租房，已不再僅僅是城市遷徙的過渡方案。

當2.6億租住人口成為常態(tài)，當“90后”“95后”新生代租客占比突破60%，一場關于“居住品質”的深刻變革正在租賃市場發(fā)生。

8月20日，2025中國住房租賃發(fā)展論壇上，貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁群指出“大租賃時代”已經到來，其核心特征正是需求的多元化、服務的專業(yè)化以及充分的市場化。

從供給模式來看，當前租賃市場分散式房源仍占主流，但“機構化托管”需求在租客與業(yè)主兩端同步爆發(fā)。業(yè)主對“省心、收益穩(wěn)”的托管需求增長，與租客對“透明、服務好”的租房需求形成共振。

而在需求上，租客畫像也在面臨重構。家庭型租客崛起，平均年齡上移，對穩(wěn)定性與社區(qū)歸屬感需求激增。新生代租客，如“90后”“95后”占比超60%，將“居住品質”從“可選項”升級為“必選項”。

市場的結構性變化，開始推動市場從粗放的“價格戰(zhàn)”轉向深層次的“服務力”比拼。維修響應速度、保潔質量、費用透明度等細節(jié)，成為用戶決策的關鍵砝碼。

傳統(tǒng)租賃市場側重交易本身，多以吃差價完成交易切割或做一次性服務交易，這就導致租房行業(yè)信息不對稱、服務缺位、流程繁瑣、糾紛頻發(fā)。而貝殼惠居的“集中式+分散式”業(yè)務矩陣，正是對市場多元需求的精準回應。尤其是其自營房屋托管品牌貝殼省心租，正以輕資產托管模式，開辟租賃發(fā)展新路徑。

截至2024年底，貝殼省心租在全國13個城市累計服務客戶數(shù)量約180萬，僅北京累計服務客戶數(shù)量就已超過43萬。此外，其續(xù)約率提升至54%，房源空置周期從15天壓縮至12天。

在租賃業(yè)務客單價如此低的情況下，貝殼省心租何以跑出這樣的規(guī)模和效率？

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貝殼省心租的“輕”與“重”

一直以來，前期投入大、整體回報周期長都是長租行業(yè)與生俱來的“硬傷”，也因此，長租賽道上“暴雷”事件層出不窮，但在貝殼惠居看來，這并不代表機構化租賃的方向是錯的。

清華大學五道口金融學院副院長、房地產與金融科技研究中心主任張曉燕表示，從國際經驗來看，美國和英國的租賃住房專業(yè)運營管理服務已發(fā)展成熟。在機構化比例方面，兩國均有超半數(shù)業(yè)主選擇使用托管或資管服務，其中美國為52.7%，英國為51.2%。中國住房租賃市場的機構化、專業(yè)化運營，也將成為未來發(fā)展趨勢。

在她看來，輕資產托管模式是未來住房租賃經營的必然趨勢，該模式通過整合分散化房源、提供標準化服務，以 “無差價、重服務、低空置、強渠道” 為核心機制，覆蓋從租客精準匹配、租金代收代繳到日常維修維護、租賃糾紛協(xié)調的全周期服務。

王擁群認為，貝殼省心租的規(guī)模能夠實現(xiàn)快速增長，其核心在于對“輕資產托管”模式的創(chuàng)新演繹——“輕”在資產，“重”在服務，核心在效率。

在模式構建上，貝殼省心租打破行業(yè)"差價"潛規(guī)則。以“隨行就市，租金透明，不吃差價，低空置期安心托管“的價值主張，建立了用戶信任基石與安心保障

在低客單價行業(yè)，要實現(xiàn)盈利必須做大規(guī)模，沒有規(guī)模支撐的生意很難形成。因而在輕資產托管模式，與貝殼5.5萬家門店和49萬經紀人支撐下，貝殼省心租迅速跑出規(guī)模優(yōu)勢。

