中交海南區(qū)域總部執(zhí)行總經(jīng)理周濟(jì)

中房報(bào)記者 李葉丨北京報(bào)道

“第一，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，那些對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展絕望至極的認(rèn)識(shí)，是對(duì)社會(huì)進(jìn)步和人類(lèi)文明進(jìn)程缺乏深刻認(rèn)識(shí)的表現(xiàn)。”

“第二，更為波瀾壯闊的中國(guó)泛地產(chǎn)時(shí)代剛剛或已悄然開(kāi)啟，而這個(gè)時(shí)代需要更多新興行業(yè)、新興領(lǐng)域和新興技術(shù)以及有為之士的融入和加入。”

“第三，中國(guó)房地產(chǎn)精益之路即新模式建設(shè)之路，是需要全社會(huì)各個(gè)層面一起來(lái)建設(shè)的這樣一個(gè)科學(xué)至上的偉大的系統(tǒng)工程，絕非等同于過(guò)去城市建設(shè)與規(guī)劃、建筑空間設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)、建材與建造技術(shù)等那么簡(jiǎn)單。”

一開(kāi)場(chǎng)，中交海南區(qū)域總部執(zhí)行總經(jīng)理周濟(jì)就拋出三個(gè)重磅觀點(diǎn)。

8月19日，以 “萬(wàn)物生長(zhǎng) 信心的力量” 為主題的2025第十五屆中國(guó)城市發(fā)展及房地產(chǎn)創(chuàng)新大會(huì)在北京舉辦。會(huì)上，周濟(jì)發(fā)表了題為《在中國(guó)泛地產(chǎn)精益之路上重塑房地產(chǎn)品牌》的演講，從時(shí)代趨勢(shì)、理論體系到實(shí)踐路徑，系統(tǒng)闡釋泛地產(chǎn)時(shí)代的品牌進(jìn)化邏輯。周濟(jì)表示，萬(wàn)物生長(zhǎng)有規(guī)律，信心的堅(jiān)定在于科學(xué)。

因此，他的分享圍繞“規(guī)律”和“科學(xué)”這兩個(gè)核心問(wèn)題展開(kāi)。

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構(gòu)建新模式

“當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)初級(jí)形態(tài)和傳統(tǒng)模式已經(jīng)轟然倒塌，新模式正在探索之中。”周濟(jì)表示，構(gòu)建新模式的根本，在于重新探尋過(guò)去三十年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最缺失的規(guī)律和科學(xué)。

如何尋找規(guī)律和科學(xué)？周濟(jì)認(rèn)為，要從思想體系、思維方式、邏輯基礎(chǔ)、方法論體系和行為實(shí)踐入手。

關(guān)于如何以構(gòu)建新模式為目標(biāo)，以城市更新為抓手來(lái)重塑房地產(chǎn)的品牌，周濟(jì)總結(jié)了三個(gè)方面的內(nèi)容：分別是五個(gè)起點(diǎn)、五個(gè)基本理論和五個(gè)體系

五個(gè)起點(diǎn)源于時(shí)代的要求。”他解釋，一是全球的雙重轉(zhuǎn)型；二是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)；三是房地產(chǎn)新模式的探索；四是住建部提出的“好房子”要求；五是中央城市工作會(huì)議提出的以推進(jìn)城市更新為重要抓手。

他認(rèn)為，好房子建設(shè)應(yīng)該有更多維度來(lái)豐富和深化。“房地產(chǎn)這個(gè)概念不僅是高度和寬度，還有深度和厚度，厚德載物的厚。”

對(duì)新模式的建立，周濟(jì)分析，既要從宏觀方面，從總供給、總需求來(lái)思考問(wèn)題，更要注重宏觀政策的制定，產(chǎn)業(yè)模式的建立，特別是企業(yè)發(fā)展模式和市場(chǎng)模式。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，而是包括三級(jí)二手房市場(chǎng)、四級(jí)保障房市場(chǎng)和五級(jí)租賃市場(chǎng)在內(nèi)的全部五級(jí)市場(chǎng)。

同時(shí)，他直言，解決過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)模式中的痛點(diǎn)，關(guān)鍵在于徹底摒棄不科學(xué)、落后的理念、行為和方式。“像高杠桿、大規(guī)模以及杜邦公式、合伙式、跟投式、代建模式等，都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為初級(jí)階段的產(chǎn)物和模式。”

