中房報記者 梁笑梅丨北京報道

不增收也不增利是雅生活今年上半年需要直面的問題。

8月26日，雅生活發布了一份“營收凈利潤雙降”的2025年中期業績報告。財報顯示，雅生活上半年實現營業收入64.65億元，同比下降8.3%；毛利潤9.39億元，同比下滑21.2%；凈利潤4.48億元，雖較去年同期虧損15.44億元實現扭虧，但經調整凈利潤仍下降17%至5.88億元。

中指研究院華南大區總經理張化學表示：“這種下滑是戰略主動收縮與行業風險疊加的必然結果。”

當物業管理行業從高增長神話落入存量博弈的深水區，雅生活這場以“斷臂”為代價的自救，能否真正趟出一條可持續的生存之路？

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退出200城、砍掉低效項目

值得關注的是，雅生活四大業務線全面收縮，收入全面下降。

報告期內，雅生活四大業務所貢獻的收入如下：物業管理服務收入較去年同期下降0.8%至53.28億元；業主增值服務收入較去年同期下降32.7%至5.19億元；城市服務收入較去年同期下降14.6%至5.77億元；外延增值服務收入較去年同期下降82.4%至4090萬元。

這主要源于雅生活戰略聚焦的調整。報告期內，雅生活服務在管面積達5.2億平方米，與過去相比，其規模有所收縮。

這個戰略帶來的結果是雅生活大幅縮減業務覆蓋范圍的現實：從過去廣泛布局200多個城市，全面收縮至50個核心城市；主動退出盈利能力弱、回款效率低的“孤島項目”。

從區域分布來看，雅生活的戰略收縮呈現出明顯的“保高棄低”特征。截至2025年6月，該公司在管面積中超72%集中于一、二線城市，約43%的物業服務板塊收入來自北京、上海、廣州、深圳等超一線城市。

這種“壯士斷腕”的調整直接反映在財務數據上。營業收入同比下降8.3%，外延增值服務收入銳減82.4%。這類曾經依賴地產開發板塊輸送的業務，隨著關聯開發業務停滯已近乎斷流。

一位資深物業分析師指出：“雅生活過去依賴關聯方業務，形成了封閉循環。但當開發板塊‘供血’能力消失，物業不得不獨立面對市場殘酷競爭。”

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轉型之路挑戰重重

面對傳統物業服務的增長瓶頸，雅生活將突圍希望寄托于科技賦能與業務轉型。雅生活管理層介紹了數字化成果，他們推出的“‘雅AI’智能決策中樞，使調研效率提升2倍，工單響應提速30%。”此外，公司還通過與支付寶、餓了么共建“無感通行”系統，在全國超100個城市項目落地，試圖打通服務“最后一公里”。

但在分析師看來，這類投入短期內難以扭轉利潤結構。“物業本質仍是勞動密集型行業，科技賦能雖能降本，但規模化應用仍需時間驗證。”

此外，雅生活在業主增值服務上同樣表現不佳，收入同比下降32.7%。事實上，雅生活著力打造“小雅公社”平臺，推出圍繞“公益、健康、親子、藝術”的社區活動，并聚焦“一老一小”服務需求，但實際創收能力有限。

一位研究增值服務的物業分析師表示：“增值服務需要長期培育和生態構建，目前行業尚未找到規模化盈利的模式。”

更深層次的挑戰在于，物業管理行業正經歷從“規模競爭”向“質量競爭”的范式轉換。雅生活方面表示，在夯實主營業務的基礎上，雅生活持續強化經營聚焦，由“大而全”轉向“強而精”。業主增值服務聚焦“生活服務”與“資產運營”兩大核心板塊，通過集約化運營和產品創新，有效提升社區資源利用效率與供應鏈協同能力，持續鞏固高現金流的良性循環經營底座。城市服務業務持續優化項目和區域布局，加速核心城市集聚與低效項目汰換，實現運營質量與現金流同步提升。

不容忽視的是，如何在不犧牲服務質量的前提下控制成本，如何在不擴張規模的情況下維持盈利能力，這些矛盾依然待解。

值得關注的是，雅生活提出了“輕資產、高效益、可持續”的戰略方向，但轉型之路注定漫長。在行業寒冬中，雅生活的戰略收縮與轉型探索，已成為整個物管行業生存實驗的一個縮影。

值班編委：李紅梅

責任編輯：李紅梅 溫紅妹

審讀：戴士潮

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