中房報記者 陳標志丨海南報道

7月28日，儋州市自然資源和規劃局發布公告，就那大主城區城北片區即將啟動控規修改調整事宜，向涉及相關地塊的個人建房利害關系人征求意見。

“現行的《儋州市那大主城區城北片區控制性詳細規劃（修編）》的道路規劃，未充分考慮個人住房用地權屬，導致群眾個人住房報建困難。”儋州市自然資源和規劃局在相關論證專題報告中表示，為解決群眾實際困難，擬啟動該區域個人建房涉及地塊、規劃道路控規修改。

本次那大主城區北區規劃修改調整，將采取分類處理的辦法。其中，針對個人宗地壓占規劃道路或公園綠地面積較多、宗地退讓后個人建房無法滿足實際居住的，將通過規劃調整，暫不實施的規劃道路或公園綠地為個人建房“讓路”。

“將規劃道路修改為彈性道路，可將片區打造為相對封閉的居住組團，通過內部支路系統組織交通，更符合‘宜居社區’的規劃理念。”相關報告稱。

中國房地產報記者了解到，這也是城市在規劃建設道路、公園綠地等公共配套設施，與城市居民個人合法建房在用地上發生矛盾沖突時，如何破解難題的一次有益嘗試。

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個人住房宗地與城市道路重疊

17300畝的儋州市主城區北片區控規將啟動修改。

在《儋州市那大主城區城北片區控制性詳細規劃（修編）》（以下簡稱“那大主城區城北片區控規”）個人建房涉及地塊、規劃道路控規修改必要性論證專題報告中，提及了本次修改的背景與緣由。

儋州市（含洋浦經濟開發區）位于海南島西北部，毗鄰北部灣，陸地面積3398平方公里，約占全省十分之一，是海南省陸地面積最大、海岸線最長的市縣，常住人口超過100萬。

儋州市也是海南省第四個地級市，市政府所在地為那大鎮，被外界稱為“海南西部重鎮”“西部中心城市”，其“儋洋經濟圈”在海南自貿港建設中發揮著重要的作用。

記者了解到，本次控規修改調整的城北片區地處儋州市那大鎮，北至萬發隊，南至中興大街，西鄰松濤東干渠，東以北部灣大道為界，規劃總面積為1153.38公頃（合17300.7畝）。

那大主城區城北片區控規修改，是基于有關部門在受理當地群眾個人住房規劃報建時，發現其宗地與規劃中的道路、公園綠地發生重疊。

據上述論證專題報告稱，2021年10月20日，那大主城區城北片區控規經儋州市政府批復實施；2024年7月4日，儋州市政府辦公室發布實施《儋州市中心城區及鎮區個人住房規劃建設管理辦法（試行）》。

之后，相關部門在受理中心城區國有土地個人住房的規劃報建工作中，發現城北片區規劃范圍內有多宗個人住房宗地具有國有土地使用權證（或不動產權證書）的情況下，在控規中被規劃為道路、公園綠地。

這種情況主要集中在該市東坡路（城市主干道，紅線40米）、伏波東路（城市主干道，紅線40米）、發詳路（次干道，紅線25米）、松濤干渠兩側（公園綠地）、北極二路支路（支路，紅線20米）兩側。

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優化用地布局

“本次個人住房宗地與控規矛盾點主要體現在宗地規劃中的道路、公園綠地重疊。”上述報告稱，涉及個人住房宗地的規劃道路和公園綠地大都尚未建設，用地性質主要為城鎮住宅用地、商業服務業用地、城鎮村道路用地、公園綠地等。

記者了解到，《海南省人民政府辦公廳關于加強國土空間規劃監督管理的若干意見》中有明確規定，嚴格界定控制性詳細規劃調整的條件，即規劃調整應當以保障公共利益和人民群眾高品質生活為前提，不得違反市縣總體規劃（國土空間總體規劃）底線和生態環境等強制性要求。

儋州市自然資源和規劃局方面表示，本次修改是為了落實此類政策，通過調整城市道路，優化用地布局，符合海南省政策中保障公共利益和為居民創造更宜居、更可持續的生活環境的要求。

本次控規修改通過評估報告，論證修改用地性質和城市道路的必要性，解決了歷史遺留問題，保障了民生項目的推進。評估報告明確，“個人建房為歷史遺留問題，建議規劃主管部門對沖突地塊控規進行適時優化”。

為此，儋州市擬對該片區規劃修改進行分類處理——

第一類：個人宗地壓占規劃道路或公園綠地面積較多，宗地退讓道路紅線后建設無法滿足實際居住需求（進深≥2米）。該類主要通過規劃調整，將暫不實施的規劃道路或公園綠地修改為彈性道路，待規劃道路建設時政府再通過不限于征收等方式取得土地所有權。

第二類：個人宗地涉及的規劃道路或公園綠地面積較少，退讓道路紅線后建設可以滿足實際居住需求（進深≤2米）。該類因規劃道路占用個人宗地面積較少，退讓后建設基本能滿足居住需求，暫不做規劃調整。

第三類：該區域道路已建設，個人宗地已基本完成建設。該類因區域規劃道路和現狀個人住房基本已建設完成，暫不做規劃調整。

“多宗用地被現行控規規劃為城市道路、公園綠地，導致市民建房報建困難。若要按照規劃執行，將會涉及現狀征地拆遷等高額成本。”上述報告稱，若長期未實施，規劃道路可能導致群眾與政府產生矛盾，增加規劃審批、土地管理的復雜性，個人住房報建也難以持續推進。

上述報告稱，“規劃靈活性”與“民生實用性”的結合，既避免因規劃導致土地資源低效利用，又通過優化空間布局提升安置區的居住品質，同時響應政策導向與區域實際發展。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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