關(guān)于五個(gè)基本理論，周濟(jì)進(jìn)行了簡(jiǎn)要說(shuō)明：政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)（包括企業(yè)管理科學(xué)）、唯物辯證法（即認(rèn)識(shí)論）、邏輯學(xué)（即方法論）和現(xiàn)代精益管理理論。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展，他著重強(qiáng)調(diào)了根植于精益管理的‘價(jià)值樹(shù)’體系：土壤是企業(yè)文化，根基是戰(zhàn)略體系，樹(shù)干是品牌體系，枝芽是供應(yīng)鏈體系，果實(shí)是精益化產(chǎn)品體系。 “這正是目前地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)剩下不多的幾家企業(yè)，能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中‘卷中為王’，正是源于對(duì)這一原理的樸素應(yīng)用和結(jié)果表現(xiàn)。”

關(guān)于具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目模式，他提出了，向百年制造業(yè)學(xué)習(xí)。在房地產(chǎn)的投資、定位、設(shè)計(jì)、工藝、營(yíng)銷(xiāo)、售后服務(wù)全過(guò)程中，實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“看板制”。

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重塑中國(guó)泛地產(chǎn)精益品牌

面對(duì)行業(yè)的迷茫，周濟(jì)提出了“泛地產(chǎn)”概念。

什么是泛地產(chǎn)？他解釋說(shuō)：“所謂泛地產(chǎn)就是誰(shuí)也離不開(kāi)的地產(chǎn)，誰(shuí)都需要的地產(chǎn)。這個(gè)‘誰(shuí)’既是個(gè)體消費(fèi)者，同時(shí)也是地方政府，也是各類(lèi)其他行業(yè)，包括新興行業(yè)，無(wú)論是航天科技還是AI智能，誰(shuí)都離不開(kāi)的地產(chǎn)就是泛地產(chǎn)，或者叫永恒的房地產(chǎn)。”

周濟(jì)認(rèn)為，未來(lái)的房地產(chǎn)人必須要做到“懂歷史、識(shí)文化、注專業(yè)、講科學(xué)、教文明、知未來(lái)”這18個(gè)字。“只有能做到這18個(gè)字，地產(chǎn)人留下來(lái)才有意義，才有價(jià)值。

在周濟(jì)看來(lái)，泛地產(chǎn)的形態(tài)包括微觀、中觀和宏觀三個(gè)方面。泛地產(chǎn)不再是簡(jiǎn)單的建筑空間，而是文明進(jìn)步的接口，是生活方式的定義者。

針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的品牌重塑，周濟(jì)提出了五個(gè)維度的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：品牌與產(chǎn)品、品牌與行業(yè)、品牌與企業(yè)、品牌與產(chǎn)業(yè)、品牌與人。

他認(rèn)為，品牌不僅是用戶心智的認(rèn)可，更是企業(yè)戰(zhàn)略的價(jià)值與燈塔，是房地產(chǎn)總供給質(zhì)量的度量衡和文明進(jìn)步的標(biāo)尺。“最終，品牌是生活方式的定義者，是文明進(jìn)步的接口。”

周濟(jì)創(chuàng)新性地提出了泛地產(chǎn)在項(xiàng)目和產(chǎn)品層面的“五個(gè)價(jià)值”“五個(gè)革命”。五個(gè)價(jià)值分別是：資產(chǎn)價(jià)值、功能機(jī)制、感官價(jià)值、體驗(yàn)價(jià)值和情緒價(jià)值。五個(gè)革命則是：色彩革命、味道革命、聲音革命、光線革命、質(zhì)感革命。

關(guān)于人的情緒價(jià)值，周濟(jì)認(rèn)同網(wǎng)上流行的 “下一個(gè)時(shí)代，人類(lèi)最重要的能力是審美力” 這一說(shuō)法。審美有貧、富、貴、雅、素五大層次，是文明對(duì)審美進(jìn)化的過(guò)程，東西方皆如此。審美外在表現(xiàn)為色彩、聲音、光線、味道、質(zhì)感這五感因素。

他分析，目前，國(guó)內(nèi)從理論界、學(xué)術(shù)界到實(shí)踐界對(duì)色彩的研究還很初級(jí)，全國(guó)各大學(xué)仍未設(shè)置色彩學(xué)、氣味學(xué)、聲場(chǎng)學(xué)等專業(yè)，而這些對(duì)于“文明蘇醒”中的中國(guó)購(gòu)房人和消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，顯得愈發(fā)重要，對(duì)人的身心健康的影響，遠(yuǎn)超過(guò)傳統(tǒng)的空間設(shè)計(jì)和土木建筑。

