藍城杭州桃李春風

裘黎明 施韜/文

在當前需求收縮、供給沖擊、預期轉弱、外圍受阻的多重壓力疊加期。宏觀指標與微觀體感之間出現顯著裂口：GDP 總量仍在增長，但居民資產負債表修復緩慢，消費與投資信心不足。如何讓大眾切實感受到經濟好轉，是亟待解決的關鍵問題。走出下行通道必須依賴一個具備乘數效應、能夠同時撬動投資與消費的“超級產業”。改革開放前40年，這一角色由房地產擔當。房地產作為關聯眾多領域的重要產業，其發展態勢與經濟走向息息相關，未來15年，房地產仍是最具潛力、最可操作的突破口，但前提是產品形態、土地制度與城鄉格局同步升級。而鄉村振興戰略的推進，為房地產市場的轉型與經濟的復蘇提供了新的可能。

本文將深入剖析經濟、房地產與鄉村振興三者之間的多重關系，提出“近郊低密化 + 村級集體土地入市 + 鄉村振興”三位一體的解決方案，并給出系統性實施框架，探尋推動經濟走出下行趨勢的有效路徑。

一、經濟復蘇與房地產的重要地位

國內經濟現狀關鍵在于激發內生動力。回顧改革開放的40年，房地產市場的消費增長在拉動經濟快速發展方面發揮了重要作用。然而，由于政策調控等因素，房地產市場陷入低迷，進而對整體經濟產生了不利影響。盡管不能將經濟與房地產完全等同，但在當前外部壓力較大的環境下，房地產作為內生的主體產業，其重要性不言而喻。住房不僅關乎居民的基本生活，更是居民財富與社會信用體系的重要實物錨點。正因如此，國家今年多次強調要因城施策，確保房地產市場止跌企穩。但目前的房地產市場呈現出明顯的分化態勢：核心城市的核心房產品價格持續上漲，而大多數房產市場依舊低迷，甚至仍在下行，這嚴重制約了經濟的整體好轉。追根溯源，市場的核心在于產品與需求的匹配。要讓房地產市場止跌回穩，就必須釋放真實的需求，并提供與之適配的產品。

藍城代建中式農居保障房：松張口村（江蘇宿遷鄉村振興樣板村）

二、“好房子”再定義：近郊低密的市場驗證

住建部提出的“好房子”思路，指向啟動消費需求，而我國152萬億元的居民存款，也為這種需求的釋放提供了潛在可能。然而，對于“好房子”的定義，目前存在一些片面的理解。有人認為，第四代高層通過增加垂直綠化、增設露臺、提升層高10公分等改進，就是“好房子”。但實際上，這并非真正意義上的“好房子”，市場已經給出了“好房子”的答案。在杭州市場，低密住宅（如別墅、排屋）價格屢創新高且供不應求。以蔣村地塊的低密產品為例，其8.8萬元的樓面地價創下新高，這正是市場對低密住宅需求旺盛的體現。但問題在于，這類產品價格過高，一套疊墅價格高達3000萬元，與普通購房階層無緣，無法形成大規模的市場放量。真正具有廣闊市場前景的“好房子”，應該是在大城市近郊，價格與城市高層住宅套房相當或略低，且生活配套完善的別墅、排屋。這種產品能夠滿足中產階層的改善型住房需求，若輔以適當的政策引導，有望掀起新一波房地產發展熱潮，甚至可能持續20年之久。西方國家的經驗也印證了這一點，中產階層大多居住在近郊的別墅、排屋中。中國人對“有天有地有院子”的居住環境有著天然的向往，南懷瑾先生“九萬里悟道，終歸詩酒田園”的詩句，便道出了這種情懷。

三、成本解構：村級土地的制度紅利與價格重構

要讓大城市周邊出現價格適宜且數量充足的低密住房，需要解決兩個關鍵問題：價格與土地供應。先分析價格構成與降低成本的途徑。房價主要由土地價格、建造成本和相關配套成本三部分構成。其中，建造成本相對容易量化。以有天有地的小院為例（不包含地下室），其建造成本在4000~10000元/平方米。

