廣開首席產業研究院院長 連平

廣開首席產業研究院資深研究員 馬泓

2025年，在宏觀經濟環境改善的條件下，借助城中村改造、存量商品房與土地收儲專項債、“白名單”擴圍等住房支持政策的落地見效，去庫存進程的不斷推進將引導國內房地產市場供求關系趨于平衡，市場持續期待的止跌回穩目標有望實現。

一、政策支持助力房地產市場止跌回穩

1.城中村改造計劃支持需求并促進投資

2024年四季度，住房城鄉建設部提出新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，并推進城中村改造貨幣化安置，支持范圍擴大到了近300個地級及以上城市。預計2025年實際進行城中村改造實施計劃的數量可能增至150萬~200萬套，總計拉動住房需求0.75億~1億平方米，帶動保障性住房貸款1800億~2400億元。

2.商品房和土地收儲加快去庫存進程

商品房收儲計劃將促進存量商品房去庫進程加快。2024年11月，財政部表示，允許專項債券支持回收閑置存量土地、收購商品房用作保障性住房。假設按照當前全國商品房銷售單價每平方米約1萬元，100萬套存量商品房，每套住房50平方米收儲的標準測算，如果專項債使用比例在50%~100%，預計新增商品房收儲專項債實際投放規模在2500億~5000億元，拉動商品房去庫0.25億~0.5億平方米。

央行保障性住房再貸款利用率有望提升。自2024年6月央行設立了保障性住房3000億元再貸款額度以來，截至2024年9月末，實際使用貸款規模為162億元，利用率僅為5.4%。考慮到改造、運營等收儲成本可能比此前預計的更高，導致實際使用率偏低。對此，央行在9月將提供的再貸款資金比例由原來的60%提高到100%，以求增強市場吸引力。2025年，地方政府、金融機構和開發商將加強合作，保障性住房再貸款仍有很大的提升空間，預計實際使用額可能增至1000億~1500億元，對應拉動商品房去庫存0.1億~0.15億平方米。

土儲專項債的重啟不僅有助于地方土地開發利用率的提升，也將對開發商盤活存量閑置用地資產起到積極作用，增加房企流動性資金。2024年11月，自然資源部發文允許專項債用于回購存量土地。上一次土儲專項債發行是在2017-2019年間，合計發行1.26萬億元土儲專項債，同期商業銀行土地儲備貸款余額凈增1.4萬億元，每年土儲專項債發行規模大約為前一年土地儲備貸款余額的15%~20%。截至2024年底，全國商業銀行土地儲備貸款余額為1.56萬億元，按照上述比例，預計2025年土地儲備專項債發行規模可能在2500億~3000億元。參考過去一年土地掛牌拍賣均價以及土地購置費變動情況測算，預計2025年土儲專項債或將拉動約1.5億平方米閑置土地收儲，拉動土地購置費2500億~3500億元。

3.“白名單”制度落地將有效改善房企流動性狀況

住房城鄉建設部提出2025年要按照“應進盡進、應貸盡貸、能早盡早”的原則，擴圍“白名單”項目，精準支持房地產項目建設交付。預計2025年“白名單”專項借款審批金額可能擴圍至8.54萬億元，實際放款率提升至50%左右，假設全年商業銀行房地產開發貸余額增長5%，全年新增實際放款約2.63萬億元，將更好地滿足房企項目工程建設，有序防范房企債務風險。

除了上述三項主要增量政策外，過往針對供需兩端的支持政策還將延續，推動房地產市場逐漸止跌回穩。

二、2025年房地產市場將邊際改善

1.房產銷售降速明顯放慢

預計2025年全國商品房銷售面積約9.36億平方米，同比下跌4%左右，跌幅較2024年底收窄8個百分點以上，銷售額跌幅可能在3%以內。住宅仍將是商品房銷售的重點，其中現房銷售有望保持在15%左右增速，期房銷售跌幅收窄，現房占全國商品房住宅銷售比例可能從2024年底的27%升至2025年底的33%左右。

