我們正在見證一場顯著且深刻的資產(chǎn)價(jià)值分化。

今年以來，一個(gè)市場趨勢愈發(fā)顯著——當(dāng)普宅市場仍在深度調(diào)整，品質(zhì)豪宅賽道持續(xù)火熱，供需兩旺。這并非市場的悖論，而是資產(chǎn)配置的周期法則，在全球經(jīng)濟(jì)不確定性增加的背景下，核心城市核心地段的品質(zhì)豪宅正被視為資產(chǎn)配置的重要標(biāo)的，這種趨勢愈發(fā)凸顯。

品質(zhì)豪宅向來立于價(jià)值云端，更是稀缺資產(chǎn)，中國是，全球亦然。從北京到上海，再到大灣區(qū)，全球高凈值人群的目光正精準(zhǔn)聚焦于優(yōu)質(zhì)的豪宅資產(chǎn)。

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品質(zhì)豪宅火熱

京滬先行

克而瑞報(bào)告顯示，今年以來，重點(diǎn)城市總價(jià)千萬元以上的新房豪宅成交規(guī)模穩(wěn)中有增，更重要的是，一線城市豪宅成交增幅更為顯著，且從面積段看，大面積豪宅更受歡迎，呈現(xiàn)出“越豪越搶手”的現(xiàn)象。

分總價(jià)段來看，上半年總價(jià)1000萬~3000萬元新房豪宅成交套數(shù)高達(dá)19561套，同比增長25%，而更顯著的，是總價(jià)5000萬元以上新房豪宅，同比增長高達(dá)51%。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

微觀市場的熱度則更具沖擊力。

3月份，均位于北京海淀區(qū)稀缺板塊的和樾望云、和樾玉鳴同日開盤，銷售指導(dǎo)均價(jià)均為10.5萬元/平方米，兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)賣房超1000套，總成交金額152億元，創(chuàng)下北京同期市場銷售額新高。10月份，東四環(huán)星河灣板塊“斷供”十余年后的新盤紫京宸園，開盤銷售額56.5億元，令整個(gè)北京樓市為之一振。（數(shù)據(jù)來源：各項(xiàng)目公眾號）

上海品質(zhì)豪宅市場的火熱行情更是延續(xù)全年，近幾個(gè)月將市場情緒持續(xù)推向沸點(diǎn)。

9月21日，嘉里建設(shè)在黃浦區(qū)的金陵華庭二期推出120套房源，套均總價(jià)達(dá)8200萬元，開盤當(dāng)日售罄，項(xiàng)目均價(jià)20.5萬元/平方米，最高單價(jià)突破32萬元/平方米，刷新上海新房備案單價(jià)紀(jì)錄。（數(shù)據(jù)來源：項(xiàng)目開發(fā)商）

10月18日，黃浦區(qū)的高福云境項(xiàng)目首開，推出125套建面276~592平方米大平層產(chǎn)品，均價(jià)21萬元/平方米，套均價(jià)格約7600萬元，開盤最先售罄的，便是25套總價(jià)1.3億~1.7億元的房源。（數(shù)據(jù)來源：項(xiàng)目開發(fā)商）

如此火爆的現(xiàn)象絕非偶然，中國房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)梳理多個(gè)京滬品質(zhì)豪宅項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，銷售火熱的品質(zhì)豪宅產(chǎn)品，無一例外都處于核心城市的核心地段。

這意味著，全國高凈值人群都在不約而同地圍繞“一線核心”做出資產(chǎn)布局。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一方面，從供給層面看，地段的不可復(fù)制性與配套的全面性，是“品質(zhì)豪宅熱銷”的核心因素。

此類項(xiàng)目所處的核心區(qū)域，往往已經(jīng)多年無新增住宅用地，這樣的“稀缺性”率先構(gòu)筑了較高的價(jià)值壁壘，加上操盤開發(fā)商的精準(zhǔn)定位以及資源傾注，打造出了所在城市乃至全國領(lǐng)先的豪宅作品，直接推高了項(xiàng)目的綜合價(jià)值。

