潤置地、華潤萬象生活在城市運營領域中的業務實踐展開，探討物業企業如何基于價值創造的核心邏輯，從“城市服務”向 “城市合伙人” 轉型的發展路徑。授課老師結合政策導向、市場需求與企業案例，系統解讀城市運營的新階段、新方法與新實踐。

華潤集團及旗下相關業務單元概況介紹如下：

華潤集團：成立87年（截至2025年），是國務院國資委監管的國有重點骨干企業，2025年《財富》世界500強第67位，覆蓋綜合能源、城市建設運營、科技及新興產業、產業金融、大健康和大消費6大業務領域，擁有25大戰略業務單元、22家上市公司，致力于成為大眾信賴和喜愛的世界一流企業。

華潤置地：華潤集團旗下的城市建設運營核心業務單元（股票代碼：01109.HK），以“城市投資開發運營商”為戰略定位，構建了 “開發銷售型業務（住宅、公建）+ 經營性不動產業務（購物中心、寫字樓、酒店）+ 輕資產管理業務 + 生態圈要素型業務（城市運營、產業地產、康養）”的“3+1”一體化業務組合模式。

華潤萬象生活：華潤置地旗下的物業管理及商業運營服務商（股票代碼：01209.HK），2020年12月在香港上市，2022年納入恒生指數成分股，戰略定位為“城市品質生活服務平臺”，聚焦 “商業運營 + 物業服務 + 大會員體系”的“2+1”業務模式。截至 2025 年 6 月，“萬象商業”在營購物中心 125 座（含 14 座重奢 mall），2025 年 H1 零售額 1220 億元，商業會員超 6500 萬；“萬象服務” 在管面積 4.20 億㎡（含 1.27 億㎡城市空間），布局全國 171 個城市、在管項目數量1844 個。2025 年 H1 收入 51.56 億元，毛利 9.69 億元。

二、城市發展新階段的需求與變革

（一）政策導向：從“增量擴張” 到 “內涵式發展”

核心政策脈絡如下：

2014 年《國家新型城鎮化規劃》首次明確常住人口城鎮化率60%目標，推動農業轉移人口落戶；

2020-2024 年，發改委多次發文強調 “提升城市運營水平”“推進城市運營體系現代化”，2024 年目標常住人口城鎮化率接近70%；部署現代化都市圈培育行動、城市更新和安全韌性提升行動；

2025年7月中央城市工作會議：明確城市工作重心從 “大規模增量擴張”轉向“存量提質增效”，以“人民城市”為核心理念，將“城市更新”作為重要抓手，鼓勵政企合作（PPP、委托運營等）。

在發展進程中，黨建引領是實現城市運營體系和運營能力現代化的“導航器”、“整合器”、“穩定器”：確保戰略方向符合國家導向，打破行政壁壘整合資源，規避運營風險、調和利益沖突，最終提升市民獲得感、幸福感、安全感。

（二）多方需求：政府、市民、企業的痛點與訴求

1、政府所需：破解傳統模式瓶頸

效率短板：擅長宏觀規劃，但缺乏市場化運營的專業人才、靈活機制（如商業招商、物業服務），需“專業人做專業事”；

財政壓力：基礎設施維護依賴財政，易加劇地方債務，需運營商通過“租金 + 服務費 + 廣告”實現“投資-運營-收益-再投資”的良性循環；

服務脫節：公共服務標準化，難響應多元化需求，需運營商精準捕捉市民偏好并快速調整。

2、市民所需：匹配人口與消費趨勢變化

人口結構“三化”（老齡化、少子化、家庭小型化）：對居家養老、適老化改造、托幼、家政需求提升，空間共享成為新趨勢（參考日本經驗）；

情緒消費升級：情緒消費規模超 2 萬億元，60% Z 世代愿為 “情感共鳴” 付費（如 LABUBU 玩偶拍賣 108 萬元），需場景化、陪伴型服務滿足情緒價值；

