全文要點：

1. 7月中國房地產報社“尋找中國好房子”調研團隊以新鴻基廣州南站ICC、峻鑾為樣本，探索城市發展與品質人居，主題“以現在見未來”。

2. 新鴻基秉持“以心建家”理念，通過項目展現高效生活、賦能城市、提供全齡環境，為大灣區“好房子”標準提供注腳。

3. 獵德站TOD（天匯廣場igc）為成熟TOD案例，集商業、酒店、居住、辦公于一體，地鐵無縫連接提升便捷性，含超甲級寫字樓及啟勝物業管理。

4. 廣州南站ICC為86萬㎡大型TOD綜合體，“東商務、西交通”理念，世界級顧問參與，立體化設計實現“零距離換乘”，2026年分階段落成，連接地鐵22號線及城際番禺站，未來30分鐘直達白云機場。

5. 峻鑾住宅注重品質細節：外立面采用LOW-E玻璃與鋁板，石材墻面特殊處理；設無障礙設施（輪椅通道、坡道、人臉識別門禁）；隔音設計（加厚樓板、隔音涂層、雙層中空玻璃）；干掛工藝及石材防水，啟勝物業提供高標準服務（專屬管家、會所等）。

6. 峻鑾客戶近70%為穗港往來香港客戶，其余含外籍、本地改善及外省投資客，看中南站區位（12條軌道、1小時大灣區生活圈、東環城際30分鐘到機場）、新鴻基品質及物業。

7. 教育配套升級：湖南師范大學附屬學校（36班九年一貫制）2027年開辦，銜接番禺實驗幼兒園，周邊有博萃德等私立學校，滿足全齡教育需求。

8. 專家評價：趙暉肯定TOD與國際理念一致及南站ICC交通生活融合；王惠敏贊賞峻鑾全齡友好；張學冬認為南站ICC將成大灣區地標。

9. 新鴻基TOD經驗始于80年代香港沙田新城市廣場，40余年經驗，堅持長期主義和自持運營，布局全國核心城市地標（上海、杭州等）。

10. 核心觀點：TOD重構城市生活方式，“好房子”不僅是物理空間，更是生活場景與人文關懷結合，為大灣區標準及城市發展指明方向。

中房報記者 李紅梅丨廣州報道

7月的羊城，暴雨洗禮后的天空澄澈如洗。近日，圍繞“以現在見未來”這一交流主題，中國房地產報社“尋找中國好房子”調研團隊走進廣州，以新鴻基地產發展有限公司（以下簡稱“新地”）開發的廣州南站ICC及其住宅峻鑾為樣本，展開了一場關于城市發展與品質人居的深度探索。從當下新地的項目實踐，去探尋未來“中國好房子”以及城市發展的新方向。

從獵德站TOD的成熟運營到廣州南站世界級TOD的規劃逐步兌現，從住宅產品的細節打磨到灣區生活圈的重構，新鴻基地產秉持“以心建家”的理念，以前瞻性洞察力為“中國好房子”提供了灣區答案。這場調研不僅是對建筑空間的審視，更是對城市發展邏輯與人文關懷的深度叩問，預見未來城市生活模樣。

調研團隊參觀獵德站TOD——廣州天匯廣場igc。

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獵德站TOD：便捷生活的當下詮釋

調研首站來到位于廣州天河區獵德地鐵站上蓋的天匯廣場igc。作為新鴻基地產打造的TOD成熟案例，igc集商業、酒店、居住、辦公等多功能于一體。清晨通勤高峰，年輕白領從獵德地鐵站閘機口魚貫而出，沿地下通道直通寫字樓，全程無需繞行、無懼風雨。這種當下便捷的出行體驗，正是新地以現在實踐展現未來城市高效生活的一個縮影。

獵德站TOD——廣州天匯廣場igc實景圖。

“這種‘地鐵-商場-辦公-酒店’的無縫連接設計，極大地提升了人流移動的便捷性、聯通性和舒適性，與日本、歐美等國際發達國家的TOD設計理念異曲同工?！弊》亢统青l建設部原總經濟師趙暉駐足觀察良久后評價道。

廣州天匯廣場igc與地鐵獵德站無縫連接。

調研團隊實地走訪發現，獵德站TOD通過無縫設計，將商場、高端寫字樓、五星級酒店康萊德、豪華居所天鑾等不同的功能空間串聯起來，不僅極大地便利了市民的日常出行，更以點帶面改善商圈環境。在igc商場內，各種餐飲、潮流輕奢等國內外前沿時尚品牌讓人目不暇接，吃喝玩樂購一應俱全，填滿獵德商業配套空白的同時，也讓周邊居民在家門口就能享受到高品質的休閑娛樂生活。igc的東塔作為散售寫字樓，被評為超甲級寫字樓，可見新地旗下啟勝物業管理的卓越品質。這一成果，印證了趙暉強調的“選料、施工質量是基底，維修養護是建筑壽命關鍵”的日本經驗，也為未來城市商業與居住的綜合發展提供了可借鑒的現在樣本。