規(guī)模只是跑通模式的第一步，隱于其后的超高效率，才是讓貝殼省心租龐大體量運轉的關鍵。

在收房效率上，貝殼惠居資管經理人效持續(xù)提升，實現(xiàn)穩(wěn)定與高效的規(guī)模擴張。對收入的房源，貝殼省心租也有相對嚴苛的考核標準，重點聚焦交易量高的熱門商圈或者樓盤，并對房屋的品相做好把關，明確收房的品相標準，針對無產權證、兇宅、環(huán)境較差等房源有明確禁收規(guī)則。

在出房方面，貝殼省心租在貝殼海量用戶基礎和高效集中帶看下，已將房源空置周期從15天壓縮至12天。

同時，貝殼惠居獨創(chuàng)“六芒星”協(xié)作網絡，堅持“分工專業(yè)+合作提效”的服務理念，對服務者角色進行專業(yè)化分工，共分為六個角色：云管家、資管經理、租務管家、供應鏈師傅、客戶經理/經紀人、服務管家，統(tǒng)稱為“六芒星”。

六大角色分別負責房源開發(fā)、客戶匹配、簽約服務、租后維護等工作。通過高度協(xié)同與數(shù)字化賦能，從而實現(xiàn)人效和服務水平的提升，促使服務走向專業(yè)化。

輕資產托管模式，規(guī)模化和效率化是關鍵，穿透性服務是支撐。貝殼省心租模式跑通，就需要在業(yè)務與利潤之間，服務與增長之間取得平衡，這是其盈利模型成立的關鍵。

王擁群認為，在“不吃差價”的前提下，貝殼省心租的盈利空間來自于兩點，其一是規(guī)模效應攤薄成本，龐大的房源基數(shù)攤薄了運營、技術、人力等固定成本；其二是服務價值變現(xiàn)，將零散、非標的維修、保潔等服務整合為標準化、高響應的產品包，讓“服務”本身成為可被用戶認可并付費的價值。

為了滿足客戶差異化需求，貝殼省心租打造一整套精細化管理體系，覆蓋租前、租中、租后全生命周期，涉及租前房屋檢修、房屋交割、租后服務、解約/續(xù)約、退租等業(yè)務場景，將“專業(yè)托管”與“安心租住”轉化為每一天、每一單服務中的具體行動與可見成果。700+項免費維修、專業(yè)保潔、7*24小時響應等全周期服務，顯著提升租住體驗。

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大租賃時代的多元化實踐

傳統(tǒng)租賃市場長期存在一個悖論：租客難以快速識別真正優(yōu)質的房源，而在“反正能租出去”的觀念支配下，房東也缺乏提升和維護房屋品質的動力。貝殼惠居推出的HQI（Housing Quality Index）房源品質分，破解了這一困境。

HQI品質分通過多維度數(shù)據模型，對平臺所有房源（含普租、公寓、貝殼省心租）進行統(tǒng)一、透明的量化評估，從數(shù)據上明晰“好房子”標準。

具體來說，貝殼惠居將長期的行業(yè)洞察與大數(shù)據模型相互驗證，圍繞房況裝配水平、租金競爭力、信息完備度及質量、生活便利性、支付靈活性五大核心維度來為房源品質打分，判斷其對用戶需求的滿足程度。

在消費端，分數(shù)排名靠前的品質好房將會被劃分為三個等級——鉆石好房（全城房源的佼佼者）、黃金好房（卓越精品的好房）、白銀好房（值得一看的好房），依托直觀的分級標識結合智能推薦，幫助用戶簡化決策流程，快速看到好房，租到好房。

在服務者端，系統(tǒng)會提供結構化智能分析報告，涵蓋該房源的各維度得分明細、可操作性改進方案，既助力其精準推薦品質好房，也指導針對性的房源改造優(yōu)化，結合“品質優(yōu)先”的流量分發(fā)規(guī)則，實現(xiàn)“服務效率-平臺品質-用戶口碑”的正向循環(huán)。