藍城代建三塊地改革示范項目——上海鄉悅華亭

藍城打造的較好的中式小合院，造價約6500元/平方米，加上裝修后約10000元/平方。若采用簡約的外型設計，包含裝修、院子小景觀，并符合綠色建筑標準，整體造價可控制在8000元/平方米左右。以140平方米的戶型計算，造價約110萬元。目前，制約中產階層購買低密住宅的主要因素是土地價格。按照傳統的國有土地住宅用地出讓方式，在杭州近郊，土地價格達到4萬元/平方米是常態，140平方米的土地價格就高達560萬元，再加上建造成本和其他綜合成本，總價格超過700萬元，遠超中產階層的承受能力。

通過市場調研發現，若杭州周邊的低密住宅價格在400萬元左右，將會有巨大的市場需求。要降低房價，關鍵在于降低土地價格。近年來，結合鄉村振興戰略，相關政策儲備和試點探索已提供了諸多解決方案，只是尚未得到系統性應用。 2017年開始探索的村集體經營性建設用地上市，2020年土地法修編允許村級土地不通過國有征收直接上市，以及2023年底各地的“三區三線”劃定，形成了一套完整的政策組合拳，從法律層面為利用村級土地直接上市解決地價過高問題提供了可能。

成都是全市范圍村級土地上市的試點城市，已涌現出多個成功項目，其中一些由藍城操盤，其村級土地上市價格一般在60萬~200萬元/畝。以杭州為例，按成都的上限200萬元/畝計算，容積率0.7的情況下，土地價格約4300元/平方米。加上8000元/平方米的整體造價，單方成本為12300元。再加上20%的綜合費用，單方售價約1.5萬元/平方米，140平方米的住宅總價約210萬元。若每戶再增加50萬元的商業服務配套及產業培育費用，一套住宅總價約260萬元，這一價格對城市中產階層具有很強的吸引力。

需要特別說明的是，在這一模式下，地方政府的收益方式將發生轉變。雖然無法像過去通過土地財政獲得高額資金，但仍能從集體土地出讓后的增益部分中獲取一定比例的資金，用于區域內的基礎設施配套建設；同時，在土地交易、房產開發及后續的經營環節中，地方政府可依法征收相關稅收。更重要的是，隨著鄉村產業因人口導入和消費升級而蓬勃發展，地方政府將獲得持續增長的稅收效益，這種長期收益模式遠比單一的土地財政更具可持續性。

藍樂優社鄉村振興服務項目：杭州余杭永安村

四、空間可行性：微觀組團—宏觀國土雙重測算

要實現近郊低密住宅的大規模供應，還需解決土地數量問題，可從小組團和城市（國家）兩個維度進行分析。從小組團維度來看，一個由100套小院組成的組團，配套業態和產業培育資金可達5000萬元，足以形成一個優質的美好生活小社區。100套小院約需用地30畝。以杭州周邊一個3平方公里的中小型村為例，村民宅基地約占總面積的5%~8%，即約250畝，其他可用于建房的建設用地約30畝。在不侵占基本農田、不觸碰生態紅線的前提下，30畝地的空間是可以保障的，部分低丘緩坡也可通過點狀供地等方式加以利用。在指標方面，通過存量挖掘活化和新增產業支持，也較容易解決。從城市（國家）維度來看，擔心土地不足是多余的。

再以杭州為例進行具體測算，中國城鄉建設官方規范中“1平方公里容納1萬人”的生態居住標準，若按低密度住宅推算，1平方公里容納5000人是比較充裕的。杭州總面積16850平方公里，扣除非城區、生態保護區、水域、山地等不可開發用地后，實際可容納人口的建設區域約5000~6700平方公里。按1平方公里容納5000人的低密標準，杭州可低密度生態化容納2500萬~3350萬人，而目前杭州常住人口為1265萬，還有很大的容納空間。其他城市也存在類似情況，像上海這樣的超級都市，可通過向周邊江蘇、浙江區域疏解人口，實現生態化居住。