存量空間品質提升：全國存量資產超 500 億㎡，普遍運營粗放（如多地出現產業園區出租率不足3 成），而建筑平均房齡近 20 年，維修改造、節能減碳需求迫切。

3、企業所需：從“物理空間” 到 “賦能型生態”

企業不再滿足于單一的“辦公場地”，而需要更加綜合的“空間+服務”：高效的智慧化運營（降本）、產業生態鏈接（降低交易成本）、“一刻鐘便民生活圈”（吸引人才，如配套書店、健身房）。

三、物業企業的破局之路：城市運營的探索與價值重塑

（一）物企做城市運營的核心優勢

物業企業脫胎于地產業務，具備三大核心能力：

空間運營經驗：熟悉建筑管養、業態規劃，可解決“建設與運營脫節”痛點（如公共設施建成后無人維護）；

資源整合能力：鏈接開發商、供應鏈、服務商資源，可通過“運營 + 服務”提升項目盈利能力（避免政府單一付費的不可持續）；

市場化機制：靈活響應需求，具備成本控制、標準化流程、技術創新動力（如智慧平臺應用）。

（二）萬象服務“美好城市”產品體系

萬象服務堅定“城市空間運營服務商”的戰略定位，以“政府所需、企業所能”為經營理念，為政府、市場和公眾提供全業態、全空間、全服務的運營和服務產品。通過構建業務生態、客戶生態和環境資源生態體系，打造城市運營生態圈。

業務生態：

聚焦華潤萬象生活的基礎服務、增值服務、空間運營、社群運營、城市運營、城市治理、科技智慧8大運營服務能力，在住宅社區、寫字樓、城市管家、公園河道、場館公建等各類空間場景輸出專業化服務與運營。

客戶生態：

通過業務生態的運營服務能力，面向居民公眾、市場企業以及政府機關（即“三市”：市民、市場、市長）三類服務對象進行定制化產品設計，提供物業基礎服務、城市片區規劃、街區治理、生態養護、保賽保會、雙碳管理等全業態、全空間、全服務的城市運營產品。

環境資源生態：

憑借華潤萬象生活專業化、全面化的良好運營服務能力，在各類空間場景中、面向各類服務對象發揮實效，從而改善城市內自然、人文、生活、生產、科教、人口、資金資本、創新創業各類環境，促進資源的互通互聯，進而提升城市運營能級。

四、華潤城市運營實踐案例

（一）標桿案例 1：深圳后海片區 —— 一體化智慧運營

項目概況：項目位于深圳南山后海片區，服務面積共計 3.5 平方公里，包含街區、場館、公園、寫字樓、商業等多業態，攜手南山區共同打造中國特色社會主義先行示范區樣板窗口，服務35 萬 +辦公群體及消費群體。

頂層設計：聯合清華大學發布《華潤置地智慧城市白皮書》，構建“1個統籌平臺 + 3大服務板塊”模式：

1個統籌平臺：城市運營智慧平臺（集成 CIM 底座、AI 監控、3DGIS 地圖），實現“看得見（實時調度）、聽得著（群組對講）、找得到（資源定位）”；

3大服務板塊：智慧運營（智慧平臺集成、數據采集與應用服務、無人接駁車、無人機巡檢）、綜合服務（產業商圈服務、文化活動運營）、城市管家（綜合管養、社區治理、智慧環衛）。

運營模式創新

政企協同：政府放權街道統籌，華潤承接專業服務，形成“街道屬地管理 + 運營商專業服務”機制；

資源整合：聯動華潤內部（商業、物業、文體）與外部（科技公司、策展資源），提供“G 端（政府效率提升）+B 端（企業生態賦能）+C 端（市民精準服務）”全維度解決方案；

