文/臨潼區住建局局長王衛江

城市更新牽動民生幸福、關乎城市未來，一頭連著民生、一頭連著發展。黨的二十大報告指出“堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規劃、建設、治理水平，實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市”。地處西安東門戶的臨潼區是中外聞名的文旅勝地，西安都市圈“綜合性新城”，承載著西安主城區核心功能外拓、產業功能升級，建設“中華文化會客廳、世界級旅游目的地”等重要使命。近年來，臨潼區以西安市承辦第十四屆全國運動會、入圍全國第一批城市更新試點為牽引，以臨潼老火車站入列全國老舊火車站及周邊街區統籌實施更新改造試點為契機，搶抓政策機遇，創新機制模式，在積極探索多元協同、文化賦能中堅持高起點規劃、高標準建設、高質量開發，以城市有機更新推動民生福祉增進與文旅融合發展，推動老火車站片區更新改造取得新進展、實現新突破。

一、臨潼區老火車站歷史背景與區域現狀

（一）基本情況。臨潼老火車站始建于1934年，是全國完整保留下來的2座民國老火車站之一。站址位于臨潼老城區北側，2007年4月停運，2012年被列為不可移動文物，2021年9月恢復城際鐵路客運業務，是隸屬隴海線的三等鐵路車站。

（二）區域現狀及對城市發展影響。長期以來，隴海鐵路將臨潼主城區南北割裂、一分為二，鐵路路塹最深處達17米、最寬處約50米，鐵路南邊是城市、北邊是鄉村，城鄉界限十分明顯。特別是地勢及排水設施影響，每逢雨季汛期路塹及周邊區域極易形成積水內澇，嚴重影響鐵路列車運行安全和周邊群眾生命財產安全。

（三）片區區位情況。交通便捷通達，位于臨潼老城區北側的臨潼老火車站及隴海鐵路沿線地段，緊鄰秦漢大道，靠近西康鐵路及連霍高速，可便捷通往西安市區及周邊城市。文旅資源豐富，周邊有華清宮、姜寨遺址、老化工院、昭應古城等豐富的文旅資源。

二、臨潼區推進老火車站片區更新改造的主要做法

（一）搶抓更新機遇，強化戰略引領。2021年11月，西安市被國家住建部列為首批城市更新試點城市后，臨潼區搶抓政策機遇，按照“兩保三高”要求，樹牢“人文產城”融合發展理念，提出將城區打造成“山、宮、城、寨、站、河”（驪山、華清宮、昭應古城、姜寨仰韶文化遺址、火車站、渭河）“六位一體”的文旅核心區的更新戰略，對城區進行全覆蓋更新體檢評估，形成《調查評估報告》《策劃方案》《片區專項規劃》等。

（二）劃定更新范圍，片區試點先行。立足進一步破解鐵路線性分割問題，統籌推動城市一體發展和保障鐵路安全運行，2022年底，臨潼區將老火車站及姜寨遺址周邊約4.22平方公里作為試點片區先行先試。2024年9月，臨潼區老火車站片區被住建部、國鐵集團列入全國老舊火車站及周邊街區統籌實施更新改造試點，試點期2年，明確“臨潼站要著力探索將老舊火車站保護利用改造為城市文化展示空間，打造鐵路文化街區”的更新方向，將原4.22平方公里城市更新單元中的1.2平方公里鐵路文化街區作為核心區先行建設。街區將通過上蓋方式消除鐵路線路塹段水害威脅，縫合臨潼城區，同時利用隴海鐵路上蓋及兩側可建設空間為載體，構建周邊完整居住社區，彌補生活圈配套不足問題，引領4.22平方公里的綜合開發利用。

（三）明確更新主體，規劃引領推動。成立臨潼區火車站及周邊街區統籌實施更新改造試點工作領導小組，由區委、區政府主要負責同志擔任組長，組建工作指揮部，由區屬國有企業臨潼城建集團具體實施，全力推進片區規劃建設。委托廣州城建規劃設計院聯合同濟大學建筑設計研究院、西安市城市規劃設計研究院，高標準編制完成《臨潼火車站周邊片區統籌更新規劃》并上報住建部審核。

（四）測算更新成本，盤活有效資源。依據試點片區規劃，通過實施鐵路文化街區更新改造，有效盤活低效存量用地，對片區范圍內土地進行整合整備、規劃利用，充分釋放土地潛力、提高利用效率。在全面梳理土地情況，認真核算成本收入基礎上，積極對接國開行等政策性銀行，初步確定通過申請中央預算內資金、超長期國債資金等各類政策性補助資金，達到片區經濟測算平衡。預計可申請中央預算內資金4.683億元、超長期國債資金6.088億元。

（五）實施更新項目，增進民生福祉。深入踐行“人民城市”理念，堅持“留改拆”并舉，前期啟動提升改造項目4個。分兩期實施總投資42.85億元的火車站棚戶區改造項目，目前已回遷安置群眾2028戶、3234人。實施火車站基礎設施配套工程，在保護火車站老站房的基礎上，投資2200萬元，建成新站房、站前廣場及2座城市驛站，投資8000萬元完成東閘口涵洞拓寬及北延至秦漢大道工程，周邊環境及通行條件得到顯著改善，已成為市民群眾休閑、納涼、觀光的好去處。與西安鐵路局合作建成總投資5.2億元、占地104畝的西鐵教育培訓基地，為宣傳鐵路文化，豐富臨潼旅游資源，打造鐵路文化街區奠定基礎。與西安鐵路局合作實施隴海鐵路上蓋片區項目，目前已投資約1億元，完成項目招投標，整備40余畝土地，已開展駐地臨建及通信、信號、電力電纜過渡排遷等工作。

