北京市豐臺(tái)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任杜玲紅

于帥卿/發(fā)自北京

“思想上的高度統(tǒng)一，行動(dòng)上的步調(diào)一致，以 ‘人民情懷’辦好 ‘人民的事’，讓我們成功化解了老舊小區(qū)改造工作中的各種疑難雜癥。”北京市豐臺(tái)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)副主任杜玲紅說。

7月19日，以“重構(gòu)·立新·共生”為主題的2025中國城市更新創(chuàng)新發(fā)展研討交流會(huì)在北京舉辦。會(huì)上，杜玲紅介紹了備受外界關(guān)注的北京市豐臺(tái)區(qū)馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓危舊樓房改建項(xiàng)目的成功實(shí)踐，為城市更新領(lǐng)域貢獻(xiàn)了極具價(jià)值的“豐臺(tái)經(jīng)驗(yàn)”。

馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓始建于1977年，原產(chǎn)權(quán)人為北京市革制品廠，企業(yè)破產(chǎn)后于2006年移交原豐臺(tái)區(qū)房管中心管理。這棟4層磚混結(jié)構(gòu)的筒子樓，距離北京南站僅400米，地理位置優(yōu)越，但建筑現(xiàn)狀卻令人堪憂：多數(shù)房屋使用面積僅12平方米，建筑面積不足20平方米。

“每層共用公共廁所、水房，樓道內(nèi)雜物堆積，居民在樓道內(nèi)使用煤氣罐做飯，用電線路雜亂無序，各種管線管道老化，存在巨大的安全隱患。”杜玲紅坦言，這樣的居住環(huán)境不僅影響居民生活質(zhì)量，更時(shí)刻威脅著居住者的生命財(cái)產(chǎn)安全。

為改善民生、消除安全隱患，北京市豐臺(tái)區(qū)授權(quán)城市更新集團(tuán)作為實(shí)施主體，采用“原拆原建”模式，將老舊危樓拆除后在原址重建新樓。

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破解危舊樓改造難題

馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓的蛻變，始于政策的精準(zhǔn)賦能。

2020 年 6 月，北京市住建委、規(guī)自委、發(fā)改委、財(cái)政局等部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見（京建發(fā) [2020] 178 號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱“178號(hào)文”），為該項(xiàng)目實(shí)施指明了方向和路徑。

“2020 年 9 月，豐臺(tái)區(qū)房管局牽頭，屬地街道、規(guī)自委、住建委、發(fā)改委等各部門積極響應(yīng)，多次專題研究，初步確定68號(hào)院2號(hào)樓為危舊樓房改建試點(diǎn)項(xiàng)目，并上報(bào)市住建委核準(zhǔn)，同時(shí)開展前期摸底、調(diào)查、征詢意見等基礎(chǔ)工作。”杜玲紅表示，2023 年 3 月，《北京市城市更新條例》的頒布，更是為該項(xiàng)目在實(shí)操層面提供了進(jìn)一步的政策支持。

在北京市級(jí)各部門的關(guān)心指導(dǎo)和大力支持下，豐臺(tái)區(qū)以區(qū)房管局、西羅園街道辦事處、城市更新集團(tuán)為主體，成立了改建項(xiàng)目指揮部，理順了工作機(jī)制，并以指揮部調(diào)度會(huì)商的形式同向發(fā)力。

項(xiàng)目的推進(jìn)始終堅(jiān)持以居民為中心。杜玲紅介紹，團(tuán)隊(duì)以實(shí)現(xiàn) “改建意向征詢、設(shè)計(jì)方案確認(rèn)、改建協(xié)議簽約”3個(gè) 100% 同意為核心目標(biāo)，創(chuàng)建了“三化四心工作法”，形成了上下同欲的工作局面。

針對(duì)戶型設(shè)計(jì)、居民周轉(zhuǎn)費(fèi)自理、選房順序等敏感難點(diǎn)問題，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)制定簡(jiǎn)單易懂的《宣傳手冊(cè)》并發(fā)到居民手中，以便于居民自家算好自家的賬；所有工作人員人手一本《宣傳手冊(cè)》，確保參建人員對(duì)政策爛熟于心，避免引發(fā)群眾猜忌。

更重要的是，在政策制定、設(shè)計(jì)方案、臨時(shí)周轉(zhuǎn)、工程建設(shè)等諸多環(huán)節(jié)，邀請(qǐng)推舉的居民代表、黨員代表全程深度參與，通過“抓住關(guān)鍵少數(shù)，解決關(guān)鍵問題”。同時(shí)認(rèn)真理清各戶的具體情況，分門別類進(jìn)行重點(diǎn)動(dòng)遷，持續(xù)加大政策宣傳力度，營造了良好的動(dòng)遷氛圍。

2023年11月2日，最后兩戶同意騰房并搬離，全樓停水停電并進(jìn)行封閉管理，徹底解決安全隱患；2024年3月15日，舉行了以居民為主導(dǎo)的奠基儀式，正式開工建設(shè)；2024年9月10日，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂；2025年5月17日、18日順利完成居民搖號(hào)、選房工作。

