石青玲/發自西安

“3月份的到訪和認購都較前兩個月有所提升，‘小陽春’還是來了。”

“上個月，CID板塊的新房銷售還是比較火熱的，青云闕單月來訪超2800組，成交額達到了2.5億元。目前青云闕昱府18號樓143平方米戶型即將售罄，16號樓即將加推。”

“科技路金茂府是公司2024年3月首開的主力熱銷項目，單日最高到訪超230組，預計4月也將加推，主力戶型面積段為140~170平方米。”

近日，多位業內人士表示，春節之后西安樓市熱度持續上升。據克而瑞陜西統計，3月西安樓市成交54.98萬平方米，環比上漲46%；均價17934元/平方米，環比上漲1%。

二手房也表現不俗。根據西安市住建局的數據，3月份，西安二手房網簽備案面積114.61萬平方米，環比增長55%；其中，住宅網簽備案10470套，環比增長50.17%，面積105.36萬平方米。

“部分項目通過折扣促銷、渠道點位加碼等舉措刺激需求釋放，市場轉化效能呈現顯著提升，客戶成交轉化率優化。”克而瑞西安機構執行總經理李曉兵說道。

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一季度市場階段性調整

在此之前的兩個月，西安樓市并不算太好。

受傳統春節因素影響，1、2月份的西安樓市呈現出周期性淡季影響，成交量持續走低。其中，1月新房成交67.61萬平方米，環比下滑14%，同比下滑7%；2月成交36.59萬平方米，環比下跌46%，同比下跌37%。

這也拖累了一季度的整體表現。“一季度西安雖保留全國前十市場地位，但位次下降；商品房成交量同比下滑，以往樓市‘金三’光環褪去，新房庫存壓力維持，去化周期再次拉長。”中指研究院在分析報告中寫道。

據中指研究院的統計，一季度，西安樓市成交面積為254.51萬平方米，同比下降19.8%，位居全國第四；銷售金額352.69億元，同比下降22.48%，位居全國第十位。與此同時，回顧一季度的樓市情況，多位業內人士都發出了“嘆息”。

“每周的來訪大概只有10組左右，現在分銷都拉不來客戶，根據我們監測，清明節競品只成交了1、2套，以前幾乎都是搖號開盤。今年以來，客戶成交周期不斷拉長，觀望情緒濃厚，本質上還是因為手里資金的問題。”一位在熱點區域有項目的策劃人士表示。

另外一位不愿具名的機構人士也提到，客戶觀望情緒濃厚。在她看來，除了經濟及預期的原因之外，還與土地供應有著很大的關系，“根據各區發布的土地供應計劃，后續西安還有大量供地，甚至核心板塊都有供應。在產品不斷迭代的當下，客戶會考慮未來的房子是不是更好，進而拉長購房周期。”她說道。

她提到，目前西安樓市新房和二手房呈現出“脫鉤”的趨勢，二手房房東賣房之后并沒有進入新房市場，形成有效需求，這也說明了客戶觀望情緒濃厚。

市場承壓之下，企業表現焦灼。“現在能做的就是階段性推出優惠房，拓寬渠道等等。”上述策劃人士說道。

具體到市場，熱門板塊的項目打起了“價格戰”，工抵房、返傭等亂象也重返市場。一季度，位于高新區“軟東”板塊的高新宸樾推出一批“工抵房”，其中建筑面積約178平方米的戶型，單價約為20224元/平方米，遠低于2.6萬元/平方米的備案價。同板塊的高科·軒閱里備案價約為18000元/平方米，降價之后單價約15000元/平方米。

企業的舉措也影響了房價的表現，根據國家統計局的數據，一季度，西安房價環比處于小幅下跌狀態，3月則下跌0.2%，降幅較上月有所收窄。

“當前市場仍以‘以價換量’為主，開發商通過‘明漲暗降’如特價房、工抵房等舉措促進銷售，但此舉加劇了價格進一步下行的擔憂。”中指研究院西安分院研究總監支家駿表示。

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整體穩健

市場階段性的調整并沒有影響企業對西安的價值判斷，多位企業人士表示，在全國主要二線城市中，西安仍然是一個“好市場”。

其中，一位不愿具名的人士坦言：“據我們調研，在很多企業內部，西安的利潤率仍然可以排進前三。”上述項目負責人也分析認為，西安房價在連漲60個月后進入階段性調整，屬于正常情況，但跌幅整體有限，并沒有出現大跌也沒有大漲，較為平穩。