調研團隊參觀廣州南站TOD項目——廣州南站ICC東廣場首期商業及寫字樓。

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軌道上的長期主義者：以TOD賦能城市

新鴻基地產的TOD發展經驗可追溯至上世紀80年代的香港沙田新城市廣場。作為新地在香港的首個大型TOD綜合項目，新城市廣場至今仍是周邊市民休閑目的地與游客打卡地。攜40余年TOD開發經驗，新地將目光投向粵港澳大灣區門戶樞紐——廣州南站，以“東商務、西交通”理念打造86萬平方米大型綜合體廣州南站ICC，集商業、寫字樓、酒店、住宅等配套于一體。

“堅持長期主義的新鴻基地產，持續布局全國核心城市，始終堅持自持運營，上海國金中心、ICC等地標引領商業升級，杭州、蘇州、成都的IFC、ICC系列不斷刷新品質標準，這體現了開發商的定力和實力，” 中國房地產報執行總經理張學冬說，“相信廣州南站ICC將成為大灣區又一地標。”

新鴻基地產南中國區副總經理陳星光先生向調研團隊介紹廣州南站ICC規劃設計。

“廣州南站ICC開發的最大挑戰，是如何將這個被多條軌道割裂的城市空間重新縫合為一個有機整體。匯聚逾20家世界級顧問智慧（如操盤日本澀谷TOD的日建設計），通過立體化設計，我們實現了真正的‘零距離換乘’?！毙馒櫥禺a南中國區副總經理陳星光講解道：“出租車、網約車、公交分層設置；商業與交通動線無縫銜接；空中連廊串聯住宅、商場與辦公樓等空間，形成多層次步行系統。”

趙暉仔細查看后高度評價：“新鴻基地產的TOD已超越基礎連通，在舒適、便利、愉悅性上達到新高度。其成功將交通功能與城市生活融合，避免了重交通輕生活的誤區，平衡藝術值得借鑒。這種規模大、部門多的TOD項目實現各空間之間充分和舒暢的聯通性，協調工作非常艱巨，是難點。該項目開發企業積極主動地協調各鐵路公司和政府相關部門，值得贊賞。

廣州南站ICC首期商業與地鐵22號線及城際番禺站無縫連接，將于2026年分階段落成。

根據現場工作人員介紹，廣州南站ICC首期商業包含商場、寫字樓及交通樞紐功能，預計從2026年起分階段落成。在新地整體的規劃布局之下，車站與商業空間的邊界被打破——從廣州地鐵22號線出站便已到達商場，開啟“買買買”模式；首期商場也與廣佛肇莞惠城際（“大灣區1號線”）番禺站換乘大廳無縫連接，不僅提供便捷換乘功能，更設計了多元商業場景以滿足旅客商務、購物、休閑的需求。廣州東環城際即將在今年開通，只需30分鐘，乘客就能從番禺站直達白云機場。屆時廣州南站ICC將緊密連接大灣區城市群與兩大空陸樞紐，廣州南站作為全國客流最大高鐵站（日均超50萬人次）、國家鐵路網“八橫八縱”關鍵節點的流量勢能將進一步釋放。這是新地以現在的規劃建設，預見未來大灣區城市緊密連接的發展格局。

廣州南站ICC的住宅部分峻鑾。

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品質內核：“以心建家”的細節革命

最后一站，調研團隊來到新鴻基地產峻鑾，在貫穿規劃設計、選料施工、配套服務全鏈條的高標準中，切實感受到新地對“以心建家”理念的踐行。在前往峻鑾路上，調研團隊都被醒目的外立面吸引，大面積LOW-E雙層中空玻璃與鋁板線條，點綴赭黃色拼色玻璃，令人印象深刻。走入小區，顏色層次豐富的石材墻面選用海浪灰、宇宙黑兩種石材，搭配香檳色金屬飾線，通過圓弧造型、紋理拼接及特殊切割手法，營造精致奢華的肌理質感。

新鴻基地產廣州南站ICC項目相關負責人向調研團隊介紹峻鑾產品細節。

小區內的無障礙設計讓輪椅與嬰兒車自由通行。“這正是從生活細節出發，‘以心建家'不止于提供房子，更致力于構建全齡友好環境?！敝袊康禺a業協會副會長王惠敏對此表示贊賞。除此之外，調研團隊在參觀過程中還留意到小區行人入口設坡道，人臉識別門禁等無障礙設施，處處體現新地為住戶充分考慮。

真正的品質藏在“看不見”的細節里——峻鑾采用加厚樓板結構，更在夾層融入3mm隔音涂層，結合雙層中空玻璃、高密度墻體等共同構筑無聲屏障。這道隱形防線將鄰里間的腳步、挪椅、嬉鬧聲消弭于無形。