受益于更為寬松的購房政策，購房者情緒持續修復。自二季度開始，地方收儲專項債的投放將令購房者對房企交付更有信心，各地存量商品房去化節奏將加快。

2.更多城市房價出現止跌企穩信號

結合當前房地產市場分化的特征以及降價促銷等因素，預計2025年全國新建商品房價格同比下跌1%左右，二手房價格同比下跌2%左右，跌幅較2024年底分別收窄4.7個百分點和6個百分點。房價走勢與銷售關系密切，預計全年房價跌幅最大的時刻可能在一季度，此后跌幅將逐步收窄。

3.房企流動性狀況有所改觀

預計全年定金及預收款收入達到3.2萬億元，同比跌幅較2024年-20%以上收斂至-5%左右；新增個人按揭貸款規模約1.6萬億元，增速由負轉正。2025年銷售跌幅大幅收窄有望推動房企經營性收入逐漸走出大量“失血”的困境。

2025年房企債務到期規模較2024年將進一步減少。經測算，全年房企各項債務到期（本金到期+利息支出）規模約3.1萬億元，總體支出規模較2024年減少約8000億元，連續第二年償債本息支出規模大幅減少。

4.大城市土地成交活躍度上升

預計2025年全國土地購置費跌幅較2024年有所收窄。在土儲專項債的幫助下，房企整體拿地能力大幅收縮的狀況將有所緩解，全年土地購置資金約3.44萬億元，同比下降3.5%，跌幅較2024年收窄5.2個百分點。

土地新增供給總量將延續收縮態勢。考慮到2025年地方專項債土地儲備計劃開始實施，從總量上來看可供出售的住宅用地建設面積仍可能有所減少。全年土地市場可能處于價穩量減的狀態。

5.下半年投資回穩概率很大

受資金供給總體下降的影響，預計到2025年底，房屋施工面積（年化）可能降低至64.6億平方米，全年跌幅仍將達到兩位數。房企市場化新開工項目建設總體將保持收縮格局。綜合來看，占到房地產投資六成以上的建安工程投資可能在2025年仍然面臨不小的下行壓力。

政策支持力度加大將更好地發揮托底作用。綜合測算，預計2025年房地產開發投資完成額為9.43億元，同比下跌6%左右，跌幅較2024年收窄4.6個百分點。從支出法的角度來看，城中村與老舊小區改造加快落地有助于減緩房屋新開工面積的下行速度。土儲專項債及大城市土拍市場的活躍有助于土地購置費跌幅收窄。“白名單”專項借款的擴容將推動各地保交房順利進行，竣工端快速收縮的狀況可能會得到及時改善。

6.本輪房地產市場調整可能步入尾聲

相較于過去調整周期大約一年到一年半左右的時間而言，此輪住房支持政策從2021年三季度開始到2025年，市場仍有一定下行壓力，政策全面顯效需要更長的過程。目前從全國范圍來看，市場正處于“銷售回暖”向“資金增厚”的階段運行。庫銷比是衡量商品房市場周期的核心指標之一，2025年商品房庫銷比將從高位逐步回落。在更為積極的住房政策推動下，過去的12個月，庫銷比不再進一步攀升，意味著房地產銷售快速下滑的態勢正在得到階段性遏制。考慮到2025年銷售市場有望邊際改善，地方加速推進商品房收儲工作，且各地將嚴禁不必要的新增項目實施，整體供大于求的局面將有所緩和。預計商品房庫銷比可能逐步回落。參考過往房地產市場運行規律，預計2025年房地產市場銷售活躍狀況將優于投資，房企流動性狀況改善可期，并于2026~2027年逐步實現投資止跌企穩。

雖然未來一線城市房價能否企穩回升仍未有定數，但鑒于住房政策的支持力度、現房庫存處于供不應求的水平以及較低的基數因素，預計2025年一線城市新房價格同比上漲2.5%左右，二手房價格同比止跌。未來一線及重點二線城市房價中長期具有較強韌性，一旦市場情緒轉好，房價具有回升的潛力。

