房企債務重組捷報頻傳，這次迎來好消息的是龍光。

距離上次公布整體境內債重組方案僅過去3個月，6月20日，龍光再次優化債券重組方案，為21筆公司債券及資產支持證券持有人提供重組方案。

相較于原方案，龍光經調整優化后的債券重組方案充分考慮不同類型投資人的訴求，更加突出了多元化、自愿性和公平性原則，為重組提供更多資源支持。

有投資人透露，自今年3月重組議案公布以來，龍光與投資人保持密切溝通，認真聽取市場反饋，并結合投資人訴求，全力以赴籌措資源，目前，龍光與投資人就調整優化后的重組方案溝通進展順利，獲得較為積極的市場反響。

有業內人士表示，結合市場情況及公司實際情況，龍光以最大的誠意和務實的態度，對方案各選項均進行了全面優化調整，盡可能滿足不同類型投資人的訴求，最終形成現有重組方案，進一步為投資人擴充償債來源。

在這一輪房企化債浪潮中，隨著政策的持續優化調整，房企債務重組進程也正釋放積極信號，多家房企債務重組節奏明顯加快，在這樣的背景下，龍光此次公布優化的境內債券及資產支持證券重組議案，迅速引發了業內廣泛關注。

中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜認為，龍光調整優化債券重組方案，呈現出諸多亮點和創新，值得行業學習借鑒。

01

籌集現金和股票

全面優化重組方案選項

根據此次重組議案披露，一方面，龍光從境外籌集了寶貴的5億現金資源和龍光集團（3380.HK）股票資源，用于支持本次境內重組方案。公司計劃增發5.3億股股票，專項用于支持境內債券重組，為境內投資人提供了至關重要的重組資源補充。

另一方面，此前展期中，龍光為境內債券提供了29項增信資產，此次按照開發階段屬性將該29項原增信資產分門別類，匹配資產屬性和不同重組選項，將全部用于本次重組，最大限度盤活增信資產，滿足不同類型投資人的訴求。

包括上述29項增信資產在內，龍光為本次境內債券重組籌集了現金、股票及資產等各類資源，并且根據不同類型投資人的訴求，對重組方案各選項都進行了全面的優化與調整，并提供全額轉換特定資產選項、資產抵債選項、現金購回、債轉股、全額留債共5個選項。

不少機構人士均分析認為，這一系列努力背后，體現了龍光化解債務風險的堅定決心和誠意。

選項一為全額轉換特定資產。龍光擬以“上海臨港商業”的相關收益權設立信托，每100元標的債券剩余面值可以轉換為價值100元的信托份額，無本金削減。信托設立后將首先支付獲配標的債券面值0.5%金額的頭部現金，信托存續期間按照0.15%/年產生信托收益，信托收益于信托到期時一次性支付。

有業內人士指出，全額轉換特定資產是指將債券全額轉換為有穩定現金流的長期經營性特定資產，龍光是行業中唯一一家在重組方案中提供“不減本金且有優質經營性實物資產做保障”選項的房企，也是目前市場上唯一采用此類方式的案例。

選項二是資產抵債，包括以物抵債、單一資產信托和集合資產信托三種模式。

在以物抵債模式下，龍光以指定范圍內實物資產抵償公開債券。相比原方案，龍光此次將抵債對價由100：25元大幅提升至100：35元，35元對價中包括1元的現金。

同時，增設單一資產信托，可申報34元信托份額+1元現金，以更靈活的方式讓中小投資人也可參與資產抵債選項。

在集合資產信托模式下，龍光以指定范圍內資產相關收益權設立信托，抵債對價則由此前的100：30元提升至100：35元。除1.5%的信托金額作為頭部現金外，還增設第1年末、第2年末的1%剛性兌付安排，使得信托選項的前期現金流更有保障，回收時間更快。

選項三是現金購回，相較于原方案，購回價格由15%大幅上調至18%，同時增設資產出售變現機制。

也就是說，若現金購回需求超過選項上限，龍光將啟動指定資產的資產出售，出售所得凈資金再次按18%的價格進行現金購回。

此舉解決了在房企債務重組中，很多投資人無法足額選到現金選項的困擾，分析人士認為，購回選項的優化將會獲得市場歡迎，也反映出龍光積極主動響應投資人訴求的誠意。

選項四為債轉股，龍光擬定向增發5.3億股股票，轉股價格6港元/股。

值得關注的是，龍光對在2年末還未賣出股票的投資人一項附加權利，若屆時60個交易日平均股價低于1.08港元，則公司再額外增發20%股份（補充增發股票數量為第2年末持有未出售的定增股票數量的20%）。

