《中國房地產發展之路》課程被清華大學研究生院列為全校研究生學術與職業素養平臺課程。課程目標為：

第一，分析中國房地產業發展的歷程、面臨的挑戰以及未來的發展方向，使學生能夠理解房地產行業發展的基本制度環境、商業邏輯，建構房地產行業未來的發展圖景；

第二，為房地產行業相關領域的未來發展提供一個分析的框架，也力求為有意愿在相關領域發展的學生提供未來職業發展規劃的前景指導；

第三，結合理論分析和實踐經驗總結，掌握行業分析框架，并能將方法論拓展到其他領域未來機會與挑戰的分析中。

上課時間：2025年10月13日(周一) 18:45-22:00

Part I 18:45-20:15 主題演講

朱榮斌：《賦能未來：房地產與建筑業從業人員的職業發展規劃與建議》

當前房地產行業面臨多重挑戰，具體表現為企業爆雷、市場量價齊跌、裁員降薪，以及專業選擇上的就業難”“招生難困境，引發 值不值得干”“有沒有得干”“該怎么干的思考。基于此，擁有 14 年國企經歷、13 年民企高管經驗及 年自主創業經歷的朱榮斌，結合近年清華課程內容，分享房地產行業職業與創業發展心得。

目前房地產行業確實面臨諸多困境。

企業爆雷：2022 年高峰期，總負債 Top35 房企債務高企，如恒大負債 24374 億元、碧桂園 14349 億元。從債務狀況看，49% 房企暫時安全，43% 進入債務重組，8% 出現債務逾期。

市場量價齊跌：據中指 2025 年半年報，1-5 月全國新建商品房銷售面積 3.5 億平方米，同比降 2.9%；銷售額 3.4 萬億元，同比降 3.8%。上半年百城二手房價格累計跌 3.60%，新房價格雖漲 1.16% 但受改善型樓盤拉動。同時，上市房企利潤率持續下滑，2024 年典型上市房企凈利率為 - 9%72% 房企凈利潤虧損。

裁員降薪：2024 年典型房企有數據企業平均裁員幅度 10%、平均降薪幅度 7%。如碧桂園職工數量從 2023 43146 人降至 2024 22794 人，降幅 47.1%，總薪酬下降 27.2%

專業選擇難題：行業面臨就業難招生難，讓從業者和潛在從業者對行業前景產生疑問。

2.1 房地產行業仍是大賽道

市場容量大：全國商品房銷售面積 25 年均值為 10 億方，且連續 14 年大于 10 億方，加上 500 億方的折舊，市場基本量穩定。

結構性需求旺盛：中國城鎮人均住房使用面積僅 40㎡，遠低于發達國家，改善需求潛力大；同時，尊享需求涌現，如近兩年上海總價 3000 萬以上住宅成交大增。

城鎮化空間大：2024 年我國常住人口城鎮化率 67%，區域發展不平衡，人口向發達地區、大城市流動趨勢未變，且大量進城務工人員尚未成為城鎮戶籍人口，流動人口市民化空間廣闊。

城市更新成國家戰略：城市更新是 15 萬億黃金賽道，2024 年全國實施城市更新項目 萬余個，完成投資約 2.9 萬億元，能釋放土地資源、增加改善房供應、保障民生并拉動經濟。

2.2 行業問題逐步出清

風險企業基本暴露：無論是頭部房企如萬科（獲深鐵集團累計近 260 億元借款），還是部分央國企如中交（2024 年巨虧 52 億）、華僑城（近三年虧損 261 億元），問題均已顯現，該爆的都爆了

保交樓進展順利：2024 年底已交付 338 萬套保交樓項目，2024 年可交付 97%2025 年將獲超 萬億信貸支持，2025 年保交樓工作將全面完成。

企業債務重組推進：行業已安然度過 2024 年償債高峰期，華夏、融創、奧園等部分企業化債取得較好進展，債務重組全面鋪開。

2.3 政策逐步發揮作用

調控政策迭代： 2006 國六條，到 2011 年限購、房貸收緊，再到 2024 年一線城市限購放松，政策始終根據市場調整，基調圍繞 房住不炒 防風險”“止跌回穩等，呈現控價控量、因城施策等特點。

救市政策發力：2022 年以來救市政策分階段推進，從公積金、人才政策，到三四線、二線城市松限，再到 2024 年一線城市放開部分限購，如北京五環外不限購、上海外環外放開限購等。

行業地位獲肯定：房地產增加值占 GDP6.1%，建筑業增加值占 GDP6.9%，被稱為國民經濟的 壓艙石”“頂梁柱，中央政治局會議多次強調促進房地產市場平穩健康發展，明確其重要地位。

