于帥卿 中房報記者 李葉丨北京報道

“我們就像躺在‘油桶’上抽煙，隨時可能發生危險。”秦皇島燕大西苑小區業主張廣滿臉無奈地訴說著。

這個擁有近萬名居民、70%住戶為燕山大學教職工及家屬的大型社區，其價值3000余萬元的消防系統已癱瘓逾十年。如今，若要恢復該消防系統，所需費用高達上千萬元。

來自業主們的反映稱，小區物業公司儕之虹物業服務有限公司第一分公司（以下簡稱“儕之虹物業”）為節省運行成本，私自停止消防系統運行，導致全系統癱瘓無法使用。為此，業主們多次投訴到當地政府部門，雖被消防部門多次處罰并下達整改決定，但儕之虹物業未采取實質性措施，消防系統無法使用問題始終沒有有效解決。

為了盡快推動問題解決，保障自身生命財產安全，業主們決定成立業主委員會，試圖以此推動問題的解決，也遭到當地相關部門的多次阻撓，未能撬動僵局。

如今，修復消防系統需耗資千萬元，儕之虹物業試圖動用住宅專項維修資金解決，此舉遭到了大部分業主拒絕。“儕之虹物業為了節省消防系統每年幾十萬元的運行成本，私自違法停止消防系統運行，導致整個系統癱瘓成廢銅爛鐵。”張廣氣憤地告訴中國房地產報記者，“依據物業服務合同、《民法典》《物業管理條例》，以及秦皇島市海港區消防救援大隊的處罰決定書等，完全可以判定消防系統癱瘓的責任全在物業公司，他們理應出資恢復消防系統，絕不能違規動用我們的住宅專項維修資金！”

一場圍繞責任歸屬、監管效能與近萬人安全的拉鋸戰仍在持續。

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物業公司被多次處罰

處罰決定書，記錄著秦皇島市燕大西苑消防系統無法有效運行的歷程。

“火災自動報警系統未保持完好有效；部分防火門未保持完好有效；防火卷簾未保持完好有效；自動噴水滅火系統未保持完好有效；機械排煙未保持完好有效；部分疏散指示標志、應急照明燈未保持完好有效。”

2025年3月25日，秦皇島市海港區消防救援大隊發布的一份處罰單顯示，儕之虹物業因不及時消除火災隱患，給予罰款3.65萬元的行政處罰。

這并不是儕之虹物業第一次遭到行政處罰。自2022年起，儕之虹物業因秦皇島市燕大西苑消防問題連續4年罰款，罰款總額達16.6萬元。處罰依據清晰指向《消防法》第六十條——物業服務企業未履行維護管理職責。

此外，儕之虹物業還被財政部罰款。據《信用中國》網站2024年12月2日發布的公告顯示，儕之虹物業服務有限公司因提供虛假材料謀取中標被罰款2.63萬元，列入不良行為記錄名單，一年內禁止參加政府采購活動。

天眼查顯示，儕之虹物業服務有限公司成立于2005年，2021年6月之前叫秦皇島市宏添源物業服務有限公司，是一家以從事房地產業為主的企業，其控股股東是深圳市彩生活服務集團有限公司。

然而，這些罰單如同泥牛入海，整改杳無音信。“物業為節省每年數十萬元的運行成本，直接對系統‘棄管’，導致價值3000多萬元的設備淪為廢銅爛鐵。當癱瘓問題暴露后，物業竟將責任推給早已移交完畢的開發商燕大地產。”張廣表示。

公開信息顯示，燕大西苑小區由秦皇島市燕大房地產開發有限公司（以下簡稱“燕大地產”）開發建設，總建筑面積30萬平方米。2013年10月31日，秦皇島市人民政府政務服務中心出具的竣工聯合驗收合格意見顯示，燕大西苑項目消防支隊驗收意見為“合格”。

燕大地產負責該項目的相關工作人員也向記者表示，“項目當時驗收是合格的，所有的設施、設備和圖紙全部移交給物業公司負責維護保養。”

儕之虹控股股東彩生活物業相關工作人員則稱，“消防系統在燕大地產交接前就不合格了，我是2015年參與這個項目的清潔工作，入職時正好趕上消防試水，當時全是漏水的，地庫、樓層就沒有好地方。”

記者致電儕之虹物業進行采訪求證，該物業工作人員回應稱，“對于具體情況我并不了解，我會將采訪事宜轉達給領導，若領導同意接受采訪，后續會聯系你”。截至發稿前，未收到儕之虹物業方面針對消防系統停滯之責的回復。

據秦皇島市住房和城鄉建設局2024年4月16日《關于燕大西苑消防問題的答復》顯示，宏添源物業（儕之虹前身）2010年中標前期物業并簽約備案，合同期滿后續簽4次。燕大地產提交資料證明2017年9月22日消防設施已移交物業，且《前期物業服務合同》明確規定物業負責“共用設施設備的運行、維修、養護和管理”。秦皇島市海港區住建局2021年聯合檢查發現癱瘓問題后多次督促，物業均以“移交時已癱瘓”搪塞，僅增配滅火器。

多位業主提供的官方回復文件均指向癱瘓責任在于儕之虹物業未履行合同及《消防法》第十八條規定的維護管理義務。

據《消防法》第十八條顯示，同一建筑物由兩個以上單位管理或者使用的，應當明確各方的消防安全責任，并確定責任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道進行統一管理。住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。