內容運營：打造“院士講堂”（9 期，20 萬+ 線上觀看）、“咖啡文化周”（20 + 媒體報道）、深圳灣公共藝術季，帶動商圈客流增長20%、零售額增長 20%。

運營成效：獲第六屆“綻放杯”智慧城市專題一等獎，市容測評均為 A+，2023 年四季度南山區第一，輸出 3 項地方管理辦法（如《小型市政工程派單機制》）。

（二）標桿案例 2：溫州龍港 —— 新型城鎮化全域運營

項目背景：項目位于全國首個“農民集資建鎮”——溫州龍港市，2019 年撤鎮設市，是國家新型城鎮化試點。地方政府人員精簡，需專業運營商承接全域的城市運營服務，服務業態涵蓋住宅、商業、辦公、城市陽臺、公園綠化、市政道路、場館和教育等多種類型。

通過五維賦能策略進行打造，樹立全國新型城鎮化建設標桿：

城市形象升維——打造龍港 “新外灘”（濱江核心區）

教育資源完善——代建龍港外國語小學/中學、龍湖中學

文體場景更新——建設運營龍港體育中心、青龍湖公園

商業活力升級——6個月建成濱江匯商業街（50 天開業）

空間格局革新——城鄉環衛一體化（覆蓋 941 萬㎡）

頂層設計：通過對國務院發改委規劃司、清華大學中國新型城鎮化研究院等機構的訪談，了解新型城鎮化政策戰略背景及新時期要求。為充分理解并響應龍港政府在城市建設運營方面的訴求，組建“政府-企業”工作專班，明確“規劃- 建設 - 運營” 全周期工作計劃，整合發揮五重能力（戰略引領、規劃建設、運營服務、組織運營、能源管理），助力龍港切實解決在新型城鎮化建設道路上的困難與挑戰。在運營模式上涉及三大關鍵創新：

管理機制創新：探索政企合作新模式，搭建協同平臺，創新產業協同發展模式，保障了重點區域戰略引領與落地實施；

智慧運營：搭建龍港智慧環衛平臺，通過人員軌跡實時記錄、環衛作業線上管理、設備機具 7X24 小時監控等助力龍港城鄉環境運營，獲龍港市民和龍港執法局相關單位認可，助力環衛中心獲“市委市政府滿意科室”；

全業態服務與運營：覆蓋市民中心（保障龍港兩會等大型會議）、圖書館（引入國家圖書館資源）、濱江匯（全流程管理、高質高效開業）、學校（龍湖高中“青春生態校園”）等各類業態的服務與運營。

（三）其他典型案例

深圳粵海街道：23.8 平方公里全域城市管家，提供 14 項服務（環境管養、道路巡查、文明宣傳），服務 170 家上市公司聚集區；

深圳大沙河生態長廊：13.7 公里濱水空間，提供生態維護（河道綠化）、智慧服務（智慧公廁、充電座椅）、活動運營（龍舟賽），打造 “深圳最美景觀河”；

西安奧體中心：“一場兩館” 綜合場館，2020 年全球最佳體育場 TOP10，提供國賽保障、體育服務，承接演唱會、大型賽事（如英雄聯盟總決賽）；

濟南大學：服務 3.8 萬在校生 + 2300 余名教師，覆蓋樓宇秩序、公寓管理、設施維保，創新 “開學季生活包”“畢業市集”“圖書館茶歇區” 等增值服務。

五、總結與啟示

1.城市運營的核心價值：是城市從“外延擴張” 轉向“內涵式發展” 的核心引擎，通過激活存量資產、提升服務品質、優化空間價值，實現政府、市民、企業多方共贏；

2.物企的轉型關鍵：需從“基礎物業服務” 轉向“科技驅動 + 生態整合”，聚焦 “空間運營、社群運營、增值服務”，構建全鏈條能力；

3.華潤實踐的借鑒意義：以“輕資產 + 全周期 + 多領域 + 智慧化” 為模式，以 “政企合作” 為抓手，以 “人的需求” 為核心，為中國式現代化城市治理提供可復制的 “合伙人” 樣本。

清華大學土木水利學院院長 吳璟教授 為講課老師頒發感謝狀

本學期課表

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