中海發(fā)展北京新城公司設計總監(jiān)王璞

中房報記者 李葉丨北京報道

城市更新，不是推倒重來的革命，而是一場讓過去與未來共生、讓民生與文明共榮的溫柔進化。

7月19日，以“重構·立新·共生”為主題的2025中國城市更新創(chuàng)新發(fā)展研討交流會在北京舉辦。中海發(fā)展北京新城公司設計總監(jiān)王璞在會上發(fā)表了主題為“城市更新的北京實踐——中海大吉巷”的演講。本次交流會由中國房地產報社主辦，中國城市與區(qū)域治理研究院提供學術支持。

在北京二環(huán)核心區(qū)，一處承載宣南文化深厚底蘊、歷經數(shù)十年改造歷程的項目，正以 “城市文化會客廳” 的姿態(tài)重新定義老城更新——這便是中海大吉巷。從 “危舊房集聚區(qū)” 到 “文保、商業(yè)、辦公、生態(tài)融合的標桿”，其破局邏輯為核心區(qū)城市更新提供了可復制的經驗范式。

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厚重歷史與現(xiàn)實困境

演講一開始，王璞就深入剖析了中海大吉巷厚重的歷史。

大吉項目地處北京市西城區(qū)陶然亭街道，東至福州館前街、南抵南橫東街，西接菜市口大街，北鄰騾馬市大街，距天安門僅2.8公里。從宋遼時期的城郊聚落，到明清 “士商云集、會館林立” 的文化高地，再到近代 “思想萌芽、傳媒金融誕生” 的變革樞紐，解放初期的北京商業(yè)中心之一，這片土地無疑承載著北京城市從古至今文化變遷的核心脈絡。

然而，正是由于其復雜的歷史背景，也讓該項目在改造中面臨諸多現(xiàn)實困境。

“產權復雜、功能落后、形象老舊……”王璞坦言，改造前，該片區(qū)共有街巷胡同30條，住宅居民約9800戶，居住人口約40000人，非住宅171處，大多數(shù)為上世紀初的危舊平房，破敗不堪，私搭亂建嚴重，文物建筑年久失修。

改造并非一蹴而就。

1993年，北京市政府就將這片區(qū)域列為重點危舊改造項目。2004年中信集團以開發(fā)帶危改的形式對大吉片區(qū)開發(fā)改造。直到2016年9月，中海集團與中信地產完成戰(zhàn)略融合，剩余未騰退399戶，秉承改善民生、環(huán)境改善、名城保護、文化傳承的理念，繼續(xù)推進項目。

技術與政策的多重約束也接踵而至。

首先就是文保區(qū)“修舊如舊”的建設限制：文保區(qū)內有康有為故居、米市胡同29號樓房和《每周評論》舊址3處文物建筑，要求原貌復原修繕，并對其周邊Ⅱ類建設區(qū)嚴格要求風貌特征。

其次是首都核心區(qū)建設高度限制：根據核心區(qū)控規(guī)，項目要求在減量發(fā)展、高度控制老城保護、改善民生、街區(qū)更新等方面進行優(yōu)化2020年4月首規(guī)委提出控制建筑高度不超過45米。

最后是綠地“集中設置”的建設限制：城市綠地按政府要求需保證1.07萬平方米，位置不變，集中設施不可拆分，形狀只可微調，按城市綠地標準設計（平面化，以綠化種植為主）。

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破局策略

面對種種掣肘，如何解題？王璞娓娓道來。

“項目發(fā)展過程中經過了非常多的規(guī)劃的探討。”他介紹，在政企協(xié)作、多方協(xié)同下，大吉巷項目實現(xiàn)了經營、技術與核心區(qū)發(fā)展目標的雙贏。

具體來看，項目制定了“城市文化會客廳”的核心IP。“以服務城市為初心、以激活城市為目的，實現(xiàn)城市更新目標與企業(yè)規(guī)劃愿景的雙贏。”