三、未來展望與經驗啟示

（一）未來展望

臨潼區將堅持以人為本，立足“山宮城寨站河”六位一體文旅核心區更新戰略，以“老城新門戶 文旅新高地”為更新目標，堅持規劃引領、多元帶動、片區推進，試點期內謀劃推進火車站站前片區、隴海鐵路上蓋片區、隴海鐵路北側安居片區、化工院片區等4個片區，策劃實施26個、總投資約67.94億元的公益類、公服類、居住類、商業類等項目，打造具有臨潼文化特色的鐵路文化街區。

一是打造沉浸體驗式街區公園。積極探索數字化情境之下的臨潼文旅新模式，加快推動由景區景點資源型消費向文化價值挖掘的體驗式消費轉化。在火車站站前片區，依托臨潼老火車站民國文化元素，布局“沉浸+體驗式”文商旅項目，使市民游客能夠沉浸式體驗“民國文化”，品嘗“珍饈美味”等，打造既充滿時尚活力，又兼具文化底蘊的特色商業街區。同時以姜寨遺址整體性保護為目標，注重遺址保護與城市發展空間、功能協調關系，挖掘姜寨遺址的藝術文化價值，打造集文物保護、遺址展示、文化交流、考古體驗于一體的“數字化”文化公園。

二是打造城市運動休閑娛樂空間。在隴海鐵路上蓋片區，保證鐵路運行絕對安全前提下，充分利用火車線路上蓋空間，規劃建設隴海鐵路紀念公園、青少年活動中心及各類活動場地，充分展示隴海鐵路文化，為市民游客提供友好鐵路文化康體游空間。

三是打造綠色生態康養居住地。在隴海鐵路北側安居片區，規劃隴海鐵路沿線生態居住區，以18、26層高層為主，建設經二路延伸段、小寨一路及規劃連接支路，設置一處九年一貫制學校，為居民提供便利生活服務與教育需求。

四是打造文化時尚創意園區。在化工院片區，通過與西北化工研究院合作，在保留工業遺存同時，改造提升化工園區，塑造涵蓋文藝+創意工作室、產品研發、攝影、新媒體等多種商業形態，打造文化創意產業基地和夜經濟消費目的地。

（二）經驗啟示

一是政策研究必須領先一步。組建工作專班，第一時間研究住建部下發的《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》和《西安市城市更新辦法》，把握關鍵點、找準結合點、抓好轉化點，不等不靠，先行先試，為入列全國試點、更好開展更新改造奠定堅實基礎。

二是推進機制必須完備健全。成立專項領導小組，組建由政府牽頭的指揮部，統籌規劃、建設、運營全流程，確保權責清晰。國企主導實施，建立整合土地收益反哺基建機制，保障項目連續性和可操作性。路地合作破壁，與西安鐵路局建立共建共享機制，明確產權與管理邊界，推動涉鐵工程落地落實。

三是片區規劃必須突出特色。臨潼是中外聞名的文旅圣地，文旅資源豐富，片區規劃編制堅持產城融合，以建設“山宮城寨站河”六位一體文旅核心區為更新策略，進一步明確功能分區，積極探索數字化情境之下的臨潼文旅新模式，加快推動由景區景點資源型消費向文化價值挖掘的體驗式消費轉化。深度挖掘鐵路文化與姜寨遺址、老化工院等文旅資源，建設兼具“城市、社區、生態”功能的沿隴海鐵路綜合廊道，打造樞紐國潮文旅組團和隴海鐵路文化康體帶。

四是投融資模式必須創新多元。以政策性資金打底，積極申報超長期國債、中央預算內資金，夯實公益項目資金基礎。市場化運作補位，通過PPP模式引入社會資本，優先選擇具備全鏈條運營能力的企業，降低政府負債風險。土地收益反哺，將土地出讓收益定向用于片區開發，形成良性循環。

五是更新改造必須以人為本。優先“?；剡w”，確保棚改安置房建設進度，維護群眾權益。補齊公共服務短板，新增城市驛站、便民中心、生態停車場等設施，提升居民生活品質。智慧化與生態化并重，道路及管網建設中融入智慧停車、海綿城市理念，增強片區韌性。強化公眾參與，通過意見征集、方案公示、新媒體宣傳等方式增強市民群眾認同感，凝聚片區更新共識。

臨潼老火車站片區更新改造既是破解城市割裂、推動文旅融合發展、增進群眾福祉的具體行動，也是探索歷史文化遺產保護與城市功能提升的生動實踐。啟示我們老城更新需以系統規劃為引領，多元資金為支撐，多方協同為保障，最終實現社會效益、經濟效益與文化效益的有機統一。未來，臨潼模式可為同類老舊交通樞紐片區更新提供重要參考。

值班編委：樊永鋒

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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