土地市場差異化特征更為明顯。截至2025年1月末，一線城市土地掛牌均價（年化）為8055元/平方米，均價升至過去兩年以來最高水平，同比上漲11.5%。2025年初以來，上海、深圳、杭州、成都、蘇州等重點城市的部分地塊土拍溢價率達到20%~70%，這些城市土拍市場熱度明顯好轉也預示著未來其商品房價格有望保持堅挺。

三、住房支持政策仍有加力必要

由于外部環境復雜多變，國內中長期房地產市場供需結構發生了很大變化，當前房地產市場風險依然不容忽視：一是部分房企仍有不小的流動性風險；二是資產減值導致房企投資回報率持續下降；三是房企償債難度依舊不小；四是房地產開發投資減少持續拖累經濟增長；五是土地成交減少令地方政府財政承壓；六是房地產銷售下行，居民相關商品消費支出減少；七是房地產投資下行降低了民企投資信心。

針對當前住房需求釋放缺乏連續性、房企風險依舊較為突出的情況，建議在以下七個方面出臺針對性政策或納入政策儲備工具箱內，促進房地產市場行穩致遠。

建議一：進一步下調房貸利率。為了更好地滿足個人住房需求，建議適度調整LPR或個人住房公積金長期貸款利率25~50個基點。商業銀行保持個人按揭投放速度和節奏。由于大城市住房需求體量大，改善性購房需求更為強勁，建議大城市所在的商業銀行可以適當減少二套房貸款加點利率幅度20個基點左右。

建議二：優化個人住房財稅優惠政策。適度減免保障性租賃住房稅費。針對商品房市場，建議差異化降低契稅稅率，對面積不超過140平方米的，降低稅率25個基點；對面積超過140平方米的，首套住房和二套住房降低稅率50個基點。印花稅率和個人所得稅在140平方米以上的住宅稅率方面仍有進一步調降的空間。

建議三：多渠道推動房企資產重組。建議對財務風險隱憂或影響力較大的全國大型房企，增加非銀融資渠道或做好不良資產處置計劃的準備工作，引入不良資產管理公司、地方國資等其他機構，緩釋房企現金流和債務壓力，降低流動性風險和債務違約風險。

建議四：盤活土地拍賣市場，增加高能級城市土地有效供給。考慮到大城市長期庫存偏緊的問題，建議大城市逐步增加住宅用地有效供給。在地方土儲專項債發行之際，適度提高地方收儲價格，對收儲土地原有所屬企業性質一視同仁，加快存量資產周轉速度，更好地發揮穩定房地產市場的作用。

建議五：適度加快不動產公募REITs發行速度。相較于龐大的存量不動產規模，目前公募REITs發行的規模仍小，建議2025年資本市場安排千億以上規模滿足相關項目的融資需求，更好地盤活存量資產。

建議六：建議城市建立農村轉移人口與保障房供給保障機制。鼓勵有條件的城市將穩定就業生活的農業轉移人口納入地方住房保障政策扶持和保障的范疇，推動新增建設用地與農業轉移人口市民化掛鉤。創辦當地線上登錄系統平臺，幫助農業轉移人口在符合當地保障房申請條件的情況下，提升保障性租賃住房的出租率。

建議七：探索設立國家房地產基金，中長期支持行業不良資產處置。最新財報顯示，六大行房地產業加權不良貸款率為5%，明顯高于其他行業不良貸款率。參照房企存量債務對應可能存在潛在風險敞口，該基金規模可達萬億元級別。建議由中央財政出資作為基金初始資本金，其余可由其他金融機構或社會資本等投資參股，改善市場對房企和商業銀行所持有的存量信貸資產信心和信用評級。

（此文刊于中國房地產報3月3日10版 責任編輯 蘇志勇）

值班編委：蘇志勇

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