“以聲音為例，目前對(duì)聲音和聲場(chǎng)的研究?jī)H限于體育場(chǎng)和音樂(lè)廳等場(chǎng)所，但尋常百姓家對(duì)聲音和聲場(chǎng)的研究已迫在眉睫。例如，10平方米的房間幾乎無(wú)法規(guī)避80赫茲以下的駐波問(wèn)題，而更多的高中低頻的不良聲波均容易引發(fā)心腦血管疾病和心理問(wèn)題。從醫(yī)學(xué)角度，按照預(yù)防醫(yī)學(xué)、保健醫(yī)學(xué)、臨床醫(yī)學(xué)，對(duì)每個(gè)住宅空間進(jìn)行聲場(chǎng)處理，對(duì)高頻音、中頻音和低頻音進(jìn)行掩蔽或利用，是每個(gè)房地產(chǎn)人必須研究的課題。”

周濟(jì)舉例，幾十年前，東京羽田機(jī)場(chǎng)精準(zhǔn)的用1~4千赫的瀑布聲掩蔽行李箱噪音，同時(shí)避免對(duì)機(jī)場(chǎng)廣播的干擾，以使顧客和游客感到身心愉悅。因此，從物理學(xué)、生物學(xué)、色彩學(xué)角度對(duì)聲音、色彩等進(jìn)行研究并應(yīng)用，對(duì)房地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，具有極大的發(fā)展空間。

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從賣(mài)房子到造文明

對(duì)于爭(zhēng)議較大的“第四代建筑”，周濟(jì)也有自己的見(jiàn)解。

他提出了“第五代建筑”的概念：“在提升好房子的全面性、系統(tǒng)性、內(nèi)在性和長(zhǎng)期性的同時(shí)，結(jié)合未來(lái)AI時(shí)代，研究社會(huì)文明和城市文明的進(jìn)步；既要滿足購(gòu)房人物質(zhì)和精神空間，特別是對(duì)五感的感知和需求；還要全面導(dǎo)入全球百年制造業(yè)和新興科技產(chǎn)業(yè)一直在應(yīng)用的精益思想和精益管理理念；集優(yōu)合成前四代建筑的成果和積淀。”

他還提到全功能空間的全面應(yīng)用。“8~12平方米的臥室，不僅可以滿足居住、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)和工作等基礎(chǔ)功能，還能實(shí)現(xiàn)強(qiáng)大的洗漱和收納效果，這就是全功能的雛形。這樣的建筑空間，在日本及我國(guó)的香港地區(qū)幾十年前就實(shí)現(xiàn)了，這也是內(nèi)地的房地產(chǎn)人該做卻沒(méi)做的事情。”

“全面擁抱AI時(shí)代，預(yù)先在空間、動(dòng)線和功能等方面布局并逐步實(shí)施人形機(jī)器人進(jìn)入住宅和社區(qū)，也是第五代建筑應(yīng)做到的事。”周濟(jì)補(bǔ)充。

最后，他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)重構(gòu)的是品牌，兌現(xiàn)的是承諾，抵達(dá)的是文明。房屋是人類(lèi)繁衍之基，泛地產(chǎn)更是文明進(jìn)步之果。通過(guò)重構(gòu)品牌，最終要在 AI 技術(shù)的“奇點(diǎn)”與人性文明的“原點(diǎn)”之間鑄就一條讓居住者心安、城市永續(xù)、民族自信的精益之路。

對(duì)于品牌，他認(rèn)為，要從賣(mài)房子到造文明，更加關(guān)注情緒價(jià)值這一價(jià)值“錨點(diǎn)”，完成讓建筑成為文明接口的泛地產(chǎn)使命，同時(shí)從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘蟹?wù)商，關(guān)注五感的定位、設(shè)計(jì)、建造工藝和材料，用品牌連接歷史和未來(lái)。

他將房地產(chǎn)品牌的過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)，作了一個(gè)形象的比喻和總結(jié)性注釋：

“泛地產(chǎn)作為文明接口，當(dāng)一套住宅能同時(shí)滿足‘個(gè)體心靈的安放’、‘群體的倫理實(shí)踐’和‘文明禮序的載體’這三方面，行業(yè)便完成了從空間販?zhǔn)燮放?/span>文明解決方案服務(wù)品牌的驚鴻一躍。”

值班編委：李紅梅

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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