專業房地產律師、北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，“物業公司長期不履行消防維護義務已構成違法。依據《民法典》第942條，物業服務人負有‘妥善維修、養護’共有部分及‘采取合理措施保護業主安全’的法定義務，消防設施屬共有部分，物業長期不維護構成根本違約。《物業管理條例》第35條也明確規定，物業未履行合同導致業主人身、財產受損的應承擔法律責任。”

他進一步分析表示，物業公司可能要承擔三類責任：民事責任，物業應賠償一直不履行消防維護義務所造成的損失，并承擔修復費用；行政責任，消防部門可依法對物業公司進行行政處罰；刑事責任，若物業拒不整改且存在重大安全事故隱患，還可能涉嫌因拒不執行重大事故隱患整改決定構成危險作業罪。

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10年維權路

與癱瘓的消防設施相伴的，是業主們艱難曲折的10年維權路。

“我們從2014年就開始維權，這是第三波了。”一位參與維權的業主說，我們的核心訴求很明確，成立業主委員會，監督物業履職；依法恢復消防系統；厘清責任，拒絕用業主的住宅維修資金為物業失職買單。

維權過程中，業主們遭遇了業委會成立受阻的困境。2024年，業主們試圖成立業委會，以更好地維護自身權益，卻遭秦皇島市白塔嶺街道辦事處以籌備組“脫離街道指導監督”“拒不接受意見”“未在法定期限內召開業主大會”為由，于4月29日下發籌備組解散通知。事實上，這是繼2014年、2017年后第三次業委會“難產”。

業主們質疑街道辦工作人員與儕之虹物業公司勾結，阻撓業委會成立，秦皇島市白塔嶺街道辦事處則堅稱是嚴格依法指導。

針對業委會成立情況以及小區消防后續整改問題，記者嘗試聯系多方了解情況，秦皇島市燕大西苑社區相關負責人表示，“接受正式采訪需報備，先跟我們街道辦聯系后同意接受采訪再溝通”。

記者也多次致電秦皇島市海港區白塔嶺街道辦主管社區建設和物業監督管理辦公室相關工作人員，電話均未接聽；微信聯系海港區住房和城鄉建設局物業辦相關工作人員，在得知采訪緣由后未回復，再次詢問發現被刪除；致電致函到秦皇島市海港區住房和城鄉建設局，截至發稿也未收到回復。

王玉臣表示，“若相關部門處罰但未執行或未推動解決，可能構成失職。業主可視情況向紀委監察部門投訴反映。”

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千萬元修復費，誰來買單？

十年癱瘓，數載維權，層層監管，多次處罰與責令，未能換來消防系統的重生。燕大西苑困境折射出物業管理亂象與業主維權之路的艱難。

面對估計超千萬元的修復費用（由兩家消防公司估算得出），2023年9月，儕之虹物業向秦皇島市住建局申請住宅專項維修資金，預算金額約350.57萬元（最終不超過此額），用于A1-A12高層、公建及車庫的消防維修改造，目標滿足消防驗收規范。啟動程序需“雙三分之二”業主參與表決且“雙過半”同意。

此舉遭到大部分業主的強烈反對。“這是我們的房屋養老錢，憑什么為物業的失職買單？”一位業主表示，依據《民法典》、物業合同及《秦皇島市物業管理條例》顯示，消防設施的日常維護、養護責任依法應由物業服務企業承擔。

另根據《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條第四項明確規定：“根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用，不得從維修資金中列支。”

雙方爭執不下，維修計劃因此擱置。

王玉臣表示，消防設施屬“共用設施設備”，依法可使用維修資金（《住宅專項維修資金管理辦法》第18條）。但需排除“應由物業企業承擔的費用”（該辦法第25條）。具體責任要看雙方證據，若無法分辨可鑒定。若開發商交房時存在問題，也要承擔相應責任，但不能豁免因物業不作為的擴大損失賠償責任。

他進一步表示，“若因物業公司的長期失職導致出現當前的嚴重結果，巨額維修費用應當優先由物業公司承擔。若物業無力承擔或拒不承擔，政府應啟動應急預案。緊急情況下，政府可先行墊資修復，再向物業追償。”

他建議，要切實壓實物業責任，建立物業信用懲戒機制，對消防失職企業限制承接新項目，并嚴格執法；推動物業費與服務質量掛鉤，推動物業服務標準的透明與監督機制；改革維修資金機制，可簡化應急使用程序（如住建部門直接審批），探索政府、業主、物業共擔費用的維修基金補充機制；強化政府監管，消防、住建部門建立聯合執法機制，對屢罰不改的物業強制清退；將老舊小區消防改造納入民生工程，提供財政補貼。

對于業主維權，王玉臣建議，業主可依法提起相關民事訴訟，要求物業履行維修義務、賠償損失。成立業主大會和業委會訴訟更方便；可向相關部門提起違法查處申請或申請強制執行處罰決定，若相關部門不作為可提起行政復議、訴訟；還可核查監督物業整體服務，挖掘其它未盡職行為并采取法律手段。

燕大西苑的困境，亟待一個有力的破局者。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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