中房報記者 李葉丨北京報道

“我買的不是房子，而是一場噩夢”！

2020年，耿女士以13600元/平方米價格（較當(dāng)?shù)貥潜P均價溢價較多），購買了由甘肅雅戈爾西北置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的商品房項目——蘭州雅戈爾時代之星6號樓的一套住宅，期待能入住到一個安心之家。

3年后，收房的喜悅卻被“震驚”所取代。

據(jù)耿女士介紹，她所購買的這套住宅在收房時發(fā)現(xiàn)存在諸多質(zhì)量問題——墻體有明顯裂縫、砂漿一摳兒就掉渣、客廳承重柱混凝土有孔洞、衛(wèi)生間防水層大片脫落……其他業(yè)主家亦有類似情況。

自2023年交房后，以耿女士為代表的6號樓的多名業(yè)主多次向蘭州高新區(qū)相關(guān)部門反映情況。一年后的2024年，甘肅土木工程科學(xué)研究院對時代之星6號樓部分業(yè)主的房屋進(jìn)行了檢測。不過，檢測報告顯示，該房屋存在諸多不符合規(guī)范的情況，但業(yè)主方面提出的房屋存在的質(zhì)量問題則被認(rèn)為屬于一般質(zhì)量缺陷，結(jié)論是不影響房屋主體功能及正常使用。

對于上述報告業(yè)主們并不認(rèn)可。6號樓的業(yè)主王先生表示，這些問題不是普通缺陷，是安全隱患，“蘭州是地質(zhì)活動頻繁區(qū)域，這個項目交房之后因擔(dān)心抗震性等安全問題，我們家到現(xiàn)在也不敢入住，辛辛苦苦攢的160萬元買房錢，等于打了水漂，希望開發(fā)商退房和賠償。”

8月29日，中國房地產(chǎn)報記者就該項目存在的質(zhì)量問題以及業(yè)主方面的訴求，致電了一位此前與業(yè)主進(jìn)行溝通的蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)和房產(chǎn)管理局工作人員，上述工作人員表示，作為行政管理部門，他們只能在職責(zé)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)解工作，就時代之星業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾他們已協(xié)調(diào)過多次，但雙方難以達(dá)成一致。業(yè)主也曾就項目存在的質(zhì)量問題起訴開發(fā)商，請求退房和賠償，后被法院駁回，支持開發(fā)商對房屋進(jìn)行維修，但維修方案雙方一直未能達(dá)成一致。

針對雅戈爾時代之星存在的質(zhì)量問題，記者撥打了甘肅雅戈爾西北置業(yè)有限公司的多個電話進(jìn)行了解，均無人接聽。隨后，記者致電了一位此前與業(yè)主進(jìn)行溝通的蘭州雅戈爾時代之星的唐姓負(fù)責(zé)人，并就采訪意向發(fā)去了信息，未收到回復(fù)。

隨后，中國房地產(chǎn)報記者又向上述公司的母公司雅戈爾集團發(fā)去了采訪信息，并分別致電雅戈爾證券部及宣傳部門表達(dá)了采訪意向，截至發(fā)稿亦未收到回應(yīng)。

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質(zhì)量隱憂

時代之星的一戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)，家里的填充墻墻體沒有按照規(guī)范設(shè)置拉結(jié)鋼筋。

在業(yè)主反饋的問題中，蘭州雅戈爾時代之星諸多問題一一展現(xiàn)。

“裝修師傅電鉆打下去，混凝土碎屑如同餅干渣般簌簌掉落。”時代之星6號樓業(yè)主王先生表示。這位因信任雅戈爾品牌而購房的業(yè)主在裝修時發(fā)現(xiàn)，房屋強制要求安裝的中央空調(diào)機位墻體中，鋼筋直徑僅相當(dāng)于小拇指粗細(xì)，且間距超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主曹女士也反映，“房屋裝修時，裝修師傅對她說，這個房子的抹灰層沙子太多，一摳都能把沙子摳下來，但當(dāng)時著急搬家，沒有時間糾結(jié)，只能妥協(xié)。現(xiàn)在，裝修好的墻體就有地方出現(xiàn)裂縫，隔壁家的樓頂則是一下雨就漏水。”

業(yè)主還們認(rèn)為，項目存在鋼筋質(zhì)量隱患和墻體安全隱患。

時代之星有房屋的承重柱鋼筋裸露出來，業(yè)主認(rèn)為鋼筋的粗細(xì)不合理。

經(jīng)過不斷地向當(dāng)?shù)卣块T反映情況后，2024年7月，甘肅土木工程科學(xué)研究院對耿女士的住宅進(jìn)行了檢測，并出具了一份檢測報告。報告顯示，其房屋存在幾個方面問題：