分析人士認為，此舉極具創新和誠意，反映出公司對股價回升的信心，當前龍光股價處于估值低位，后續伴隨重組落地及市場信心恢復，未來股價回升可期。

選項五是全額留債。新方案將展期期限從9.5年縮短至8年，展期時限在目前同業中最短。

另外，龍光此次還增設了現金提前償付安排，對通過的債券且同意重組議案的投資人提前償付0.2%本金，鼓勵投資人積極參與重組方案。

02

力求滿足不同類型投資人訴求

資產抵債模式展現誠意與創新路徑

作為債務重組方案中的關鍵一環，龍光此次的資產抵債模式是一大亮點。

從當前市場反饋來看，龍光在優化重組方案過程中，充分吸納了投資人的建議，在資產抵債這一選項上，展現出了極大的誠意與創新突破，力求滿足不同類型投資人的訴求。

例如，投資人希望抵債資產權屬清晰、完整，同時，對于部分體量較大又無法拆分的優質抵債資產，希望可以有更靈活的方式，讓中小投資人也可參與資產抵債選項。

后續，龍光則一一對應，不僅梳理出了更清晰、更完整的資產用于以物抵債，并且增設靈活模式，設立單一資產信托，以便中小投資人參與以物抵債。

在此次優化方案中，龍光經優化后的資產抵債模式，包含了以物抵債、單一資產信托和集合資產信托三種方式，在多個方面均展現出了較獨特的優勢。

在以物抵債模式下，龍光將抵債對價由原方案的100：25元大幅提升至100：35元，并且35元對價中包含1元的現金。

一方面，該方案大幅提升了兌換比例，加上以物抵債和增設的單一資產信托模式均設有“1元現金”，這樣的現金安排體現了龍光對投資人即時可兌現的考量，也成為了其他房企化債方案所不具備的創新舉措。

從近幾年來的房企債務重組形勢看，龍光設置“1元現金”，既是該模式優化下的重要突破點，非常具有現實意義，有助于解決了投資人最關切的即時可兌現的焦慮，同時，這實際上也是龍光該選項優化方案給予行業和市場的心理錨點。

有機構人士分析，這樣的方案設計直擊市場情緒，在當前的行業化債大背景下，其實際含金量要高于多數的低質資產。

“增設單一資產信托”是龍光資產抵債的第二種模式，投資人可申報34元信托份額+1元現金，是以更靈活的方式讓中小投資人也可以參與資產抵債的新選項。

這樣的新模式，稱得上是直接且有效地幫助了部分中小投資人破解困局。過往，分散的投資人往往很難參與到房企抵債的核心資產處置，形成了“大戶吃資產、散戶等現金”的分配失衡局面，是很多中小投資人的焦慮和心結所在。

在前期了解過投資人反饋的訴求后，龍光此次優化方案新增的單一資產信托，通過“34元信托份額+1元現金”的拆分設計，對中小投資人來說，既有看得見的資產，更有夠得著的門檻，此次的優化方案可謂十分友好，對行業來說，也是首次讓中小投資者們獲得了核心資產配置機會。

而在集合資產信托模式下，龍光則以指定范圍內資產相關收益權設立信托，抵債對價則由此前的100：30元提升至100：35元。

除1.5%的信托金額作為頭部現金外，還增設第1年末、第2年末的1%剛性兌付安排，使得信托選項的前期現金流更有保障，回收時間更快。

加上前面兩種模式，也就是說，在此選項的任何一種模式下，龍光的投資人都能獲得現金即時償付安排，這也是投資人最為關注的一點，此次優化方案更增加了償付確定性。

03

優化方案受認可

市場各方反響積極

值得關注的是，此次，龍光將3項以物抵債資產梳理為產權屬清晰、完整的資產，這些抵債資產項目類型豐富，包括省會城市核心地段寫字樓、酒店、住宅、地塊等，區位及整體資產質量優質，對投資人而言，不僅具備較高價值，接受度自然也更高。

機構人士認為，大多數出險房企現金流緊繃，資產價值縮水或已被抵押質押，能夠用于抵債的優質資產并不多，而龍光此次梳理出的抵債資產項目，是真金白銀的償付保障，并且，一系列優質資產也可以為投資人帶來更明確的機會。

要知道，在此次方案中，龍光資產抵債選項下“以物抵債”和“單一資產信托”模式均不設收益上限，未來相關資產升值產生的全部收益，將完全歸屬投資人所有。

這意味著，投資人們不僅能獲得當前實物資產的抵償價值，還能分享資產未來增值帶來的潛在收益與回報空間。

針對6月20日龍光最新公布的境內債重組優化方案，中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜表示，龍光提高現金回購價格，使投資人能獲得更高現金償付，加速資金回收，且通過資產出售進行多輪現金購回，相比其他企業較低的現金可償付額度，龍光方案更具吸引力，同時，公司大幅提高資產抵債兌換比例，投資人能以同等債權換取更高價值的實物資產或信托份額，相較于行業常見的低比例或低質量資產抵債方案，展現出此次龍光的更大誠意，而方案結合股價表現設立股票額外增發機制，在業內較為罕見，為投資人創造了潛在增值空間，能夠增強投資人對公司的長期信心。

柏文喜指出，尤其是龍光從境外籌集現金及股票，能夠有效增強償債保障能力，不僅展現出企業在化解債務上的積極態度和誠意，更以真金白銀的償付安排提振了投資人的信心，這對穩定投資人情緒和推動債券重組順利進行至關重要。

整體上看，此次龍光優化方案下的5大選項亮點突出，對投資人來說釋放出了更多積極友好的信號和模式，對行業而言亦開辟了不少新的化解債務問題的路徑以及嘗試，但更重要的是，龍光通過三個月內的兩版境內債券重組方案，證明了只有房企充分吸納投資人建議，并在方案中不敷衍，積極回應投資人的訴求，并以核心資源表達誠意、建立互信，債務困局才可能迎來雙向奔赴的破曉時刻。

數據顯示，自出現流動性問題以來，龍光始終盡全力 "保交房、穩經營"，積極推進各項工作，在過去三年間累計完成約14.3萬套交付任務，為本次債券重組提供了堅實的基礎和保障。

這也是諸多業內人士認為，此次龍光全面優化境內債重組方案的背后真正價值。

值班編委：馬琳

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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