“峻鑾所有外墻裝飾件均采用干掛工藝，比傳統濕貼成本高，但更穩固；所有石材立面均經過6面防水處理，有效防止雨水侵蝕和"石材流眼淚"（反堿）現象，大幅降低后期維護壓力。這些投入看似增加成本，實則為業主省去未來大麻煩，是新鴻基地產‘常住常新’品質承諾的基石。” 新鴻基地產南中國區廣州南站TOD項目設計總監林卓倫透露。

峻鑾會所50米戶外泳池。

現場工作人員介紹，獵德TOD的天匯igc商場、寫字樓和住所天鑾的物業管理方——啟勝物業，同樣也為峻鑾提供物業服務，保障業主的高標準體驗。峻鑾業主可隨時隨地對接專屬管家，享受外賣、生鮮、快遞寄存服務，以及家政清潔、代租代管等一站式有償服務；無論是有50米戶外泳池、中西宴會廳、品茗室等齊全設施的會所，還是小區內的休閑空間，這些功能區域同時也是連接鄰里的社交場域。王惠敏總結道：“在這里，房子不僅是居所，更是讓業主感受尊貴舒適的自然港灣?！梅孔印膬群褟奈锢砜臻g延伸至豐盈的生活方式體驗?！?這種對居住體驗的全方位打造，為未來“好房子”標準的完善提供了實踐依據。

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灣區機遇：一小時生活圈與信任基石

隨著跨境支付便利化與醫療服務全面覆蓋，港人融入大灣區生活的壁壘正在消解。廣州南站ICC·峻鑾的買家構成呈現“國際化+本土化”特征。新鴻基地產華南區銷售及營銷部副總經理朱頴怡透露：“峻鑾近70%為有穗港往來需求的香港客戶，其余包括外籍人士、本地改善型買家及外省投資客。客戶選擇我們，一是看中廣州南站這個區位的優勢，12條軌道交會，1小時通達大灣區城市群，今年全運會前號稱‘機場快線’的廣州東環城際開通后，30分鐘直達白云機場，二是信任新鴻基地產的‘標準’——從建筑質量到交付兌現均有保障；最后是看中啟勝物業的管理。”現在的這種區位優勢和信任基礎，預示著未來大灣區城市間更緊密的交流與合作。

廣州東環城際預計今年開通，屆時3站直達琶洲、4站至金融城，30分鐘直達白云機場。

此外，穗港文化淵源及廣州作為一線城市的吸引力，也是眾多港人買家選擇峻鑾的一大原因。新鴻基地產華南區銷售及營銷部銷售總監徐秀清補充道：“部分本地客戶確實是沖著廣州南站的發展前景來的，廣州南站作為‘萬博長隆-南站’10公里黃金樞紐帶的最后拼圖，發展前景向好。另外，廣州擁有全國最大規模的大學城，有部分來自外區尤其高鐵沿線省市如湖南、廣西等外地家庭，選擇在廣州南站置業，方便家長照顧在廣州讀書的子女?！?/span>

峻鑾周邊教育、交通、交通配套完善，公立九年一貫制名校——湖南師范大學附屬學校正式官宣入駐。

廣州南站板塊的教育配套近日迎來重磅升級，百年名校湖南師范大學旗下教育品牌——湖南師范大學附屬學校正式入駐，以36班九年一貫制直升模式保障升學教育連貫性，還將配建圖書館、體育館、標準泳池等設施，預計2027年開辦后（根據網絡公開信息）將與峻鑾配建的番禺實驗幼兒園銜接，滿足區域全齡段的優質公立教育需求。此外，周邊還有廣州博萃德學校、祈福英語實驗學校等知名私立學校。

這種信任，深植于廣州南站作為灣區門戶樞紐、國家交通關鍵節點的巨大潛力，以及粵港澳大灣區國家戰略下廣州的海陸空全方位交通優勢。大灣區一小時生活圈，正因便捷的城際網絡（如“大灣區1號線”、廣州東環城際）加速形成，重構著都市居住的幸福感。

正如調研專家所言：“當交付成為美好生活的起點，建筑才能真正超越物理空間，成為承載幸福生活的容器?！?夕陽為廣州南站ICC·峻鑾鍍上金色輪廓時，也映照著這場調研交流的收獲。

新鴻基地產用40余年實踐驗證：真正的TOD不是交通樞紐的簡單疊加，而是對城市生活方式的洞察和深度重構；真正的“好房子”不是材料的堆砌，而是對生活場景的精準把握。在粵港澳大灣區加速融合的今天，這種重構正釋放出巨大能量——賦予建筑超越時代的生命力，讓城市有了更溫暖的人文關懷，讓“中國好房子”的標準有了更清晰的灣區注腳，也為未來城市發展指明了方向。

值班編委：蘇志勇

流程編輯：溫紅妹

審讀：戴士潮

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