在剪力墻檢測中，檢測的7片剪力墻中8xA~B軸線剪力墻垂直分布筋間距不符合設(shè)計圖紙及《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB 50204-2015允許偏差的要求，其余剪力墻鋼筋間距均符合設(shè)計及《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB 50204-2015允許偏差的要求。

在對梁的檢測中，檢測的6道梁中13~14xA軸線混凝土梁鋼筋間距不符合設(shè)計圖紙及《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB 50204-2015允許偏差的要求(小于設(shè)計鋼筋間距要求)，其余混凝土梁筋間距均符合設(shè)計及《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB 50204-2015允許偏差的要求。

在對樓板(頂板)鋼筋保護(hù)層厚度的檢測中，個別板(頂板)局部存在露筋現(xiàn)象。“本次樓板(頂板)共檢測36根鋼筋，保護(hù)層厚度在8mm~24mm之間，其中有6根鋼筋保護(hù)層厚度不符合設(shè)計圖紙及《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50204-2015允許偏差為+8，-5的要求。”

廚房樓板(頂板)存在裂縫，裂縫周圍存在滲漏痕跡。

甘肅土木工程科學(xué)研究院出具的檢測報告。

報告結(jié)論認(rèn)為，該住宅剪力墻、梁混凝土抗壓強度、砌體墻砌筑砂漿推定值滿足設(shè)計強度等級要求，部分鋼筋間距不符合設(shè)計要求，其余鋼筋間距最大偏差值符合設(shè)計及規(guī)范允許偏差要求。

蘭州時代之星6號樓業(yè)主耿女士家一處裸露的墻體情況。

但耿女士等業(yè)主并不認(rèn)可這份報告。“這份報告只對項目的部分進(jìn)行了檢查，還有許多問題沒有體現(xiàn)。”耿女士表示，比如業(yè)主最關(guān)注的承重墻孔洞、承重墻柱子斷層問題，業(yè)主是簽了字要求進(jìn)行檢測的，結(jié)果也沒有檢測；還有，該房屋按八級抗震設(shè)計，該房屋設(shè)計說明中，所有填充墻沿全高每500毫米設(shè)2φ6通長拉筋，拉筋錨入墻、柱內(nèi)，但該商品房的廚房、衛(wèi)生間、臥室等填充墻并沒有按照規(guī)范設(shè)置拉結(jié)鋼筋。

耿女士認(rèn)為，業(yè)主最關(guān)注的項目的承重墻空洞、承重墻柱子斷層問題都沒有被檢測。

業(yè)主與開發(fā)商間的拉鋸戰(zhàn)一直在持續(xù)。面對業(yè)主與開發(fā)商的糾葛，蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)和房產(chǎn)管理局也有過介入。蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)和房產(chǎn)管理局在答復(fù)業(yè)主訴求的意見書中寫道，“我局工作人員會同市住建局、蘭州市安全質(zhì)量監(jiān)督管理站、項目建設(shè)單位、施工單位、物業(yè)單位人員、檢測單位多次進(jìn)行現(xiàn)場核實，您提出的問題屬于一般質(zhì)量缺陷，我局責(zé)令建設(shè)單位和施工單位對以上質(zhì)量缺陷進(jìn)行修整，您明確表示不同意維修，且明確提出退房退款。經(jīng)與建設(shè)單位協(xié)調(diào)，建設(shè)單位同意對以上質(zhì)量缺陷進(jìn)行維修，不同意退房，我局建議您通過司法途徑解決。”

“當(dāng)?shù)匦姓芾聿块T已協(xié)調(diào)過多次，但雙方難以達(dá)成一致，業(yè)主起訴開發(fā)商退房和賠償?shù)恼埱笠惨驯环ㄔ厚g回。”上述蘭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)和房產(chǎn)管理局一工作人員表示。

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修補方案被指“治標(biāo)不治本”

在以耿女士的兒子為原告的一份判決書中寫道，原告依據(jù)《中華人民共和民法典》第五百八十二條、第六百一十七條主張的房屋價值貶值損失，提出雅戈爾公司未按照合同約定向原告交付質(zhì)量合格的房屋，構(gòu)成違約，且在違約事實發(fā)生后，未依照合同約定積極履行維修義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。《中華人民共和國民法典》第五百八十二條規(guī)定: “履行不符合約定的,應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確,依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的,受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。”本案中，雙方已在合同中明確約定因出賣人原因?qū)е路课莩霈F(xiàn)工程質(zhì)量問題的，應(yīng)由被告承擔(dān)維修責(zé)任，或原告自行維修后向原告索賠，現(xiàn)房屋雙方均未維修，原告請求雅戈爾公司承擔(dān)房屋總價款50%的貶值損失沒有事實根據(jù)，本院不予支持。原告可依據(jù)合同約定要求被告進(jìn)行維修或自行維修后向被告索賠。