3.1 新模式：聚焦 好房子

好房子標準：需具備品質質量（注重工程質量，非單純高端奢華）、健康環保（關注居住健康，減少裝修污染）、智慧智能（打造綠色智慧家，實現建筑與科技交互）。

發展體系：發展理念上，注重品質和穩健經營，實現開發、運營、服務并重；供應體系采用保障市場住房雙軌制，聯動人房地錢要素；基礎制度涵蓋土地、金融、稅收及全生命周期管理制度。

3.2 存量市場成主戰場

市場規模可觀：022 年中國存量房產 30000 + 萬套，年交易 600 + 萬套，流通率 2.0%，雖低于美國（4%）、紐約和倫敦（6%-10%），但存量房產總市值是 2022 GDP120 萬億）的 倍多，潛力巨大。

催生多元業務：存量市場為居住服務、租賃管理、家裝家飾等業務提供賽道，如貝殼的家裝業務（被窩家裝、圣都裝飾等）2021 年北京區域營業額超 10 億，其家裝家居和房屋租賃等新興業務占營業凈收入均值 31%

拉動內循環：盤活存量能促進房屋置換，增加居民收入，帶動就業與消費，發揮房地產業對國民經濟 0.6 倍的全行業拉動量，刺激經濟增長。

3.3 建筑科技推動行業進步

建筑科技在設計技術、施工技術、機器人應用、家裝家品、數字化信息化等領域大有可為。例如智慧工地運用吊鉤可視化、塔吊防碰撞、AI 隱患識別等技術，提升施工效率與安全，未來建筑將向智能交互方向發展，適配機器人作業。

3.4 新基建帶來發展機會

新基建包括信息基礎設施、融合基礎設施（如智慧城市、智慧社區、無人駕駛配套設施）、創新基礎設施，與房地產行業結合緊密。

土木學科需突破傳統鋼筋混凝土局限，拓展至與居住環境、生活工作相關的多元領域，如木結構、竹結構建筑等新型建筑材料應用。

4.1 學業準備

夯實專業基礎：掌握力學、結構、施工等本專業知識，培養數據、AI 等交叉學科意識，關鍵是提升自我學習能力，如小馬智行彭軍（土木系畢業，博士階段學計算機，現深耕無人駕駛領域）。

培養綜合素質：培養體育運動興趣以保持健康體魄，發展特長愛好豐富生活，適當參與社團工作鍛煉溝通協作能力，關注創業與創新，如參與三創比賽

4.2 職業定位

明確發展路徑：可選擇科研發展專業發展、綜合發展（如管理崗）、跨學科發展、自主創業等方向，需結合職業與興趣一致性，評估知識技能、自身特質、價值觀，通過 SWOT 分析剖析自身優勢、劣勢、機會與挑戰。

設定階段目標：短期目標聚焦收入、置業、適應能力與婚戀；中期目標應對發展瓶頸與中年危機；長期目標則是把握機會，實現持續發展，并制定針對性計劃，根據反饋調整。

4.3 關鍵職業素養

德才兼備：又紅又專是最優選擇，有才無德者破壞性強，最不受企業歡迎。

堅持長期主義：難而正確的事，成為時間的朋友，不追求短期利益。

保持樂觀與學習：經得起挫折與委屈，消除優越感，做到高調做事、低調做人，始終保持持續學習的態度。

5.1 職業經理人與企業家的差距

企業家需具備冒險精神（人生最大的風險就是從不冒險）、承受挫折與失敗的能力、非常規創新思維、嚴格苛刻的管理、靈敏的商業悟性及敢于擔當的品質，能 把不可為變可為，沒有條件創造條件，這是多數職業經理人難以完全具備的。

5.2 清華人的優勢與不足

優勢：清華人普遍勤奮（勤奮是入場券）、本分（本分是護身符）、有天分（天分錦上添花），個性不張揚，作為職業經理人工作能力受認可。

不足：過度專業化易導致技術近視，看不見行業全貌；高起點易讓人安于現狀，缺乏奮斗動力；學校階段創業意識培養不足；存在風險厭惡的集體潛意識，傾向 穩妥的成功，不愿承受 有價值的失敗

行業態度：房地產行業雖面臨挑戰，但仍是有前景的大賽道，應干一行，愛一行，精一行，努力進取，積極實現自我價值。

人生成功方程式：人生工作的結果思維方式 熱情 能力。其中，能力和熱情分值為 100 分，思維方式分值為 - 100100 分，正面思維至關重要，決定人生發展方向。

清華大學土木水利學院院長 吳璟 頒發為講課老師頒發感謝狀

參加課程的老師和清華大學校友總會城鄉建設專委會到場嘉賓合影

本學期課表

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