珠海斗門區域樓盤，頗具氣勢。中房君/攝

作為珠海一直以來的房價“洼地”，面對價格的持續下探，斗門樓市正陷入焦灼。

江小亭/發自珠海

“斗門‘神盤’也繃不住了，半價賣房”。近段時間以來，類似消息頻繁出現在珠海市多名房地產中介經紀人的宣傳推廣中。

他們所指項目是位于珠海市斗門尖峰南片區的世榮尚觀，該盤定位斗門高檔型小區，早前市場高峰期時價格曾去到1.9萬元~2萬元/平方米，目前項目推出的一批工抵房，均價1萬~1.1萬元/平方米，最低僅9000多元/平方米。

“9字頭”即可拿下，加上高品質、大品牌交標，以及開發商世榮在斗門尖峰南的行業地位，據相關房地產中介機構人士表示，一時間吸引不少客戶關注。

實際上，不僅世榮尚觀，近期斗門區域價格上“繃不住”的項目并不少見，甚至個別盤已跌至“7字頭”“8字頭”。

作為珠海一直以來的房價“洼地”，面對價格的持續下探，斗門樓市正陷入焦灼。

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降價銷售

珠海斗門區域樓盤價格的“內卷”仍在蔓延，除尖峰南片區，又尤以湖心路及湖心新城一帶最為激烈。

比如時代都薈大境，釋放的“工抵房”單價已低至“7字頭”起，且還限時送車位使用權。以一套建筑面積約105平方米戶型為例，總價僅需83萬元，相當于首付12萬元，月供3000元左右即可買入。

同區域的中鐵建未來城、萬威森林園二期也曾陸續推出有低于每平方米萬元的特惠房或工抵房，另外一些項目單價雖未跌破每平方米萬元，但也在1.1萬元/平方米以下徘徊。

位居珠海香洲、斗門、金灣三區交界地帶的湖心路，一度被稱為是珠海西部崛起的第一站，早前憑借高規劃占位，區域房價一度飆升至最高“2字頭”，并吸引大量投資客與房企進駐。

如今跌破每平方米萬元的價格正迫使斗門樓市再度以低價出圈，并隨之帶來類似板塊是否存在過度炒作而實際價值有限，抑或預算有限買斗門不如買中山等相關爭論。

事實上，就中房君近期于斗門實探來看，拋開這批更具噱頭的極低價項目，新房市場整體相較高位雖下調明顯，但目前在售普遍仍保持在每平方米萬元以上。

珠海的湖心片區與尖峰南片區整體價位相對更高，板塊一些綜合品質較高品的項目諸如五洲家園、華發家和城等均價去到1.5萬元/平方米以上；白蕉、井岸則在1萬元/平方米左右；另外一些諸如乾務、富山等較為偏遠板塊價格會更低一些。

“以前市場好的時候，基本上都可以賣到1.8萬~1.9萬元/平方米，部分高的甚至去到‘2字頭’，目前整個湖心新城的新盤價格區間大概在1萬~1.6萬元/平方米，價差會比較大，我們當前在售是1.1萬~1.3萬元/平方米，屬于中間水平。”珠海湖心金茂悅項目現場置業顧問表示。

在五洲家園的工作人員看來，對于市場一些降幅比較大的項目，并不能代表當前斗門樓市全貌，“開發商自身策略到產品與配套的呈現，都會影響并反映到價格上。”該工作人員表示。

據中房君進一步了解，經過一輪全面下調后，目前珠海斗門仍借超低價出圈的項目主要集中在工抵房源或是部分尾盤、“天地樓層”等，以老盤為主。

“有些項目屬于企業賣完就直接撤出珠海，后面沒有新盤，加上貨量也不多所以全力清庫存；還有個別可能是產品在市場口碑比較一般，甚至中途還出現過停工、質量維權等風波，爭議性較大，本身就賣不上價格；此外，不排除也有一些企業受自身經營壓力影響等調低價格。”珠海斗門一市場人士對中房君表示。

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去化周期長達27個月

珠海斗門樓市呈現出的問題還主要表現在過大庫存量。

來自珠海世聯行數據顯示，截至2月底，珠海全市庫存面積492.34萬平方米，其中斗門為庫存“重災區”，在售庫存項目11972套，面積131.66萬平方米。以現階段的月均去化速度計算，去化周期長達27個月。