“本案中,雅戈爾公司確有違約行為,但原告未提交證明違約行為造成損失的證據(jù)。如前所述,因房屋沒有維修,原告主張的各種損失缺乏裁量基準(zhǔn)，無法酌定損失金額，故訴訟請求均缺乏事實依據(jù)，本院均不予支持。”上述判決書給出結(jié)論。

就不接受維修的原因，耿女士告訴記者，她認(rèn)為維修方案沒有解決真正問題。

甘肅雅戈爾西北置業(yè)公司工程管理部向業(yè)主提供的修補方案。

甘肅雅戈爾西北置業(yè)公司工程管理部于2025年5月向耿女士提供了一份修補方案，方案認(rèn)為裂縫是因材料特性差異、施工工藝缺陷和環(huán)境因素產(chǎn)生的。

材料差異方面，混凝土與砌體材料線膨脹系數(shù)不同，溫度、濕度變化時收縮應(yīng)力集中；一般分為溫度收縮裂縫(大約占比 80%)、地基沉降差異裂縫、干縮裂縫及受力裂縫等類型。

施工工藝缺陷方面，混凝土澆筑前模板支設(shè)時，拼縫封堵不嚴(yán)，局部漏漿；拉結(jié)筋位置偏差或錨固不足，導(dǎo)致連接失效；砌筑高度超過1.5米未分層控制，灰縫密實度不足；交接處未掛設(shè)加強網(wǎng)或掛網(wǎng)不規(guī)范。

環(huán)境因素，溫度變形、地基沉降不均或后期裝修等擾動引發(fā)的裂縫擴展。

修補方案稱，將對結(jié)構(gòu)混凝土墻體表層蜂窩麻面和砌體墻體表層裂縫進(jìn)行修補。

對結(jié)構(gòu)混凝土墻體表層蜂窩麻面修補的流程是：小蜂窩，可先用水洗刷干凈后，用1:2或2:5水泥砂漿修補；大蜂面則先將松動石子剔掉，用水沖刷干凈濕透，再用提高一級標(biāo)號的細(xì)石混凝土搗實，加強養(yǎng)護(hù)。表面作粉刷的，小麻面可不處理，表面無粉刷的，在麻面部位澆水充分濕潤后，用原混凝土配合比去石子砂漿，將麻面抹平壓光。

在砌體墻體表層裂縫修補方面，則分為基層處理、裂縫處理、加強措施和抹灰修復(fù)。

基層處理是將起翹、空鼓和開裂部位每邊加寬50毫米部位劃出范圍，用切割鋸按線切割；將切割范圍內(nèi)的面層或基層全部剔除，清理至密實基層。

非承重構(gòu)件的靜止細(xì)裂縫的封閉性修補上，采用無紡布替代纖維復(fù)合材料修補裂縫時網(wǎng)片覆蓋面積除應(yīng)按裂縫或風(fēng)化、剝蝕部分的面積確定外，尚應(yīng)考慮網(wǎng)片的錨固長度；網(wǎng)片短邊尺寸不宜小于500毫米。采用彈性膩子嵌縫，表面粘貼200毫米寬抗裂繃帶，增強抗拉性能。用提高一個強度等級且加膨脹劑的同品種砂漿抹壓密實，并及時進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

加強措施方面，掛設(shè)鋼絲網(wǎng)/纖維網(wǎng)：交接處及修補區(qū)域滿掛 20x20x1.2毫米鋼絲網(wǎng)，搭接寬度>100毫米，固定釘間距<300毫米。網(wǎng)片的層數(shù)：鋼絲網(wǎng)片宜為單層；復(fù)合纖維材料宜為1層~2層。后澆填倉柱補強(適用于較大面積開裂)。

最后是抹灰修復(fù)，修補區(qū)域按圖紙要求材料進(jìn)行分層抹灰，每層厚度≤15毫米。

“這完全就是‘治標(biāo)不治本’，只是把表面問題掩蓋了，真正的結(jié)構(gòu)、鋼筋等安全問題一概沒解決。”對于這份方案，耿女士及其他維權(quán)業(yè)主均不滿意。

就業(yè)主所說的情況，記者致電了蘭州雅戈爾時代之星的唐姓負(fù)責(zé)人，電話無人接聽。隨后，記者就采訪意向發(fā)去了短信，截至發(fā)稿也未收到回復(fù)。