“項目分為文保區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)和公園區(qū)四個部分。”王璞通過圖片展示道，藍色是3000平方米的文保區(qū)；黃色部分是商業(yè)區(qū)，商業(yè)區(qū)地上有1萬平方米，地下有4萬平方米；橘色部分是辦公區(qū)的寫字樓，共有7棟樓；綠色部分是公園綠地，有1.2萬平方米。

針對4個板塊，團隊提出了4個詞8個字，即“致敬、傳承、引領、展望”。

致敬即致敬歷史。“不只是對文物的保護，在整個項目發(fā)展過程中，我們還肩負著打造文化超級IP的職責，要將文化賦能、文化利用，讓文化基因當代化，用文化吸引更多人參與其中。”

傳承即傳承商脈。“這個片區(qū)歷史上文化方面和商業(yè)方面都非常繁榮，我們既要傳承其文化脈絡，也要傳承商業(yè)的繁榮，用活力驅動商業(yè)復興。”

引領即技術的引領。“該片區(qū)是商業(yè)和辦公共存的區(qū)域，它們是互相滋養(yǎng)的。在此基礎上，我們要賦能商辦科技潛力，給使用者配套的服務。”

展望即生態(tài)展望、綠色展望。“拓展生態(tài)運營，讓項目宜游、宜業(yè)，可持續(xù)發(fā)展。”

王璞坦言，“致敬文保、傳承商脈、技術引領、生態(tài)展望”是項目的四大主題。同時，企業(yè)還以“軌道‘微中心’建設、空間立體利用、城市底盤建設”三大策略為抓手，最終中海大吉巷實現(xiàn)了多業(yè)態(tài)融合的風貌區(qū)城市更新。

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老胡同里“挖”出新商機

“地下的活化利用，是大吉巷項目的一大特點。” 王璞總結，我們遵循中心區(qū)的規(guī)劃要求，地上盡量控制規(guī)模，我們采用了地上守形制、地下挖價值，充分利用好地下空間，這樣兩縱三橫，形成了網狀交織的商業(yè)空間。

這樣的做法，也與近日發(fā)布的《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》（以下簡稱“意見”）中的要求不謀而合。意見明確提出，“推進建設用地使用權在土地的地表、地上或者地下分別設立。”

王璞詳細解釋道，我們利用多首層概念實現(xiàn)地下空間效率最大化、城市底盤實現(xiàn)地下空間商業(yè)流線閉環(huán)。“創(chuàng)新設計形成多首層消費場景，將首層洞口集中設置，優(yōu)化地下采光和到訪體驗。通過空間尺度控制優(yōu)化了地下通風，引入自然光，結合下沉庭院多景觀布置消解地下空間閉塞感。”

同時，項目地將鐵、文保、綠地與商業(yè)的有機結合。東側下沉綠地退臺設計，實現(xiàn)從地面向地下商業(yè)空間的垂直分層引流。通過多層級生態(tài)場景驅動商業(yè)流量轉化，與地鐵接駁、地下商業(yè)主街聯(lián)動形成商業(yè)流線閉環(huán)。結合首規(guī)委“軌道微中心”策略，實現(xiàn)“地鐵-商業(yè)”的無縫銜接。“出閘即商場”以地鐵為引擎，導入穩(wěn)定基礎客流，降低獲客邊際成本。

6月，大吉巷正式開業(yè)，這個承載宣南文化積淀的城市更新項目，在開業(yè)第一天就吸引了20萬客流，成為社交媒體上的熱門打卡點。截至目前，項目接待客流超500萬人次，各媒體平臺爭相傳播，兩度登上中央電視臺《新聞聯(lián)播》。

大吉巷的“出圈”無疑是城市更新工作邁出的又一堅實步伐。當康有為故居的磚瓦在晨光中蘇醒，當《每周評論》舊址的木門再次被年輕的手輕輕推開——我們看到的不僅是一座建筑的煥新，更是一段城市記憶的鮮活重生。

“大吉巷證明，以文化為魂、空間為骨、技術為翼、協(xié)同為脈，老城既能留住根脈，更能擁抱未來。” 王璞說。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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