不止存量項目在售多，區域潛在供應亦可觀。繼龍湖·天瀾、澳威廣場等入市，目前一些新地塊項目也在相繼開工。

在湖心新城，大橫琴“琴湖大城”項目2號地塊主體工程已全面施工，14號地塊也已進行到樁基礎施工，現場多臺打樁機正同步作業。

在建中的琴湖大城14號地塊。中房君/攝

琴湖大城是大橫琴集團于湖心新城片區投資打造的超級人居大城，總占地面積去到約42萬平方米，配合“公園城市”開發理念與相應的一些配套，后續待項目進場，將成為板塊新房市場一強有力競爭對手。

此外，于湖心路一側，大橫琴的斗門首發項目——琴湖學苑進展更迅速，入市在即。作為新規后產品，琴湖學苑的產品特色鮮明，除實用率超100%，層高也做到3.15~3.3米。

大橫琴系列動作外，據中房君從官方平臺獲悉，目前斗門還有包括星河湖山春曉花園三期、東方威尼斯二期2區、廣銀畔山林語花園一期，及世榮暻觀花園一二標段等共20個地產項目均處建設狀態。

不僅如此，2025年珠海首批集中拍地還在由斗門“貢獻”。2月15日，珠海市公共資源交易中心一次性上架了2宗宅地，均位于斗門湖心新城，鄰近大橫琴地塊。

根據出讓要求，2宗地塊皆支持每戶設置9平方米平臺不計容，高度不小于兩層層高。參考去年珠海發布的有關加快發展“智慧住宅”行動方案，即兩地塊都可利用挑高、錯層、外挑式大陽臺集中打造“戶屬空中花園”，即當前市場熱度較高的“第四代住宅”。

近期即將正式開放的華發·珠海灣，作為珠海首個“第四代住宅”便有類似設計。

華發·珠海灣項目。中房君/攝

值得一提的是，早于掛地前，珠海市自然資源局才公示了首批計劃收儲的14宗地，其中涉及湖心新城6宗，均屬大橫琴集團所有。

一面收儲一面掛地的背后，有當地房地產市場人士對中房君提到，或與有關企業的布局策略以及區域下一步產品形態的迭代有關。

就近期即將出讓的兩宗宅地來看，不僅支撐“智慧住宅”建設，1.31的容積率同樣也是當下片區最低，有望給區域帶來更豐富形態產品，同時其中一宗早前曾掛牌但未能出讓地塊，本次重新上線亦在起拍價上做了讓步。

僅供需關系角度看，珠海斗門目前及接下來都將處于供應高壓中，區域新老項目價格上漲難度大，且隨著接下來更多新規、低密項目入市，后續產品內卷還將愈演愈烈，不排除一些產品優勢較弱項目或面臨進一步去化與價格下行壓力。

盡管庫存較大，但斗門區域長期以來都是珠海成交大戶，長期穩居全市各區前列。

根據珠海市商品房預（銷）售專網數據，2024年斗門區網簽量去到6341套，居全市第一；2024年珠海一手住宅網簽TOP50項目中，斗門便有19盤在列，數量遙遙領先，其中華發又一城、星河湖山春曉、湖心金茂悅、五洲花園等項目成交出色。

另外，目前珠海中心站（鶴洲）樞紐站城一體工程已啟動建設，根據規劃，未來將接入珠肇高鐵、廣珠澳高鐵、深珠高鐵、東南沿海高鐵4條高鐵，及珠斗城際、珠中西線城際2條城際軌道，與城市軌道交通3號線、10號線，也將利好區域。

此外，從斗門大橫琴5.0產業新空間，到接連于湖心新城拿下十幾宗住宅用地開發項目，以及去年7月份競得世榮兆業實控權，珠海頭部國企大橫琴的向“西”發展，布局斗門步調明顯，也還在給區域帶來積極信號，有望帶動板塊整體面貌進一步發展。

不過，無論是配套兌現仍需的時間，還是庫存高壓下與房地產新周期中產品迭代的漫長陣痛，留給珠海斗門的或更多還是時間問題。

值班編委：蘇志勇

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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