“環(huán)球100，無(wú)限精彩”標(biāo)語(yǔ)成為游客的打卡點(diǎn)之一。陳標(biāo)志/攝

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志丨海口報(bào)道

“光之秘鑰”大型沉浸式電影實(shí)景特技秀首映通氣會(huì)的召開，將市場(chǎng)目光引流到了背后的長(zhǎng)影集團(tuán)及其打造的“長(zhǎng)影環(huán)球100奇幻樂(lè)園”，這一在文旅市場(chǎng)沉浮多年的企業(yè)和項(xiàng)目。

過(guò)去近7年，海南知名文旅IP——“長(zhǎng)影環(huán)球100奇幻樂(lè)園”在疫情等不利因素影響下，陷入經(jīng)營(yíng)低谷，2021年更是傳出該樂(lè)園因運(yùn)營(yíng)困難、負(fù)債較高等問(wèn)題面臨轉(zhuǎn)讓的消息。

沉寂多年之際，長(zhǎng)影集團(tuán)決定以“光之秘鑰”的上映與項(xiàng)目的更名卷土重來(lái)，以期抓住新的文旅發(fā)展機(jī)遇期。目前，“長(zhǎng)影環(huán)球100奇幻樂(lè)園”已正式更名為“海南長(zhǎng)影奇幻樂(lè)園”。

長(zhǎng)影集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理欒國(guó)棟表示，此次更名并非簡(jiǎn)單的名稱調(diào)整，而是品牌戰(zhàn)略的全面升級(jí)。他還表示，長(zhǎng)影集團(tuán)將以“海南長(zhǎng)影奇幻樂(lè)園”為嶄新起點(diǎn)，聚焦“影、奇、幻”的獨(dú)特定位，全力打造更具本土特色、國(guó)際影響力的文旅IP。

不過(guò)，有長(zhǎng)期關(guān)注文旅地產(chǎn)的人士表示，文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)要有切實(shí)的“IP”產(chǎn)品，如迪士尼、環(huán)球影城等均通過(guò)內(nèi)容切入實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健發(fā)展，海南長(zhǎng)影奇幻樂(lè)園的再次出發(fā)仍要找準(zhǔn)自己的定位與好內(nèi)容切入，否則將再次面臨困境。

與文旅項(xiàng)目命運(yùn)緊密相連的，是占地超 5000 畝的海口寶龍城。2017 年，寶龍地產(chǎn)以 11.67 億元收購(gòu)相關(guān)房企股權(quán)入局，將其打造成集住宅、商業(yè)、辦公于一體的 “超級(jí)地產(chǎn)大盤”。項(xiàng)目銷售曾因樂(lè)園熱度一度走高，二期均價(jià)達(dá) 19200元/平方米，但后續(xù)受樂(lè)園困境與海南限購(gòu)政策影響，房?jī)r(jià)回落至12000元~14000元/平方米間，“文旅賦能地產(chǎn)” 的光環(huán)逐漸褪色。

如今，樂(lè)園完成更名重啟，寶龍地產(chǎn)又能否借此扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目頹勢(shì)？雙方“文旅+地產(chǎn)”的模式能否打破“概念透支”困局、建立“地產(chǎn)反哺文旅”的良性循環(huán)？這些問(wèn)題，已然成為海南自貿(mào)港文旅地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中備受關(guān)注的焦點(diǎn)。

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更名破局

海南長(zhǎng)影奇幻樂(lè)園標(biāo)志性建筑。陳標(biāo)志/攝

在9月10日的未來(lái)戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)布會(huì)上，長(zhǎng)影集團(tuán)黨委副書記、總經(jīng)理欒國(guó)棟的脫稿演講傳遞著明確信號(hào)：將 “長(zhǎng)影環(huán)球100奇幻樂(lè)園” 更名為 “海南長(zhǎng)影奇幻樂(lè)園”，絕非簡(jiǎn)單的地域標(biāo)識(shí)添加，而是品牌戰(zhàn)略的深度重構(gòu)。