五、產權共享：集體、村民、市民的三方權益重構

由于此類近郊低密住宅依托村集體經營性建設用地開發，土地所有權歸村集體所有，這就需要探索新型共有產權制度，以平衡購房者權益與集體利益。這種制度設計的核心在于：在明確村集體土地所有權不可動搖的前提下，通過產權分割與權益界定，賦予購房者穩定的居住權、完整的財產使用權及合法的轉讓權，同時確保村集體對土地的長遠掌控與可持續發展。

具體而言，可將產權劃分為“土地所有權”與“房屋及附屬權益”兩部分。村集體保留土地所有權，負責監督土地用途合規性、維護社區公共利益；購房者則獲得房屋所有權及基于土地的長期使用權（如40年），可依法占有、使用房屋及庭院，在符合規劃和集體約定的前提下進行裝修、改造。在轉讓環節，需建立封閉交易市場：購房者轉讓房屋時，村集體擁有優先回購權，若轉讓給非本村成員，可按一定比例向集體繳納土地增值收益（如20%~30%），既保障購房者的資產流動性，又避免集體土地權益被過度稀釋。

此外，共有產權制度還需嵌入可持續發展條款。例如，將部分轉讓收益納入集體發展基金，用于社區公共設施維護、生態環境保護或產業培育；約定房屋不得擅自改變用途（如禁止轉為商業經營），防止資本炒作導致居住屬性異化。通過這種制度設計，既能消除購房者對“產權不完整”的顧慮，激發購買意愿，又能確保村集體從土地開發中獲得長期收益，用于鄉村持續發展，形成“個人權益有保障、集體利益能共享”的良性循環。

綜上，從土地和空間層面來看，全國中產階層實現近郊低密的改善型居住是完全可行的。同時，通過土地制度改革、新型共有產權制度創新和鄉村振興政策的實施，這種改善型居住的價格也能被中產階層接受，具備市場化發展的條件。

藍樂優社鄉村振興服務項目：“千萬工程”源起地杭州蕭山梅林村

六、產業拉動效應：260萬億元新增量級的乘數推演

推動近郊低密“好房子”改善型居住，是改變經濟下行趨勢的重要途徑，具有拉動經濟增長的規模效應。房地產行業的支柱性已被中國改革開放幾十年的實踐和發達經濟體的經驗所證實。按每套低密住宅均價260萬元計算，若一億戶家庭實現別墅化，總規模將達260萬億元。2021年中國房地產銷售額為18萬億元，2024年降至9.5萬億元。若用15年時間實現這一目標，每年將有17萬億元的規模，能帶動大量產業發展和投資增長。根據國家統計局2020年投入產出表及多家研究機構測算，房地產業每1元產值可帶動上下游約2.5~3.0元的全產業鏈增加值。據此，260萬億元新增房地產產值將直接和間接拉動約650萬~780萬億元的上下游產業總產值，年均新增43~52萬億元的綜合產值，有望成為對沖外貿受困、經濟下行的主引擎。因此，當下中國亟需優質的房產產品推動房地產市場再次發展，引領整體經濟向好。

七、鄉村振興的閉環：土地收益反哺與城鄉深度融合

結合鄉村振興與農村土地改革推動房產發展，除了能使產品價格適應需求外，還有諸多好處。村集體經營性建設用地直接上市，可避免前一輪房地產發展中，國家收儲土地后出讓，土地增值主要用于城市大基建，而對鄉村資源價值造成一定掠奪的情況（盡管當時有其必要性）。當前，城市大建設已基本飽和，國家戰略轉向城鄉融合、一體化均衡發展和共同富裕。集體土地直接上市，土地增值收益直接用于鄉村建設與發展，符合國家大戰略。同時，老齡化趨勢下，城市中產和活力老人住進鄉村并在當地消費，將有力促進鄉村產業持續發展，也能提升居住者的生活品質，實現中國人向往的“詩酒田園”式美好生活。

