▲越秀地產董事長及執行董事林昭遠先生（中），副董事長及執行董事、總經理朱輝松先生（右二），執行董事、聯席總經理江國雄先生（左二），財務總監曾志釗先生（右一），總經理助理姜永進先生（左一）

2024年，房地產市場的下行壓力未減，行業競爭格局持續分化，虧損的房企數量增加，仍能保持盈利狀態的企業已是行業的佼佼者。

3月31日，越秀地產發布2024年業績報告，期內，該公司實現864億元營業收入，同比增長7.7%，核心凈利潤15.9億元、歸屬母公司凈利潤保持在10.4億元，是為數不多錄得正向盈利的房企之一。銷售規模方面，越秀地產已連續6年保持行業排名躍進，2024年以1145.4億元的合同銷售額首次進入TOP10，穩居第8位，展現出了逆周期成長的過硬實力。

值得一提的是，2024年，一線城市對越秀地產銷售額的貢獻已超5成，說明在產品力、品牌影響力等方面，越秀地產也已實現從地方龍頭到全國頭部的升維。2025年以來，越秀地產在北京、上海、廣州等一線城市的項目頻頻熱銷，進一步印證了該公司具備在行業競爭最激烈的賽道脫穎而出的核心競爭力。

據了解，2025年，越秀地產將以“好房子”建設為引領，持續踐行“好產品、好服務、好團隊、好品牌”的“四好企業”戰略。越秀地產董事長林昭遠亦對公司今年的表現有著樂觀預期：“公司將實現有質量銷售，加快庫存去化和現金回流，有信心達成增長5.2%的2025年銷售目標1205億元。”

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銷售排名進入行業頭部

現金儲備超500億元

2024年，仍處于筑底企穩的房地產市場波動明顯，低迷的銷售氣氛直到第四季度才有所改善，全年商品房銷售面積和金額同比分別下降 12.9%、17.1%，其中住宅銷售面積和金額分別下降14.1%、17.6%。據機構統計，2024年，行業TOP10房企的合同銷售金額平均同比下降了23%，越秀地產的銷售額雖然也有所下降，但降幅低于對標企業的平均水平，因此排名得以上升4位進入行業TOP8。

銷售排名首入行業前十的佳績并非一蹴而就。早在2019年，地產行業仍處于規模發展階段時，越秀地產便前瞻性提出“好產品、好服務、好品牌、好團隊”的“四好企業”戰略，把“好產品”置于首位，通過精準投資、財務保障、精益管理等各環節的全周期護航，切實打造“以客戶為中心”的好產品，助力公司在市場競爭中穩健發展、持續躍升。

自2021年房地產行業進入深度調整周期以來，淡化規模競爭、回歸產品本質成為了行業發展的新要求。而越秀地產“好產品”的先發優勢也逐漸顯現，2022年，該公司是行業TOP50中唯一實現銷售額正增長的房企，2023年的銷售額增速在TOP20房企中排名第一。

在越秀地產看來，精準投資是打造好產品的前提。在“四好企業”戰略的指引下，近年來該公司持續聚焦經濟基礎較好、人口持續流入，需求端相對穩定的一二線核心城市，強化投研體系，實施“一城一策”和“量入為出”，通過精準投資為好產品提供“好面粉”，夯實發展根基，保持積極穩健的發展步伐。截至2024年末，越秀地產已在全國布局27座城市，總土地儲備約1971萬平方米，總貨值超3600億元，其中95.6%分布在一二線城市，土地儲備質量位于行業前列。

穩健的財務則是打造好產品的重要保障。近年來越秀地產的債務結構持續優化，融資成本處于低位，“三道紅線”保持綠檔，持續維持惠譽投資級評級，經營性現金凈流入持續保持在行業高位水平。2024年，越秀地產的融資成本優勢顯著，境內發行的公司債加權平均融資成本僅為2.61%，而全年的公司加權融資成本降至3.49%、處于行業低位。得益于“好產品”的熱銷，該公司實現經營性現金流凈流入217.3億元，合同回款率進一步上升到87%。截至2024年12月31日，越秀地產在手現金儲備超500億元，較年初上升8.6%，有息負債壓降至1038.9億元，其中短債占比僅22%。