另一方面，從需求層面看，全球高凈值客群正展現(xiàn)出鮮明的資產(chǎn)配置特征——他們不僅基數(shù)龐大，更對核心地段的品質(zhì)豪宅展現(xiàn)出持續(xù)而旺盛的需求，在頂級買家眼中，真正的品質(zhì)豪宅已超越不動產(chǎn)本身，是“天時(shí)地利人和”的聚合。

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深圳為何缺席這場2025品質(zhì)豪宅盛宴？

京滬品質(zhì)豪宅市場風(fēng)起云涌之際，一個(gè)尖銳的問題隨之浮現(xiàn)：

當(dāng)中國品質(zhì)豪宅市場上演了一次次財(cái)富與資源的頂級角逐，當(dāng)千億級資金自北向南巡獵，卻發(fā)現(xiàn)——同為超一線城市的深圳，為何在今年這場品質(zhì)豪宅盛宴中近乎“隱形”？

實(shí)際上，從各類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，深圳并非沒有高端市場，在過去數(shù)年的千萬元級豪宅成交中，深圳依然占據(jù)著極為重要的一席之地。只是，從今年的市場供應(yīng)來看，深圳缺的是能代表這座城市封面、能和京滬同量級品質(zhì)豪宅對話、具備全國影響力的“城市級作品”。

但也正如京滬市場，品質(zhì)豪宅的誕生，往往需要“天時(shí)地利人和”——頂級的城市地段、稀缺宅地的供給、頂尖的操盤手與具有時(shí)代性的產(chǎn)品力，缺一不可。

眾所周知，每一座品質(zhì)豪宅產(chǎn)品，所代言的其實(shí)是“城市競爭力”。從城市基本面看，粵港澳大灣區(qū)與世界灣區(qū)并肩而立，而深圳作為大灣區(qū)的核心引擎，其經(jīng)濟(jì)活力、科技創(chuàng)新與城市地位仍在穩(wěn)步提升，是世界級城市群、國際科技創(chuàng)新中心、金融樞紐與宜居宜業(yè)城市。

更令人振奮的是，日前，深圳正式成為繼北京、上海之后的APEC中國“第三城”——明年11月，亞太經(jīng)合組織第三十三次領(lǐng)導(dǎo)人非正式會議將在深圳舉辦。作為中國改革開放的試驗(yàn)田，深圳45年間從小漁村成長蝶變?yōu)楝F(xiàn)代化國際大都市，是中國奉行互利共贏開放戰(zhàn)略的生動體現(xiàn)，市場普遍認(rèn)為，這樣的重磅利好，對于深圳以全新角色登上世界舞臺，成為一座載入時(shí)代篇章的國際化都市，具有非凡的意義。

從需求層面看，大灣區(qū)從不缺乏頂級購買力，灣區(qū)龐大的頂級圈層，其資產(chǎn)配置需求亟待一個(gè)能承載這座城市全球野心的“資產(chǎn)坐標(biāo)”。

盡管深圳品質(zhì)豪宅在2025年出現(xiàn)了明顯斷層，但市場與行業(yè)依舊期待著，在北京和上海之后，深圳能在今年“壓軸”出現(xiàn)一個(gè)真正的品質(zhì)豪宅項(xiàng)目！

另一個(gè)問題也隨之而來——在這樣的市場空白之下，深圳是否能迎來一個(gè)“城市代表作”？又是誰，將為灣區(qū)市場補(bǔ)上一座品質(zhì)豪宅作品？

當(dāng)市場的火熱談?wù)撆c戰(zhàn)略眼光放大至粵港澳大灣區(qū)的格局進(jìn)行推演，所有的線索，都指向同一個(gè)焦點(diǎn)——深圳灣。這個(gè)答案毋庸置疑，在深圳，“深圳灣”是粵港澳大灣區(qū)唯一100公里范圍內(nèi)分布有香港、深圳、廣州三大超一線的區(qū)域，這樣的城市封面級別區(qū)域，自然具備與京滬品質(zhì)豪宅對話的土地量級與城市能級。

