蘇志勇/文

近期，關于現(xiàn)房銷售話題再次成為業(yè)界和媒體關注的焦點。一是源于某外媒一則“中國正考慮全國推廣現(xiàn)房銷售”的“小作文”；二是源于5月7日金融監(jiān)管總局關于“近期將加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”的表述；三是河南信陽出臺文件，要求“新出讓土地開發(fā)的商品房一律現(xiàn)房銷售”。

現(xiàn)房銷售作為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要一環(huán)，其試點工作早已在推進過程中。據(jù)機構統(tǒng)計，目前全國至少已有30個省市發(fā)布推進現(xiàn)房銷售試點的相關文件，18個城市推出實質性支持舉措。從市場情況看，現(xiàn)房銷售在商品住宅銷售中的占比從2020年的12.7%上升到2024年的30.8%，5年提升18.1個百分點，推進速度可見一斑。但是從目前房地產(chǎn)市場形勢看，全面推行現(xiàn)房銷售時機并不成熟。

首先，全面推進現(xiàn)房銷售會給企業(yè)端造成更大的經(jīng)營壓力。年報數(shù)據(jù)顯示，2024年上市房企整體銷售毛利率僅為14.6%，銷售凈利率為-8.31%，行業(yè)整體投入資本回報率（ROIC）僅為0.2233%，均創(chuàng)下歷史最低水平。2024年行業(yè)整體資產(chǎn)負債率為75.4%，雖較2023年略有下降，但仍處于較高水平。從上述指標可以看出，目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨盈利能力下降、成本費用提升、流動性壓力大的狀況。現(xiàn)房銷售意味著項目開發(fā)周期從2年延長至3~5年，房企資本回報率將進一步降低，現(xiàn)金流壓力進一步加劇。在缺乏相關支持政策情況下，過快推行現(xiàn)房銷售，有可能導致房企現(xiàn)金流枯竭，若引發(fā)房企信用危機，不利于鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢。

其次，現(xiàn)房銷售對土地市場也會產(chǎn)生一定影響。現(xiàn)房銷售模式下，土地出讓門檻抬高，房企拿地的難度和不確定性增加，進而影響到土地市場復蘇。以海南為例，2020年全面推行現(xiàn)房銷售后，土地成交面積銳減54%。杭州2021年推出的10宗現(xiàn)房銷售地塊中，9宗因房企資金壓力流拍，最終政策被迫擱置。目前土地市場剛剛有所回暖，如果全面推行現(xiàn)房銷售，無疑將極大影響到土地市場的復蘇節(jié)奏。

現(xiàn)房銷售作為一項涉及金融、土地、行業(yè)生態(tài)的系統(tǒng)工程，全面推行不可操之過急，更不能搞“一刀切”。目前仍需以地方試點為基礎，進一步完善相關配套政策，因勢利導逐步推進。結合各地試點經(jīng)驗，相關配套政策大致包括以下幾個方面。

一是金融支持政策。5月7日金融監(jiān)管總局表示，“近期將加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展模式相適配的系列融資制度”，業(yè)界猜測支持現(xiàn)房銷售或是其中一項重要內(nèi)容。例如，可通過進一步推廣REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）、政策性貸款等工具，延長開發(fā)貸期限至現(xiàn)房銷售階段，緩解房企資金壓力；鼓勵長期資本參與現(xiàn)房項目，構建多元化融資體系；允許開發(fā)商分期繳納土地出讓金、帶規(guī)劃方案供地，降低房企前期資金門檻，對現(xiàn)房項目土地出讓金繳納期限給予彈性調整。

二是稅收財政政策支持。收優(yōu)惠方面，推遲預繳稅金至銷售率90%節(jié)點，縮短增值稅留抵退稅周期。對實施現(xiàn)房銷售房企減免部分土地增值稅或所得稅。購房激勵方面，包括對購買新建商品住房現(xiàn)房的予以購房補貼、契稅補貼或利率優(yōu)惠。

三是實施差異化區(qū)域政策。在庫存高企的三四線城市優(yōu)先推行現(xiàn)房銷售，以此控制新增供應。在市場壓力之下，這些城市期房項目已經(jīng)乏人問津，現(xiàn)房銷售也是順勢而為。熱點城市則可根據(jù)庫存狀況逐步推進，根據(jù)具體項目實施差異化政策，避免短期供應斷層加劇供需矛盾。對于已實施現(xiàn)房銷售的城市，也需設置2~3年緩沖期，并采取“新老劃斷”方式，允許已拿地項目按原預售規(guī)則執(zhí)行。對于采取預售的項目，加強預售資金監(jiān)管是最關鍵一環(huán)。

（此文刊于中國房地產(chǎn)報5月19日11版 責任編輯 蘇志勇）

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