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雅戈爾的地產(chǎn)局面

企查查顯示，甘肅雅戈爾西北置業(yè)有限公司是雅戈爾置業(yè)的控股子公司。2019年，雅戈爾置業(yè)以4.54億元競得蘭州七里河馬灘片區(qū)的GQ1811-1、GQ1811-2號地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。這是雅戈爾地產(chǎn)首次挺進(jìn)西北市場。據(jù)了解，馬灘地理位置十分優(yōu)越，雅戈爾時代之星項目亦被當(dāng)?shù)乜春谩?/span>

不過，該項目卻時有風(fēng)波發(fā)生。

2022年，該項目公寓樓因價格跳水引發(fā)業(yè)主維權(quán)。據(jù)9號樓業(yè)主反映，2020年購房時均價13000元/平方米，銷售方宣稱該項目最高可達(dá)14500元/平方米，并暗示后續(xù)10號樓必然漲價。然而兩年后，10號樓均價驟降至9000元/平方米左右，部分房源房價甚至下降至了7660元/平方米，與前期承諾形成強烈反差。該項目也因大幅降價被關(guān)注。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，曾有多名雅戈爾時代之星公寓樓業(yè)主以違約為由起訴開發(fā)商，要求退房，不過均被駁回請求。

關(guān)于該項目價格下降一事，蘭州市住建局曾解釋稱，根據(jù)國家及甘肅省定價目錄及價格法的有關(guān)規(guī)定，商品房銷售價格實行市場調(diào)節(jié)價，經(jīng)營者定價的基本依據(jù)是生產(chǎn)經(jīng)營成本和市場供求狀況，可自主制定屬于市場調(diào)節(jié)的價格。住建部門認(rèn)為，雅戈爾西部置業(yè)調(diào)整銷售價格的行為，是符合價格法律規(guī)定的。

蘭州雅戈爾時代之星項目出現(xiàn)的問題更像雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務(wù)的一個縮影。

雅戈爾以男裝起家，但早已涉足房地產(chǎn)和金融投資領(lǐng)域，下設(shè)時尚、地產(chǎn)、國貿(mào)、投資等板塊。據(jù)了解，雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入占比一度超過70%，在曾經(jīng)的地產(chǎn)“黃金10年”，這一布局也讓其收獲不少，但近年來該板塊帶來的盈利逐漸下滑。

在2023年年報中，雅戈爾坦言，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的存量項目受市場因素影響，去化速度放緩，也可能對公司的經(jīng)營業(yè)績造成影響。

2024年開始，雅戈爾逐漸退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，重新加碼時尚業(yè)務(wù)。雅戈爾董事長李如成表示，2024年是雅戈爾進(jìn)入深度調(diào)整的年份，退出了運營30多年的地產(chǎn)行業(yè)，全力投入時尚產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不斷加強對雅戈爾品牌的投入與提升，同時對引進(jìn)的品牌進(jìn)行消化與拓展。

2024年年報顯示，2024年雅戈爾地產(chǎn)業(yè)務(wù)無新推項目，尾盤實現(xiàn)預(yù)售收入30.31億元，同比下降69.03%。與此同時，雅戈爾實現(xiàn)總營業(yè)收入141.88億元，同比增長3.19%；歸屬母公司凈利潤為27.67億元，同比下降19.41%，是雅戈爾連續(xù)第4年凈利潤下滑。

8月29日，雅戈爾發(fā)布2025年半年報。報告顯示，公司上半年營業(yè)收入為51.11億元，同比下降10.5%；歸屬母公司凈利潤為17.15億元，同比下降8.04%。

顯然，雅戈爾的戰(zhàn)略調(diào)整，還未顯現(xiàn)出明顯的效果。

就蘭州雅戈爾時代之星的工程質(zhì)量及雅戈爾在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的調(diào)整等諸多問題，中國房地產(chǎn)報記者向雅戈爾集團發(fā)去了采訪信息和聯(lián)系方式，并分別致電雅戈爾證券部及宣傳部門表達(dá)了采訪意向，截至發(fā)稿未收到回應(yīng)。

目前，蘭州雅戈爾時代之星小區(qū)的一些業(yè)主們?nèi)栽诘却粋€負(fù)責(zé)任的解決方案。實際上，當(dāng)住房回歸居住屬性，房屋質(zhì)量與居住安全理應(yīng)超越企業(yè)利潤與銷售速度，成為不可逾越的底線，這不僅需要企業(yè)重視，更需要制度保駕護(hù)航，讓 “住有所居”真正走向“住有宜居”。

值班編委：樊永鋒

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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