新名稱既強(qiáng)化了與海南國(guó)際旅游消費(fèi)中心建設(shè)的綁定，又延續(xù)了長(zhǎng)影的影視基因，配合 “1個(gè)核心定位”“6大產(chǎn)業(yè)中心”發(fā)展體系 —— 以長(zhǎng)影海南公司為核心，構(gòu)建六大產(chǎn)業(yè)中心，劍指今年海南長(zhǎng)影奇幻樂(lè)園要實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，2026年要實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2億元，“十五五”末5億~6億元營(yíng)業(yè)收入目標(biāo)。

概括起來(lái)就是一句話：讓樂(lè)園走出困境。

時(shí)間回溯至2009年3月，長(zhǎng)影集團(tuán)揮師南下海南，建設(shè)“長(zhǎng)影環(huán)球100文化旅游度假區(qū)”，項(xiàng)目計(jì)劃總投資380億元、總用地超6000畝，建成后將成為國(guó)內(nèi)投資最多、規(guī)模最大、內(nèi)容最豐富、完全自有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

2010年12月，該項(xiàng)目確定正式落戶海南，并作為海南省文化產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目、海南省文化產(chǎn)業(yè)一號(hào)工程，被列入海南省“十二五”規(guī)劃等，足見當(dāng)?shù)刂匾暢潭取?/span>

2012年12月，長(zhǎng)影集團(tuán)與海口市政府正式簽訂合作協(xié)議；2015年，長(zhǎng)影集團(tuán)方面通過(guò)3次摘牌，取得2518畝土地的使用權(quán)，其中商業(yè)用地677.19畝、住宅用地810.69畝、文化旅游用地1030.75畝，同年11月正式開工建設(shè)。

2018年的最后一天，長(zhǎng)影環(huán)球100奇幻樂(lè)園對(duì)外試營(yíng)業(yè)，當(dāng)天吸引超3萬(wàn)名游客入園。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，新開張的主題樂(lè)園在第一個(gè)春節(jié)“黃金周”共接待游客7.25萬(wàn)人次，收入達(dá)1649萬(wàn)元。

但“長(zhǎng)影環(huán)球100奇幻樂(lè)園”似乎“生不逢時(shí)”。

2019年底開始爆發(fā)的疫情，使得包括其在內(nèi)的文旅項(xiàng)目均陷入了運(yùn)營(yíng)困境，疊加早期票價(jià)爭(zhēng)議、設(shè)施、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題，2021年相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，其運(yùn)營(yíng)主體出現(xiàn)虧損且負(fù)債較高的情況，更是傳出了該樂(lè)園因運(yùn)營(yíng)困難、負(fù)債較高等問(wèn)題面臨轉(zhuǎn)讓的消息。

前方為緊挨樂(lè)園的海口寶龍城房地產(chǎn)項(xiàng)目。陳標(biāo)志/攝

與之相伴的，是海口寶龍城房?jī)r(jià)的持續(xù)縮水：從二期峰值19200元/平方米跌至2023年的 11000元/平方米起，“文旅賦能地產(chǎn)” 遭遇現(xiàn)實(shí)重?fù)簟?/span>

據(jù)長(zhǎng)影集團(tuán)企業(yè)網(wǎng)站介紹，長(zhǎng)影環(huán)球100文化旅游度假區(qū)項(xiàng)目總占地面積6191畝，其中文化用地2458.3畝，商業(yè)用地1066.5畝，住宅用地2666.3畝。項(xiàng)目二期占地2000余畝，包括文化、住宅及商業(yè)配套用地。

從上述規(guī)劃來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)是“長(zhǎng)影環(huán)球100文化旅游度假區(qū)”的重要業(yè)態(tài)之一。

在9月10日的發(fā)布會(huì)上，欒國(guó)棟接受媒體采訪時(shí)亦稱：“我們還有一個(gè)相關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目（海口寶龍城），現(xiàn)在還在開發(fā)中，‘文旅+地產(chǎn)’才是實(shí)現(xiàn)宜居宜業(yè)宜游宜樂(lè)目的的一個(gè)載體。”

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海口寶龍城的“賭注”