明確、客觀的評價體系，也讓行業(yè)有了切實變化，HQI品質分和龐大體量，將引導市場資源向優(yōu)質供給傾斜，推動整體品質升級。

在王擁群看來，HQI品質分不僅是一個評價工具，更是貝殼惠居推動租賃市場從“價格導向”轉向“品質導向”的戰(zhàn)略支點，與貝殼省心租的“服務升級”理念深度契合，共同構成貝殼惠居“品質租賃”生態(tài)的核心基礎設施。

當前，貝殼惠居在大租賃市場，已經提出了多元化的解決方案：“集中式公寓+分散式” 的業(yè)務矩陣。

在集中式公寓品牌合作層面，貝殼惠居連接了5000多家機構伙伴，通過房源共享、流量互通、流程協(xié)同，幫助機構提升運營效率。

此外，通過委托運營、聯(lián)合運營等模式，以數(shù)據洞察用戶需求為核心的C2M理念打造集中式租賃住房業(yè)務，形成“新青年公寓”、“海鹽公寓”兩個定位于品質青年社區(qū)及中高端白領公寓業(yè)務品牌。

而在分散式，則提供普租和貝殼省心租。

貝殼省心租的本質，是以平臺化、標準化、數(shù)字化的方式，系統(tǒng)性解決分散式租賃市場的核心痛點——服務缺失與效率低下。它并非取代普租（滿足基礎、靈活需求的市場底盤），而是與其形成互補，共同構成滿足市場分層需求的完整解決方案。

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專業(yè)分工與生態(tài)共贏

在張曉燕看來，租賃機構向輕資產托管模式迭代，其與用戶的關系已從過去的“零和”關系轉為“正和”關系。機構不再依賴單純追逐租金高溢價與用戶爭利，而是依托托管服務路徑，將傳統(tǒng)的租賃中介關系升級為深度綁定的租賃服務關系。

以貝殼省心租為代表的輕資產托管實踐，揭示了大租賃時代的生存法則：“效率+服務”雙輪驅動是規(guī)模化、可持續(xù)發(fā)展的必由之路，其意義遠超單一企業(yè)成功。

它為行業(yè)帶來協(xié)作新范式，證明了“輕資產托管+平臺賦能”模式的可行性，為中小機構指明方向——不必追求大而全，可在維修、保潔、特定區(qū)域運營等細分環(huán)節(jié)深耕，成為生態(tài)中的專業(yè)服務商。

貝殼惠居開放的技術能力，如HQI標準、流程管理系統(tǒng)，可降低行業(yè)整體數(shù)字化門檻；其建立的維修響應、保潔服務等標準，為行業(yè)樹立標桿，推動整體服務水位提升。

貝殼省心租的成功，本質是系統(tǒng)性提升分散式租賃市場交易效率和居住體驗的成功。它通過標準化、數(shù)字化重構了服務流程，通過規(guī)模化、生態(tài)化降低了運營成本，最終讓“透明不吃差價”的價值主張與“盈利可持續(xù)”的商業(yè)模式得以兼容共生。

從交易場到生活場，貝殼省心租是市場對“租住品質升級”這一不可逆趨勢的回應。它與基礎盤“普租”共同構成了滿足多元化需求的完整拼圖。而HQI品質分評價體系的引入，則為市場提供了識別和獎勵“好房子”的標尺，加速了品質供給的釋放。

當“好房子”能被高效發(fā)現(xiàn)，當“好服務”能被清晰感知并穩(wěn)定獲得，租房體驗將發(fā)生質變——從充滿不確定性的“交易場景”，進化為可預期、有尊嚴、具歸屬感的“生活場景”。這不僅是貝殼惠居通過貝殼省心租等實踐所描繪的愿景，更是中國住房租賃市場走向高質量發(fā)展的核心內涵：讓每一個人，無論購房還是租房，都能在城市的燈火中，真正實現(xiàn)“住有所居，居有所安，安有所樂”。

值班編委：李紅梅

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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