3月31日，綠城中國召開2024年業績會，新任董事會主席劉成云攜一眾高管出席。

綠城中國已經進入了“劉成云”時代。

中房報記者 付珊珊丨上海報道

伴隨張亞東時代的落幕，“中交系”劉成云的履新標志著綠城中國正式邁入戰略轉型深水區。

在3月31日的業績會上，這位新掌門以“戰略部署2030”的提法釋放出鮮明信號：這家兼具央企信用與市場基因的混改房企，正謀求在深度調整期重構競爭壁壘。

2024年財報顯示，該公司銷售額達2768億元，營收同比增長20.7%，經營性現金流288億元，核心城市貨值占比提升至92%，顯示出聚焦戰略成效。

值得關注的是，劉成云未直接回應市場關切，而是通過管理層分工傳遞管控邏輯——在“央企信用+市場化機制”雙輪驅動下，綠城正以戰略縱深突破行業周期桎梏。面對利潤修復與行業分化的雙重考驗，其能否在“戰略2030”框架下平衡規模增長與運營質效，將成為觀察混合所有制房企轉型的重要樣本。

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營業收入1585億元

利潤指標仍承壓

2024年，綠城集團交出一份穩健答卷：總合同銷售額達2768億元，營業收入1585.46億元，同比增長20.7%，增速明顯。經營性現金流288億元；新增貨值1088億元，其中92%聚焦一二線城市，戰略清晰。

值得注意的是，股東應占利潤15.96億元。較上年同期下降48.8%。對于凈利潤變化，綠城中國在年報中表示，主要是受存貨減值的影響。

業績會上，綠城中國執行董事、執行總裁耿忠強也對此作出說明。其表示，2024年，綠城中國計提若干資產的減值及公平值變動損失達49.17億元，若扣除這些影響，公司2024年度股東應占利潤同比會有所增加。

在談到債務情況時，耿忠強表示，2025年公司境內公開市場債務全年到期規模為126億元，截至3月底已經歸還了41億元，剩余未到期的還有85億元。

境外部分，2025年到期規模為7.68億美元，截至3月底已歸還0.27億美元，另外通過要約回購4.5億元，目前為止剩余部分未到期金額為2.9億美元。

耿忠強強調，綠城目前境內外的融資渠道都非常暢通，公司已經安排了詳細的境內債歸還計劃，按照到期金額借新還舊的方式來進行發行。境外部分發行額度目前較為充足，將結合市場情況和成本發行。

今年2月，綠城中國重啟中資地產美元債融資渠道，成功發行了一筆規模5億美元的三年期優先票據。這也是自2023年2月以來首筆中資地產板塊美元債，標志著中資地產美元債融資渠道重啟。

截至2024年末，綠城中國擁有銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）總額約730億元；現金短債比為2.3倍；總借貸加權平均利息成本為3.9%，較2023年的4.3%下降40個基點；凈資產負債率為56.6%，較2023年末的63.8%下降7.2個百分點。

“當前公司在做實資產、做精存量的同時也在做優增量，近幾年的新增投資平均凈利率都接近雙位數，并且基本上都實現了兌現，但還是有一定量的存貨不斷在結轉。”耿忠強透露，對于2025年來說，整體的收入保持相對穩定，受整體市場環境、收入結轉結構的影響以及重難點庫存區化的影響，利潤指標仍面臨著一定壓力。

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拿地避開過熱板塊

結構性撬動千億貨值

整場業績發布會比預想的時間要長。

從問答環節來看，業界對綠城中國的“拿地經”頗感興趣。投資人共向綠城中國管理層提出10個問題，其中有3個都有關投資。

過去一年，綠城中國在土地市場賺足眼球，尤其是拿下上海徐匯濱江地塊，地價更是創下全國單價“地王”紀錄。

面對投資者提問，綠城中國行政總裁郭佳峰在業績會上表示，去年為了獲取優質地塊，綠城中國主要采取了以下幾個策略，首先是向內挖掘，進一步提升項目開發效率，并做好前置研究，積極尋找差異化定位機會，而非一味高歌猛進地提高銷售價格。

同時綠城中國也會尋找一些結構性的小眾投資機會，例如板塊供給短缺，或是綠城中國操盤有較大溢價能力的項目。

“以我們在2024年3月獲取的蘇州雙湖板塊的蘇州玫瑰園項目為例，該板塊已經是多年斷供低密的新房產品?！惫逊逋嘎?，該項目三開三罄，一共賣了三四個月左右，全部賣光，且利潤和溢價情況都較為可觀。