（深圳灣片區(qū)實(shí)景拍攝）

首先，從戰(zhàn)略定位上看，深圳灣后?？偛炕氐靥幓浉郯拇鬄硡^(qū)核心腹地，是鏈接深圳各核心功能區(qū)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，是大灣區(qū)資源高度匯聚、制度高度開放，以全國領(lǐng)先的創(chuàng)富密度和世界500強(qiáng)領(lǐng)袖總部集群著稱的總部經(jīng)濟(jì)高地。這片熱土，早已是深圳的“耀眼名片”，也是中國灣區(qū)的“世界門戶”。

其次，深圳城市資源的濃度在此處達(dá)到頂峰。 與京滬誕生品質(zhì)豪宅的核心地段相同，這座城市頂級的商業(yè)、藝術(shù)、生態(tài)、五星級酒店等配套資源均在此聚集，密度遠(yuǎn)超其他區(qū)域，已經(jīng)形成了“戰(zhàn)略科技產(chǎn)業(yè)驅(qū)動+高尚文化藝術(shù)賦能+國際頂級商業(yè)匯聚”環(huán)伺的“世界級灣區(qū)樞紐”。

從深圳灣文化廣場、深圳歌劇院、深圳灣萬象城藝術(shù)空間&中國華潤大廈藝術(shù)中心等藝文地標(biāo)，到安達(dá)仕酒店、萊佛士酒店、深圳灣體育中心、深圳灣游艇會、深圳灣濱海長廊等資源配套，共同構(gòu)筑起一個(gè)與世界級灣區(qū)生活對話的場域，其資源稟賦，足以比肩任何一座全球名城的核心封面區(qū)。

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2025年，世界矚目的“深圳灣三大時(shí)刻”

如果說，深圳灣的整體規(guī)劃發(fā)展如同一幅世界巨作，那么，2025年的深圳灣后海片區(qū)，正迎來最后的點(diǎn)睛數(shù)筆：今年四季度，屬于深圳灣的“三大時(shí)刻”緊鑼密鼓接連兌現(xiàn)，共同宣告著這個(gè)“世界級灣區(qū)樞紐”從成熟走向完美的終極完型。

第一件事，是商業(yè)能級的再度跨越。

9月30日，深圳灣萬象城二期正式開業(yè)。作為深圳的核心配套，深圳灣萬象城二期與一期形成總計(jì)25萬平方米的商業(yè)體量，共同組成超500個(gè)品牌矩陣，以“商業(yè)+文化”雙核驅(qū)動重塑后海中心區(qū)超級商圈格局，進(jìn)一步夯實(shí)了深圳灣作為頂級生活方式的提供者角色，為高凈值人群構(gòu)建了一個(gè)“零時(shí)差”的全球生活場，為品質(zhì)豪宅居住價(jià)值提供了堅(jiān)實(shí)的商業(yè)配套支撐。

（深圳灣萬象城二期實(shí)景拍攝）

第二件事，則是人文藝術(shù)的關(guān)鍵注入。

11月1日，深圳灣文化廣場迎來啟幕?？v觀全球，一個(gè)真正的世界級灣區(qū)，從來便不只是有經(jīng)濟(jì)與商業(yè)的骨架，更要有文化與藝術(shù)的靈魂，而作為深圳重量級城市文化項(xiàng)目的深圳灣文化廣場，正是填補(bǔ)了這一關(guān)鍵空白，這座由華潤置地代建及運(yùn)營、具有全球影響力的設(shè)計(jì)文化綜合體，使得深圳灣片區(qū)如同紐約的林肯中心或倫敦的南岸藝術(shù)中心，以其強(qiáng)大的文化聚合力，將藝術(shù)展覽、歌劇演出、前沿論壇等軟實(shí)力內(nèi)容常態(tài)化，讓片區(qū)升華成為“科技灣區(qū)中的人文綠洲”，讓世界再次為深圳灣眼前一亮。

（深圳灣文化廣場）

最后，也是最為關(guān)鍵的一筆是，在京滬品質(zhì)豪宅熱之后，深圳灣真正讓市場高度聚焦的，是四季度即將入市的“深圳灣澐璽”項(xiàng)目，也是將深圳灣一系列核心價(jià)值最終兌現(xiàn)為高端人居價(jià)值的閉環(huán)之作。