藍樂優社鄉村振興服務項目：浙江衢州張西村

八、大城市病的疏解，城市存量再平衡：保障房、人口遷移與雙軌制

有人擔心，當中產階層都遷往郊區居住，城市會出現大量空置房屋。我們認為，這種擔憂是多余的。大城市的中產階層對“城市一套房、郊區一棟宅”的生活方式充滿向往。而且，我國城鎮化仍在推進，2035年城鎮化率目標為75%，目前約為68%，未來仍有近1億人口進入城市，城市存量住房通過有機更新或適量新增，仍能滿足需求。若有由此騰空的城市住房可通過國有收儲轉化為保障房，滿足城鎮化進程中新進城人口的基本需求。充足的保障房供應，結合教育、醫療、養老等公共服務的租售同權、保障同權，能更好地促進城鎮化，吸引村里的老人移居城鎮，為農業土地的流轉集中、規模化和現代化農業發展創造條件，從根本上解決三農問題。西方發達國家也經歷過郊區化發展歷程。美國1945~1970年是郊區化爆發期，1970年郊區人口超過市區人口，郊區化成為主流居住形態；英國及歐洲其他發達國家也有類似情況。美國通過“政府補貼+市場選擇”引導人口從市中心遷出，將單中心擁擠問題轉化為更大空間尺度上的多中心網絡，有效疏解了大城市病。

九、生態價值體現：“兩山”轉化通道與“雙碳”戰略耦合

推動近郊低密的人居產業發展，能讓修復后的綠水青山真正轉化為金山銀山。過去20年，我國通過退耕還林、礦山修復、河湖水系治理、農村人居環境整治等行動，累計治理沙化土地1.7億畝，修復濕地80萬公頃，鄉村生態本底顯著提升。大中城市周邊的鄉村人居產業，成為連接“綠水青山”與“金山銀山”的重要通道。以“二層為主、總建筑面積≤180平方米”的小尺度合院為主的鄉村人居產品，在設計上最大限度保留原有地形、風貌、植被與水系。全面應用綠色建筑標準（涵蓋被動節能、光伏屋頂、海綿庭院等），使單位建筑能耗較傳統農村住宅降低40%以上。在之前的造價計算中，已將每戶約30萬元的綠色建筑基礎設施（包括污水源分離、分布式光伏、小型濕地等）納入考量，保障了可持續的低碳社區建設。規模達260萬億元的近郊別墅化市場，每年可帶動綠色建材、裝配式部品、分布式能源等領域新增產值約15萬億元，同時形成年均1.2億噸CO?e的減排潛力。這不僅能為我國“雙碳”目標提供可衡量、可交易的生態產品供給，還能實現經濟發展與生態保護的雙贏，助力構建經濟—生態協同發展的大格局。

十、以人居改革破解新時代社會主要矛盾

黨的十九大報告指出，中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。其中，最大的不平衡是城鄉不平衡、東西部發展不平衡。通過推動近郊低密住宅的發展，逐步實現居者有其院的美好生活，能夠進一步消融城鄉界限，促進西部人群向東部遷移、東部產業向西部轉移，從而緩解社會主要矛盾。

綜上所述，以鄉村振興為契機，推動房地產市場向近郊低密住宅轉型，不僅能滿足居民對美好生活的向往，還能拉動經濟增長、促進城鄉均衡發展、助力生態保護，是一條實現經濟復蘇與社會可持續發展的有效路徑。地方政府在這一過程中，雖需調整收益模式，但通過集體土地增益分配、相關交易稅收及鄉村產業發展后的持續稅收增長，將構建起更健康、可持續的財政生態；而新型共有產權制度的探索，則為這一模式的長效運行提供了制度保障，確保個人權益與集體利益的共生共贏，為鄉村振興與經濟轉型注入持久動力。

本文作者：

1.裘黎明：正高級工程師、藍城集團副總裁、藍樂集團董事長

2.施 韜：鄉村振興智庫專家、農村實用人才培訓導師、藍樂集團鄉村振興事業部總經理

值班編委：李紅梅

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

中國房地產報版權所有

未經授權不得轉載以及任何形式使用

如需轉載，請后臺回復“轉載”了解規則

聲明：本文系轉載自互聯網，請讀者僅作參考，并自行核實相關內容。若對該稿件內容有任何疑問或質疑，請立即與鐵甲網聯系，本網將迅速給您回應并做處理，再次感謝您的閱讀與關注。