展望2025年，林昭遠認為持續用力推動房地產市場止跌回穩是政策的總基調。他表示，從一二月份房價跌幅的收窄、投資強度降幅的降低，以及越秀地產案場客流的大幅度提升，可以看到市場信心是在恢復中，預計總體市場表現將好于2024年。在此基礎上，越秀地產也定下了一個穩中有進的銷售目標——同比增長5.2%，為行業的止跌回穩貢獻力量。

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重倉一線城市 產品力領跑行業

越秀地產2024年的財務報表中，還有一個值得業內關注的亮點，那就是一線城市戰略地位的顯著提升。

從銷售端來看，2024年，越秀地產一線城市銷售業績近600億元，占全國總銷售額比重超5成。其中，大本營廣州仍然是該公司的主力糧倉，實現433.7億元銷售額，北京則以87.3億元的銷售額首次進入前十陣營、位列第九，上海實現66億元銷售額。

投資端，2024年，越秀地產全年權益投資總額約294.6億元，超80%的資金精準投向一線城市，其中北京、上海、廣州的投資額分別為93億元、69億元和81.6億元。期內，該公司新增土地儲備約271萬平方米，北京、上海、廣州分別新增54萬平方米、30萬平方米、110萬平方米，一線城市占比超過70%。

近年來，隨著行業規模的收縮、城市分化的加劇，一線城市憑借市場確定性強、銷售兌現度高、盈利能力突出等優勢成為了房企競奪的戰略高地。但一線城市土地投資的高門檻也不是所有房企能夠企及的，只有少數融資渠道通暢、融資成本低于行業均值、現金儲備充足的優質企業能夠獲得入場券，越秀地產便是其中之一。雖深耕廣州多年，但越秀地產一直在尋找開拓其他一線城市、優化全國布局的機會，2021年，該公司順利在北京、上海落子，并取得良好的銷售業績。在現金流形成正向循環的基礎上，越秀地產不斷加大對一線城市的投資力度，憑借出色的產品力在群雄并起的一線城市站穩腳跟，奠定了行業頭部房企的地位。

以北京為例，越秀地產在過去兩年中成功開發了香山樾、星樾、和樾望云、和樾玉鳴等多個項目，這些項目不僅成為區域內的熱銷標桿，更在市場中積累了良好的口碑。其中，香山樾以60.17億元的銷售額成為海淀年度紅盤TOP1，并位列2024年北京商品住宅銷售榜TOP2。在其他一線城市，該公司的產品同樣獲追捧，琶洲南TOD以86.01億元成交額蟬聯2024年廣州市商品住宅銷售榜TOP1，上海蘇河和樾府"四開四罄"，累計銷售額破69億元。

2025年，一線城市的在售項目保持熱銷勢頭，上海靜安天玥項目開盤即售罄，銷售額達23億元；廣州“廣府系”瓏悅西關、熙悅江灣等項目吸引上千人踴躍購買；北京海淀和樾望雲、和樾玉鳴雙盤首開更是勁銷152億元，創下北京同期市場成交額新高。

3月27日，越秀地產在上海這一品牌高地舉行產品發布會，發布“4×4好產品理念”和“4+X”產品系，對新時代“好房子”命題給出自身答案的同時也展示了堅定深耕一線城市的決心。

據了解，2025年，越秀地產將繼續堅持“以銷定投”和“量入為出”的穩健投資策略，重點關注廣州、深圳、上海、北京四個一線城市和杭州、 合肥、成都、西安等重點二線省會城市的優質拿地機會，聚焦收益確定性高和現金流回籠快的項目，實現精準投資。

平安證券認為，在行業下行期，越秀地產穩中求進，融資優勢疊加多元化擴儲模式助力其逆周期拿地突圍，有望在行業洗牌中進一步擴大市場占有率。

值班編委：李紅梅

流程編輯：劉亞

審讀：戴士潮

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