（深圳灣澐璽概念方案示意圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，僅供參考）

前兩件大事，為今年的深圳灣片區(qū)塑造了更加無與倫比的外部環(huán)境，而深圳灣澐璽的出現(xiàn)，恰如這幅世界級巨作中，那枚定義全局的“人居拼圖”，渾然一體，也躍然而出。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，深圳灣澐璽的登場，意味著深圳灣的頂級資源——總部經(jīng)濟(jì)、頂奢商業(yè)、人文地標(biāo)、灣區(qū)海景等等，終于有了一個(gè)集大成的、可供珍藏的資產(chǎn)容器。因此，深圳灣澐璽不僅僅是一個(gè)全新的地標(biāo)級作品，更是深圳灣后海片區(qū)“顯神”的重要一筆， 它標(biāo)志著該區(qū)域從“偉大的城市核心區(qū)”向“全球一線人居高地”完成了重要升華。

中國房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)查詢到，在深圳灣澐璽之前，深圳灣核心區(qū)住宅用地幾乎絕跡，后海片區(qū)最近一次的宅地出讓，已是2012年。要知道，土地的稀缺性始終是價(jià)值的終極保障，因此，等待了十余年，從誕生之初便帶有絕對稀缺基因的深圳灣澐璽，也是未來大概率不會再有的一張灣區(qū)品質(zhì)豪宅門票。

當(dāng)資本、文化、資產(chǎn)三大事件在同一坐標(biāo)軸上完成閉環(huán)，在深圳，能與京滬品質(zhì)豪宅對話的答案清晰浮現(xiàn)——當(dāng)下的深圳灣和深圳灣澐璽。

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全球品質(zhì)豪宅市場目光

鎖定四季度的深圳灣澐璽

四季度，全球高凈值人群的目光，正從京滬的璀璨，轉(zhuǎn)向大灣區(qū)的深圳灣——一座市場期待已久的品質(zhì)豪宅作品，在市場高呼聲之下，正悄然拉開帷幕。

去年12月，華潤置地與中海地產(chǎn)聯(lián)合體以185億元競得深圳灣T107-0107宗地。彼時(shí)，便有業(yè)內(nèi)人士分析，地塊或?qū)⒋蛟鞛榇竺娣e的深圳地標(biāo)級豪宅產(chǎn)品，并且將比以往的深圳豪宅項(xiàng)目都要更勝一籌。

經(jīng)過近一年時(shí)間的打磨，該高熱度項(xiàng)目——深圳灣澐璽終于呼之欲出，從目前獲取的項(xiàng)目資料來說，深圳灣澐璽項(xiàng)目不負(fù)期待，豪宅氣質(zhì)展露無遺。

（深圳灣澐璽概念方案示意圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，僅供參考）

在產(chǎn)品打造上，深圳灣澐璽展現(xiàn)出了面向未來的“品質(zhì)豪宅觀”。

作為深圳灣核心區(qū)罕有的新一代住宅社區(qū)，項(xiàng)目由全球頂級建筑事務(wù)所KPF操刀設(shè)計(jì)——灣區(qū)地標(biāo)中國華潤大廈“春筍”、灣區(qū)豪宅典范“深圳灣1號”均出自KPF之手，此次，KPF將全球頂級奢華住宅設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)與智慧傾注于深圳灣澐璽，以自然為媒介，以城市為舞臺，融合居住體驗(yàn)、生態(tài)價(jià)值與公共活力，打造一個(gè)隱于城市、臻于自然的“璞隱綠洲”，為深圳灣再次帶來一座里程碑式的地標(biāo)符號。

五座約150米至250米的塔樓錯(cuò)落布局，頂部以柔和的弧線收束，彼此呼應(yīng)，勾勒出獨(dú)特的城市天際線，成為深圳灣后海的重要門戶與新地標(biāo)。