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打造可復(fù)制的“豐臺(tái)經(jīng)驗(yàn)”

在政策的有力支撐下，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)大膽創(chuàng)新。2021年3月，北京市住建委、區(qū)政府專題研究項(xiàng)目實(shí)施方案，并將院內(nèi)17戶平房納入改建范圍，確定改建戶數(shù)為90戶（樓內(nèi)73戶、平房17戶）。

“我們嚴(yán)格遵循‘178號(hào)文’規(guī)定，經(jīng)多輪征求居民意見，反復(fù)修改完善設(shè)計(jì)方案，確定新建68號(hào)院2號(hào)樓地上六層，建筑面積3730.38平方米。地下一層，建筑面積664.65平方米。”杜玲紅表示，按照豐臺(tái)區(qū)政府指示精神，項(xiàng)目全部完成簽約騰房后，拆除、建設(shè)、裝修、配套等全部工程必須在兩年內(nèi)完成，并確保實(shí)現(xiàn)入住，期間居民自行周轉(zhuǎn)，不產(chǎn)生周轉(zhuǎn)費(fèi)。

這一舉措實(shí)現(xiàn)了北京市首個(gè)“原拆原建+平房上樓”的改造項(xiàng)目。據(jù)介紹，項(xiàng)目建設(shè)資金由政府補(bǔ)貼、居民自籌、產(chǎn)權(quán)單位出資三部分組成，總投資約4384萬元。其中，市級(jí)補(bǔ)助占12%，區(qū)級(jí)補(bǔ)貼占14%，兩級(jí)政府共出資1111萬元；居民自籌出資2418萬元，占比55%，產(chǎn)權(quán)單位出資855萬元，占比19%。

杜玲紅表示，項(xiàng)目還依據(jù)相關(guān)政策，合理減免相關(guān)建設(shè)費(fèi)用及稅費(fèi)，降低了居民負(fù)擔(dān)。對(duì)于出資困難的居民，提供銀行貸款對(duì)接、公積金支持等服務(wù)。同時(shí)，積極爭(zhēng)取老舊小區(qū)改造、管線改造等相關(guān)政策支持，提升68號(hào)院整體院落的居住環(huán)境。

此外，改造后居民資產(chǎn)增值效應(yīng)顯著，切實(shí)享受到城市更新紅利。“過去直管公房居民只擁有承租權(quán)和使用權(quán)，如今在‘178 號(hào)文’的框架下，原地改建后將拿到房屋大產(chǎn)權(quán)。按南二環(huán)至南三環(huán)間存量商品房房?jī)r(jià)計(jì)算，40 平方米房屋價(jià)值至少兩三百萬元，而居民平均每戶僅出資 26.8 萬元，這樣的增值幅度讓居民實(shí)實(shí)在在得到了實(shí)惠。”杜玲紅解釋道。

在保障居民利益的同時(shí)，項(xiàng)目在施工環(huán)節(jié)也面臨諸多挑戰(zhàn)。“為盡早實(shí)現(xiàn)居民原址回遷，施工單位主動(dòng)放棄春節(jié)假期休息時(shí)間投入工程建設(shè)籌備工作，在元宵節(jié)當(dāng)天順利實(shí)現(xiàn)開工。” 杜玲紅介紹，由于項(xiàng)目位于建成區(qū)，周邊都是居民樓，現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)面僅 1070 平方米，無法架設(shè)塔吊，施工空間非常局促。

為此，團(tuán)隊(duì)一方面采取異地存放和加工材料，精準(zhǔn)調(diào)度，運(yùn)用小型車輛多頻次按需取材；另一方面充分發(fā)揮基層黨組織的作用，主動(dòng)上門解決施工擾民等問題，堅(jiān)決不在夜間開展影響居民休息的施工作業(yè)。

在工程質(zhì)量方面，項(xiàng)目認(rèn)真落實(shí)“以結(jié)果為導(dǎo)向的過程控制”，嚴(yán)格以行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對(duì)施工環(huán)節(jié)、生產(chǎn)要素開展質(zhì)量控制，并實(shí)行 “舉牌驗(yàn)收制”，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，確保改造品質(zhì)。

“目前，項(xiàng)目計(jì)劃 今年8 月完成施工、10 月交付使用。”杜玲紅表示，作為豐臺(tái)區(qū)首個(gè)危舊樓改建項(xiàng)目、北京市首個(gè)“原拆原建 + 平房上樓”項(xiàng)目，其成功實(shí)踐的核心在于 “178 號(hào)文”構(gòu)建的“政府支持指導(dǎo)、居民主導(dǎo)推動(dòng)、企業(yè)積極參與”多方共贏機(jī)制。這套可復(fù)制的“豐臺(tái)經(jīng)驗(yàn)”，不僅為該項(xiàng)目落地提供了路徑，更成為城市更新領(lǐng)域的重要范本。

本次交流會(huì)由中國房地產(chǎn)報(bào)社主辦，中國城市與區(qū)域治理研究院提供學(xué)術(shù)支持。

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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