海口寶龍城項(xiàng)目建成的街區(qū)。陳標(biāo)志/攝

2017年，寶龍地產(chǎn)以11.67億元從拉薩德匯手中收購(gòu)長(zhǎng)影福達(dá)（海南）、長(zhǎng)影椰海（海南）等10個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司51%股權(quán)，成為這場(chǎng)文旅盛宴的關(guān)鍵玩家。

據(jù)海口寶龍城項(xiàng)目營(yíng)銷人員透露，在6000多畝的項(xiàng)目中，長(zhǎng)影環(huán)球100奇幻樂(lè)園占地約1000畝，其他地塊均為房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括商品住宅、公寓、商辦及商業(yè)街區(qū)等。

在海口，這著實(shí)是一個(gè)“超級(jí)文旅地產(chǎn)大盤”。

對(duì)寶龍地產(chǎn)而言，這并非單純的地產(chǎn)開發(fā)，而是精準(zhǔn)錨定“文旅 IP + 居住消費(fèi)” 的商業(yè)模式。當(dāng)年，當(dāng)長(zhǎng)影集團(tuán)全力投入樂(lè)園運(yùn)營(yíng)籌備時(shí)，寶龍地產(chǎn)已在一旁加速推進(jìn)海口寶龍城建設(shè)，從項(xiàng)目啟動(dòng)之初，就將樂(lè)園定位為最重要的價(jià)值支撐點(diǎn)。

海口寶龍城的銷售軌跡，也直接映射著樂(lè)園的運(yùn)營(yíng)起伏。據(jù)了解，海口寶龍城項(xiàng)目一期和二期商品房先后在2018年初對(duì)外銷售，均價(jià)分別為14500元/平方米和19200元/平方米，后受海南“全島限購(gòu)”政策疊加樂(lè)園后續(xù)運(yùn)營(yíng)困境影響，三期均價(jià)降至約14500元/平方米。

2023年10月，曾有房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)推出海口寶龍城單價(jià)為11000元/平方米的房源，后該項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者回應(yīng)，“國(guó)慶節(jié)”期間推了一棟靠近公路的樓棟做團(tuán)購(gòu)，二樓房源單價(jià)12500元/平方米起，正常房源在12000元~14000元/平方米。

正在開發(fā)建設(shè)中的海口寶龍城項(xiàng)目。陳標(biāo)志/攝

統(tǒng)計(jì)來(lái)看，該地產(chǎn)項(xiàng)目已累計(jì)交付10522戶。截至目前，海口寶龍城項(xiàng)目的營(yíng)銷人員仍在朋友圈“推售”該項(xiàng)目六期房源。

文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)存在明顯的“雙螺旋結(jié)構(gòu)”，有商業(yè)媒體專門做了一份調(diào)查，2021~2022年期間，當(dāng)樂(lè)園舉辦大型活動(dòng)帶來(lái)客流高峰時(shí)，項(xiàng)目周度訪客量和成交轉(zhuǎn)化率均有15%~20%的提升。

然而這種模式也隱藏著風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)樂(lè)園運(yùn)營(yíng)未能達(dá)到預(yù)期時(shí)，地產(chǎn)項(xiàng)目便會(huì)面臨“概念透支”的挑戰(zhàn)。更嚴(yán)峻的是寶龍地產(chǎn)自身的財(cái)務(wù)壓力，2024年其稅后虧損達(dá)54.98億元，2025年中期負(fù)債仍高達(dá) 1342.44 億元，這讓“持續(xù)投入資金支持文旅項(xiàng)目”成為奢侈的選擇。

如何避免樂(lè)園成為地產(chǎn)銷售的噱頭，實(shí)現(xiàn)真正可持續(xù)的協(xié)同發(fā)展，是寶龍地產(chǎn)和長(zhǎng)影集團(tuán)需要共同面對(duì)的挑戰(zhàn)。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，關(guān)鍵是要建立“地產(chǎn)反哺文旅”的良性機(jī)制，寶龍城項(xiàng)目的部分收益應(yīng)持續(xù)投入樂(lè)園的更新升級(jí)，而不是簡(jiǎn)單地提取價(jià)值，雙方需要建立更緊密的資金循環(huán)和運(yùn)營(yíng)協(xié)同機(jī)制。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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