（深圳灣澐璽概念方案示意圖，非交付標(biāo)準(zhǔn)，僅供參考）

在用戶本位上，深圳灣澐璽則展現(xiàn)出了引領(lǐng)行業(yè)的“好房子觀”。

中國房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)了解到，在國家“好房子”建設(shè)戰(zhàn)略指引下，華潤置地與中海地產(chǎn)均回歸客戶需求，持續(xù)迭新升級產(chǎn)品，以“好房子戰(zhàn)略”作為重要標(biāo)尺，對標(biāo)“好房子”，更不止于“好房子”。

以深圳灣澐璽項(xiàng)目為例，華潤置地以“三好十二優(yōu)”為核心策略，將“好社區(qū)、好產(chǎn)品、好服務(wù)”的藍(lán)圖，細(xì)化為“標(biāo)簽立面、靈動戶型、活力街區(qū)、潤心友鄰”等十二大關(guān)鍵場景，讓“健康、智慧、安全、綠色、全齡、精工、多元、格調(diào)”八大價(jià)值真正落在了可體驗(yàn)、可參與、可成長的日常生活細(xì)節(jié)里。

這一體系的誕生，既深度洞察客戶需求，也前瞻響應(yīng)行業(yè)趨勢，兩端對齊，最終構(gòu)筑出華潤置地獨(dú)特的、領(lǐng)先于行業(yè)的“好房子”產(chǎn)品體系。

中國房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)進(jìn)一步了解到，在深圳灣澐璽的打造上，華潤置地并非閉門造車，而是以“好房子”體系為基礎(chǔ)，開展了多維度的對標(biāo)看齊，展現(xiàn)出了極開闊的產(chǎn)品視野——不僅對標(biāo)多個(gè)國際地標(biāo)豪宅項(xiàng)目，甚至跳出地產(chǎn)行業(yè)，跨界借鑒了其他行業(yè)的優(yōu)秀實(shí)踐，以確保深圳灣澐璽項(xiàng)目在空氣、聲音、水、光、智慧、安全、綠色低碳七大性能方面，均能立于時(shí)代與行業(yè)的前沿。

更讓市場欣喜的是，實(shí)際上，深圳灣澐璽并不是一個(gè)空降的豪宅，而是華潤置地在深圳灣這片土地上深耕17年的最新呈現(xiàn)。2008年，華潤置地以“代建+運(yùn)營”深圳灣體育中心為起點(diǎn)，從此把“片區(qū)統(tǒng)籌運(yùn)營”寫進(jìn)深圳灣基因。2011年，“春繭”點(diǎn)亮深圳灣畔，2017年，深圳人才公園開門即成為打卡頂流，2018年中國華潤大廈啟用、深圳灣萬象城一期開業(yè)，直至2025年，深圳灣萬象城二期與深圳灣文化廣場的重磅登場，每一步都是華潤置地寫給這片土地的注腳。

因此，當(dāng)深圳灣澐璽壓軸登場，其承載的已不僅是一座品質(zhì)豪宅的落成，而是凝聚了華潤置地與中海地產(chǎn)兩大品牌房企的深厚底蘊(yùn)與產(chǎn)品力，以國際視野和超越以往的標(biāo)準(zhǔn)，將灣區(qū)高端生活方式再進(jìn)化，也賦予了項(xiàng)目足以對標(biāo)京滬豪宅的資產(chǎn)分量與“城市名片”級的代言力。

（深圳灣片區(qū)實(shí)景拍攝，圖源：華潤置地）

2025年的中國品質(zhì)豪宅市場，因京滬的狂飆而精彩，也因深圳的壓軸而充滿期待。中國房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)了解到，四季度，深圳灣澐璽將首推兩棟大平層住宅，主力建筑面積段涵蓋約 209~1180平方米，直面高凈值客戶群的空間訴求。

當(dāng)北京的紅墻綠瓦在秋風(fēng)中訴說著京華的厚重，當(dāng)上海的外灘燈火在夜幕下閃爍著魔都的繁華，深圳灣的浪潮正攜著科創(chuàng)、金融、藝術(shù)的交響，打造面向世界的灣區(qū)品質(zhì)豪宅作品。

此刻，全球目光緊盯深圳灣。

推廣

值班編委：蘇志勇

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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