另外，他還強調，對于明顯過熱的板塊，綠城中國會在合理的地價范圍出價，始終保持理性，不會為了哪塊地大幅放松投資標準。

“去年年底，部分大型央企、國企拍地較為激進，我們會避開這些大型央企、國企激烈競爭的地塊”。按照郭佳峰所說，綠城中國在摘地方面始終堅持“理性決策，尋求多方”的行動方針，從而確保項目決策的精確力。

數據顯示，2024年，綠城中國新增項目42個，對應總建筑面積418萬平方米，權益投資額484億元，權益比提升至79%，平均樓面價14383元/平方米，新增貨值1088億元。

這些新拓項目中，已有27個實現年內首開，占新增土儲數量的64%，年內實現銷售轉化約325億元。截至2024年末，綠城總土地儲備貨值4496億元，其中76%、對應3424億元來自一二線城市。

“其實去年三四月時公司很想拿地，當時內部投資會議希望能做到‘一年兩熟’，早投早回，但去年上半年土地市場不盡如人意，地塊供應不足，因此公司很理性，上半年總體貨值獲取較低?！睂τ诮衲甑哪玫啬繕耍逊灞硎荆衲杲刂?月底，綠城中國已經完成了超500億元的投資額（權益投資額約250億元），相當于去年的一半。預計2025年拿地貨值會與2024年相當，但如果機會好會超過去年。

郭佳峰還稱，當前的土地市場回暖較為明顯，尤其是上海、杭州、成都等市場的核心區域，優質地塊競爭異常激烈，局部可能也會出現一些過熱現象。

“我們估計這些大的央企國企投資并非純市場行為”。不過在他看來，即便在新一輪政策刺激下，宏觀環境有所改善，但能否迎來反轉仍有待觀察。

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“劉成云”時代開啟

持續改革應對行業變局

綠城已經正式步入“劉成云”時代。

在會議現場，劉成云沒有直接回答提問，前后向各方表達了感謝，并在會議最后做了總結性發言，還特別感謝了中交集團、九龍倉集團和綠城創始人宋衛平對公司給予的長期支持。

對于當下的行業形勢 ，劉成云認為，從2021年下半年起，房地產市場經歷了近4年的深度調整，且今年以來行業出現了很多積極信號，疊加國家政策層面持續加力，行業已經進入止跌回穩的通道。但市場從深度調整到筑底企穩、再到拉升，并非一蹴而就，止跌回穩所需時間比較長。各個城市止跌回穩的周期也不同步。優秀項目的頭部效應會更加凸顯。房地產市場銷量向位置好、產品力強、性價比高的項目進一步集中。

對于今后的發展戰略，劉成云表示，在新的階段，中交集團的支持會越來越強，在中交集團的支持下，在各股東全力協同下，在全體綠城人共同努力下，綠城中國有能力從容應對市場變化。

綠城中國設立了2025年新的銷售目標，一是自投板塊，根據存量項目可售貨值及今年新拓項目情況鋪排，可售貨值約2002億元，預計完成 1250 億元，轉化率約 42%~45%；新拓項目銷售額根據2024年前三季度拿地情況鋪排，預計轉化超過300億元，合計自投銷售有望沖擊 1600 億元，呈現同比下降態勢，為10%以內。二是代建板塊預計全年實現1000 億元。

劉成云同時表示，當前房地產行業正經歷“三個根本性重構”，包括市場格局的重構，發展模式的重構，以及競爭要素的重構。這些基礎性變量的改變，標志著房地產行業已經進入“存量博弈、品質制勝”的新發展階段。

“面對行業局勢的重大變化，唯有持續改革才能推動公司不斷向前發展?！眲⒊稍票硎?，一是投資方面，在總體投資策略上，堅持“確保安全性，突出流動性，均衡盈利性”，除聚焦一二線核心城市外，更加重視對項目自身質地的研判，關注非熱點城市優質板塊的結構性機會。二是銷售方面，將更加關注權益銷售和存量去化。三是產品方面，將堅持產品主義，推動“好房子”體系全面升級。

值班編委：李紅梅

責任編輯：李紅梅 劉亞

審讀：戴士潮

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