“從投資的角度來看，穩就是一只‘好股票’，就值得長期持有，去其他城市可能‘死得更快’，在西安還能‘活下來’。”他表示。

雖然整個市場彌漫著觀望情緒，但并不乏紅盤，凸顯出了分化的底色。2月份，保利云谷和著三批次再加推,首周單日到訪破300組,蓄客一周,周六開盤成交破1.2億元，據中指研究院統計，前3月項目成交金額為7.3億元。金茂璞逸曲江則成為豪宅熱銷的代表，前3月銷售額為4.2億元，屢開屢罄。

“現在的紅盤有兩個特征，一個是有學校加持，比如高新31小附近的幾個項目以及港務區；另外一個就是兩區交會處的項目，例如灃東融合區的項目，可以通過低價來吸附高新區的客戶，也可以吸附區域本身的客群；剩下的項目能否突圍，要靠強大的產品力，而現在卷價格的這些項目，都是因為產品雷同，沒有差異化，無法打動客戶。”上述項目負責人說道。在他看來，產品同質化也是項目卷價格的深層原因。

在這個尚屬穩健的市場上，企業也在不斷創新。近日，綠城海棠五章·錦海棠開放了實景展示區，會所也同步開放。在過往的項目中，游泳池幾乎是會所的標配，但該項目卻將游泳池替換為籃球場。同時，項目沒有一味地做大露臺，而是將贈送面積給到了室內，加大了業主的實際使用面積。

一直以來，隱私性欠佳是第四代住宅飽受詬病的問題。據金茂西安設計負責人介紹，金茂在新項目的露臺部分采用了金屬格柵設計，在一定程度上有效保護了業主的隱私。

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二手房成市場主導

不同于新房市場的內卷升級，二手房市場的熱度則是持續攀升。中指研究院統計，目前二手住宅成交量已經超過新房成交量31.95%，成為樓市主導力量。

具體來看，根據西安市住建局發布的數據，今年1月西安二手房網簽備案6048套、2月份備案6972套，3月份10470套。整體來看，今年第一季度，西安二手房成交23490套，與2024年第一季度的2.17萬套相比上漲7.8%，回暖態勢明顯。

“工作日一天能帶看四五組客戶，今天簽約中心坐滿了人。”灞橋區嘉園華府德祐門店的一位經紀人表示，這導致她接待下一組客戶時遲到，張女士便是她接待的下一組客戶。

為了避免和父母同住，張女士在3月份購置了一套小戶型的二手房，從看房到最終簽約僅僅用了一周的時間。在她的購房清單中，一共有3套心儀的房源，第一套裝修較好，是她最心儀的房源，在她看房的第二天，這套房源就已經成交，速度之快讓她有些措手不及。

為了避免第二順位的房子被搶走，5天后她便與對方簽了合同；2天之后，第三順位的房子也顯示已經成交了。

“一季度二手房市場表現好，有一部分原因是春節擠壓的備案數據，還有一部分原因是學區房需求，這部分需求在每年的3月份都會出現一次。”中海學仕里附近一家二手門店的店長說道。

值得一提的是，隨著次新房加速入市，剛需、剛改不再執著于新房，而是也開始在二手房市場“淘貨”。前瞻顧問也在分析報告中提到，5年內次新房降價8%，成交占比提升3%（如高新CID、港務區），導致部分客群轉向二手房市場。

上述策劃人士表示：“我們面對的競爭對手不只是新房，還有二手房。雖然產品不同，但次新價格低，買完即可裝修，位置相差無幾，對新房的分流影響還是蠻大的。”

以中海·學仕里為例，作為高新三期熱門的學區房，2月份，該小區迎來首套二手房成交，建筑面積為115平方米成交總價為300萬元，這套房子業主至少虧損20萬元以上。3月份，同戶型的房源成交價已下調至291.5萬元。一位購房者說道：“現在買這個小區，既省去了搖號的麻煩，又省去了等待期，價格還更低。”

同樣的區位更低的價格，次新小區給了購房者更多的選擇。從去年至今，西安的二手房市場始終處在以價換量的通道中，來自前瞻顧問的數據顯示，一季度均價穩定在1.3萬元/平方米，較2024年四季度下降4%。

隨著掛牌量的持續增加，二手房的價格仍在不斷承壓。據貝殼app數據，截至2025年4月15日，西安二手房掛牌量為154986套，而2024年一季度為149363套，增加了5623套。

“西安二手房掛牌量巨大，熱點區域供應充足，賣方主動調價促進成交，買方議價空間擴大，供需雙方在價格博弈中加速去化，未來一段時間，?二手房市場‘以價換量’將是常態”?。克而瑞西安機構執行總經理李曉兵在接受采訪時表示。

值班編委：李紅梅

責任編輯：石青玲

審讀：戴士潮

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